+
Hans Lind, professor i fastighetsekonomi. Hans Lind.
  • “Förbjud bostadsrätter med enstaka småhus”

    PUBLICERAD 2019-12-12 AV Andreas Jennische
    UPPDATERAD: 2019-12-11 11:45

    Att skapa bostadsrättsföreningar av flera småhus är ett otyg som endast görs för att fastighetsutvecklarna ska tjäna mer pengar, skriver Hans Lind.

    Textstorlek

    Dela med andra

    Från skiftena och framåt har ett centralt mål för staten varit att skapa en effektiv fastighetsstruktur och rationella förvaltningsformer för anläggningar som berör flera fastigheter.

    Läs även: “Sluta bygg om priserna inte sänks”

    Inte långt från där vi bor har det under de senaste 15 åren skett kompletteringsbebyggelse i form av 3-4 parhus och en mindre radhuslänga. Husen i dessa nya projekt har inte mer gemensamt än möjligen en carport och en liten asfaltsyta. Fastighetsutvecklarna har dock i samtliga tre fall valt att göra en bostadsrättsförening av en handfull bostäder. Såvitt jag förstått finns en rad liknande fall där fastighetsutvecklare väljer att göra bostadsrättsföreningar av projekt med ett litet antal småhus.

    Det finns ingen rationell grund för att ha en bostadsrättsförening i fall som dessa. En carport för 4–6 bilar och en liten asfaltsyta kan lätt hanteras genom att det skapas en gemensamhetsanläggning och en samfällighetsförening där de berörda fastigheterna ingår. En samfällighetsförening som enbart har som syfte att sköta den anläggningen.

    Driver upp priserna

    Varför väljs då bostadsrättsformen? Enligt ett examensarbete som jag handledde för ett antal år sedan var svaret helt enkelt att fastighetsutvecklarna då tjänade mer pengar. Skapas en bostadsrättsförening kan exploatören lägga ganska stora lån i föreningen, och dessa lån drar inte ner försäljningspriset i motsvarande mån. Köparna ser inte dessa föreningslån som en del av det som de betalar för bostaden.

    Läs även: “Har stadsplanerarna glömt sällanköpshandeln?”

    Tyvärr har våra myndigheter också skapat incitament för detta oskick. Både bolånetak och amorteringskrav omfattar enbart det hushållet direkt betalar, vilket gör att lån i föreningen både minskar nödvändig kontantinsats och amorteringskravet.

    Min slutsats är att det behöver införas en lämplighetsprövning vid bildande av bostadsrättsföreningar i nyproduktion. I väntan på mer långtgående reformer borde riksdagen snabbt lagstifta om att mäklarannonser för bostadsrätter ska ange det totala priset, det vill säga det pris som säljaren begär plus bostadens andel av föreningens lån.

    Hans Lind, tidigare professor i fastighetsekonomi

    5 kommentarer

    1. Thomas 2019-12-13

      Håller med Hans i stort, egentligen så menar jag att formen bostadsrätt var och borde vara att samäga fastighet. Jag tycker att lagen borde ändras något att bilda brf. som idag ska bestå av minst tre lägenheter borde förtydligas att de ska vara inom samma huskropp. Då skulle gränsen vara att det bli ok att bilda brf med radhus, men ej med fristående hus typ villor.

      Reply

    2. william Isaacs 2019-12-12

      Enligt samma resonemang kunde man lika gärna förbjuda Brf formen helt och hållet och istället enbart hänvisa till ägarlägenheter i flerfamiljshus också!
      Nej något förbud behövs inte! För vissa kan det rentav vara enklare att erhålla ett lån om det är bostadsrätter eftersom ens egna lån då blir mindre.

      Reply

    3. Erik 2019-12-12

      Kan tycka att rubriken ”förbjud bostadsrätter för enstaka småhus” ligger lite på tvären med den gode professorns uppfattning I övrigt, när det gäller att låta marknadskrafterna i form av efterfrågan och utbud styra vad som byggs inte byggs.
      Som någon skrev ovan så är det ofta en detaljplanefråga som kan ligga bakom upplägget, där även den som eventuellt säljer marken till utvecklaren förväntar sig maximalt betalt, dvs att byggrätten nyttjas till Max.

      Dessutom kan jag tycka att författaren förenklar bilden väldigt när det gäller ändamålsenligheten i att ett antal småhus utgör en brf. För många är det en trygghet i att ha ett delat ansvar för föreningens hus i form av yttertak, dränering, fasad, etc. Dessutom har många småhusföreningar gemensam VA ibland även elförsörjning. Det finns även exempel där man delar på en fjärrvärme UC eller dyl. Mellantinget är attraktivt för den som bor o lägenhet och vill prova på ett liv i hus. Utan att för den delen fullt ut bli ensam ansvarig som fastighetsägare. Friköpta småhus innebär även att extra kostnader i from av tex lagfart i flera steg och svårare finansieringslösningar måste till under byggtiden.

      Till sist så finns det redan utökade krav från kreditgivare som består i att man ytterst sällan lånar ut varesig kreditiv eller långa lån till föreningar <10 bostadsrätter.

      Förstår sammantaget inte varför ett ”förbud” skulle behövas.
      Låt marknaden styra och de finansiella sakägarna har redan verktygen i sin verktygslåda.

      Reply

    4. Felix 2019-12-12

      En mer effektfull och relativt enkel lösning är väl ändå att låta bolånetak etc omfatta även föreningsskulden? Kanske även en korrigering för tomträtt. Lämpligheten i upplåtelseformen kan ju ifrågasättas för en hel del konsumenter, även i flerbostadshus. Samma argumentation, att utvecklarna vill tjäna mer pengar, kan ju användas för flerbostadshus och valet mellan brf och ägarlägenheter.

      I en eventuell översyn av systemet kring intygsgivninh bör man titta på finansieringen av kommersiella lokaler som en del av föreningen. Idag går driftnettot från dessa direkt till att bekosta föreningens lånekostnader. Förenklat köper föreningen lokalerna med 100% belåning och en yield motsvarande föreningens låneränta. En risk och avkasningsnivå som ingen kunnig investerare skulle ikläda sig…

      Reply

      • Johan 2019-12-12

        Håller med Både Hans och Felix, men vill lägga till att det blir orimligt att lägga på hela låneskulden från BRF:en. Om man har mycket lokaler i BRF:en, så blir låneskulden helt rimligt högre i föreningen än om man inte har några lokaler alls.föreningen. Att det blir ett orimligt högt värde på lokaldelen med 100% belåning och yield = låneränta bör ju intygsgivarna hantera! T.ex. genom att värdera lokalerna på en rimlig yield och låta den delen av lånet avse lokalerna och resten av lånet fördelas på bostäderna och mäklarna kan ange lån per lgh.
        Att det görs BRF:er av småhus har ju delvis med detaljplanefrågor att göra. på alla villatomter får man bygga tvåfamiljshus plus ett Attefallshus=3 bostäder=möjligt att göra BRF, men ej möjligt att stycka av till 3 enskilda fastigheter.

        Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived