+
Juha Kostiainen, Matti Kuronen och Juhani Erke.
  • Marknaden i Finland på topp – tre bolag förklarar varför

    PUBLICERAD 2019-11-22 AV Andreas Jennische
    UPPDATERAD: 2019-11-22 10:30

    Det finländska fastighetshumöret är på topp trots att prognoserna har sänkts. Tre bolag förklarar vad det är som gör marknaden i Finland så het.

    Textstorlek

    Dela med andra


    Trigoni-kvarteret.

    Byggbolaget YIT: Samägda projekt gynnar samtliga”

    Helsingfors får inte bara ett, utan två New York-inspirerade kvarter de närmaste åren. Byggkranarna opererar febrilt i både Böle, norr om staden, och Fiskehamnen, österut. Här växer Finlands första kvarter med skyskrapor fram. Den preliminära planen är att bygga nio triangulära skyskrapor i Böle som blir stadens nya “central business district”.

    – Vi har tecknat ett genomförandeavtal med staden och Senatfastigheter om etapp 1 med två torn för sammanlagt cirka 500 miljoner euro. En blir cirka 200 meter och Finlands högsta byggnad, säger Juha Kostiainen, chef för stadsutveckling på YIT, Finlands största byggbolag.

    Tre detaljplanetävlingar

    Totalt tre detaljplanetävlingar ska hållas och YIT hoppas få vara med och utveckla både västra och södra Trigoni-kvarteret. Planen är att omvandla det nuvarande kontorsområdet, som i dag är dött på kvällarna, till ett livligt mixed used-distrikt med kontor, bostäder och en strandpromenad med serveringar.

    – Aktörer från hela världen har redan varit här för att lära sig mer om det tekniskt avancerade bygget. Skyskraporna är triangulära för att garantera bästa utsikt och så mycket solljus som möjligt, säger Kostiainen.

    Juha Kostiainen.

    En miljon boende

    Centrala Böle, på andra sidan av bron, får också tre nya stadsdelar med plats för en miljon boende, dubbelt så många kontor och runt 50 000 nya arbetsplatser fram till 2040. Tripla, Skandinaviens största galleria sett till antalet butiker, har redan öppnat.

    Böle är Finlands mest trafikerade trafikhub, varav YIT även har byggt en ny tågstation intill gallerian.

    – Runt 130 000 personer passerar Böle varje dygn med tåg, buss eller tvärbana. Om tågen försenas på grund av oss så får vi 50 000 euro i böter, så det har aldrig hänt, skrattar Kostiainen.

    Tripla Workery. Illustration: YIT

    Kontorsområdena Workery East och Workery West i Böle har sålts till tyska Commerz Real AG. Telia och Otavamedia är de största hyresgästerna.

    Mini-Brooklyn växer fram

    Östra Helsingfors får i sin tur ett slags mini-Brooklyn med åtta skyskrapor, den högsta 131, 7 meter, i Fiskehamnen. Ett till megabygge som kommer att förändra stadsbilden. Områdets köpcentrum Redi öppnade upp dörrarna redan i fjol, med 64 000 kvadratmeter affärslokaler och 200 nya affärer, men blev något av en flopp för finska bygg- och fastighetsjätten SRV som drabbades av stora förluster på cirka 40,8 miljoner euro.

    – Vi tror dock att siffrorna kommer att vända när bostäderna blir klara för inflyttning och fler besöker gallerian, säger Jere Pirhonen, energichef på SRV.

    Garden Helsinki entré.

    Byggfesten tar inte slut där. Helsinki Garden i Tölö, centrala Helsingfors, är ytterligare ett av landets största fastighetsutvecklingsprojekt och förhoppningen är att stadsfullmäktige ska klubba igenom bygglovet redan i år. I så fall blir det startskottet för en ny byggnad, Garden-hall, intill Helsingfors äldsta ishall från 1966 som ligger på Nordenskiöldsgatan. Ett projekt som har planerats i över tio år av Projekti GH och IFK:s ordförande Timo Everi.

    – YIT anslöt sig till projektet i slutet av 2018 och jag sitter med i styrelsen, säger Juha Kostiainen.

    Just nu ägnar han ungefär två dagar i veckan åt Helsinki Garden som han tror kan bli en exceptionell plats att besöka om planerna godkänns.

    – Vi vill bygga en ny idrotts- och evenemangsarena, hotell, restauranger, bostäder, parkeringar, kontor och butiker i området.

    Arenan blir i så fall Helsingfors IFK:s nya hemmaplan och rymmer 11 000–16 000 åskådare. Notan för kalaset väntas landa på runt 700–800 miljoner euro. Staden betalar inte ett öre, men väntas tjäna runt 85 miljoner euro på markförsäljningen. Vänsterförbundet kritiserar dock det faktum att staden har godkänt markaffären men inte själva byggnaden. Även arkitektbyrån B&M som har skissat fram den nya arenan med mjuka bågar, rund hörn, imponerande entréer och fasader med “skridskospår” har stött på en del problem längs vägen.

    – Museiverket tyckte att byggnaden var för massiv och skymde den gamla ishallen. Arenan fick därför göras sju meter lägre. Frågan har väckt stark debatt i Helsingfors, säger Juha Kostiainen.

    Han beskriver även detta som ett otroligt avancerat bygge. Inte minst då berggrunden är 30 meter djup och arenan byggs underjord. Planen är att den gamla arenan ska fortsätta ha basketmatcher eller andra sportevenemang, samt en sportbar med sändningar från den nya hallen, men i slutändan är det upp till ägaren, staden, att bestämma.

    Samägda projekt en trygghet

    2017 aviserade YIT att bolaget skapar ett nytt segment, Partnership Properties, med fokus på finansiering av inledande faser i stora utvecklingsprojekt.

    – Vi äger oftast 20–35 procent av samägda projekt i 30 år, vilket lönar sig eftersom värdet på en fastighet oftast stiger efter färdigställandet, säger Juhani Kostiainen.

    YIT äger exempelvis 38,75 procent av nya jättegallerian Tripla i Böle, vars värde också spås stiga markant.

    – Samägda projekt gynnar samtliga parter, inte minst när det gäller riskspridningen.


    Böle och Tripla.

    Den finska byggjätten har även bildat ett konsortium med Are för att i samarbete med Länsimetro bygga två nya stationer, Kaitaa och Soukka, på den västra metrolinjen i Esbo för sammanlagt 97 miljoner euro, varav YIT betalar 68 miljoner euro. Bolaget bygger även ut ett gammalt sjukhusområde, startup-hubben Maria 01, som ligger mellan Gräsviken och centrum.

    Juha Kostiainen talar varmt om alla former av förtätningsprojekt, både när det gäller bostäder och infrastruktur.

    – Vi vet att produktiviteten i den lokala ekonomin ökar med 4–5 procent när områdets förätning fördubblas. Just nu verkar vi huvudsakligen i city men i takt med att antalet “green fields” blivit färre så söker vi oss även längre ut, till stadens förorter.

    Han säger att ungefär miljon finländare bor i förorter byggda mellan 60- och 80-talet. Hus som är i skriande behov av renovering, sanering och stambyten. YIT och Sato, Finlands näst största fastighetsbolag, har tillsammans skapat en modell för detta i bland annat Håkansböle, Vanda.

    – Det finns gott om liknande förorter i Finland. Förhoppningsvis ser den nya regeringen till att renovera och energieffektivisera husen. Det räcker inte att bygga billiga bostäder i dyra områden och strunta i förorterna.

    Ungefär 30 000 bostäder är i behov av stambyte och Juha Kostiainen säger att det har byggts alldeles för lite bostäder de senaste årtiondena med tanke på att Helsingfors får 7 000–8 000 personer nya invånare per år fram till 2030.

    – Det bästa vore om regeringen såg över lagstiftningen om detaljplaner, markanvisningar och annat för att effektivisera byggprocesserna.

    *******

    Bonava: “Tog tid att vinna förtroendet”

    Även Bonava, ledande bostadsutvecklare i norra Europa, är med och utvecklar bostäder i Böle. Bolaget kammade hem den största detaljplanetävlingen i området som får 1 700 nya bostäder.

    Planen är att skapa enhetliga innergårdar och gemensamma ytor mellan husen för att öka trivselfaktorn enligt bolagets “Happy Neighbourhoods”-princip.

    – Vi har givetvis flera stora projekt på gång i Helsingfors, Esbo, Vanda, Åbo, Tammerfors och Uleåborg, säger Matti Kuronen, enhetschef på Bonava Finland.

    Siab blev en del av NCC

    Bonava med rötterna i NCC har varit bostadsutvecklare sedan 1930-talet. Det största steget mot att bygga bostäder togs när Siab blev en del av NCC. Men den största milstolpen var våren 2016 då NCC Housing blev ett eget bolag och varumärke, Bonava, som står för “bo”, hem, och “nav”, den levande platsen omkring.

    I dag verkar bolaget med sammanlagt 2 100 anställda i Tyskland, Finland, Sverige, Danmark, Norge, Ryssland, Estland och Lettland. Bonava hade en omsättning på cirka 14 miljarder kronor i fjol och är noterat på Stockholmsbörsen.

    – I Finland är Bonava fortfarande relativt nytt och har bara funnits i tre år. Men det har gått bra och vi har framgångsrikt lyckats starta en ny organisation nästan helt från noll.

    Bolaget tog i princip bara över ett IT-system av NCC när det nya bolaget bildades. Allt annat fick byggas från grunden och personalstyrkan har ökat från cirka 80 till över 300 personer i Finland, varav ungefär hälften arbetar inom den egna produktionen.

    Matti Kuronen.

    – Det tog tid att vinna marknadens förtroende i början eftersom många misstänkte att vi bara ville konkurrera om priser med NCC.

    En knepig situation som däremot påskyndade utvecklingen av det egna teamet, som i dag bedriver minst 20 byggen i egen regi.

    – Vi vill sköta saker på vårt sätt, inte som alla andra och vill verkligen satsa stort på att sätta våra boende i centrum. Deras efterfrågan och behov av att hitta någonstans att bo styr vår produktion.

    Bolaget anser att det är viktigt att låta boende vara med och bestämma hur ett område ska utvecklas på bästa möjliga sätt.

    – Vi är långsiktiga byggare och förvaltare som vill göra hela resan tillsammans med kunden. Det är inte bara tomt prat, utan vi genomför verkligen det vi lovar i våra bostadskvarter, säger Kuronen.

    Hur stora segregationsproblem finns det i Finland?

    – Givetvis finns det områden med en högre andel låginkomsttagare. Men Finland har inga områden med bara hyresrätter, utan har alltid byggt blandade upplåtelseformer. Vi har även fler boendeformer, som ägarbostäder, där man själv får välja om man vill hyra ut sin bostad eller inte.

    En pigg bostadsmarknad

    Bonava i Finland bygger bara höghus, medan bolaget i Sverige även bygger småhus och Matti Kuronen säger att det i slutändan är regeringsbeslut som avgör vilka marknader som är värda att satsa mer på eller tvärtom.

    – Hittills har man exempelvis fattat beslut om att investerare ska få stöd om de bygger fastigheter som öronmärks för hyresbostäder under tio års tid.

    Men det är egentligen inget som berör Bonava. Förhoppningen är snarare att den nya regeringen, med statsminister Antti Rinne i spetsen, ska se över lagstiftningen för markfrågor och byggrätt för att underlätta byggandet i staden. Byggandet ska upp, sa Antti Rinne, när den nya regeringen presenterades i somras. Ändå pekar de senaste prognoserna nedåt.

    – Det kan hända att vi såg högsta toppen 2017. Jag tror dock inte att Bonava påverkas särskilt mycket av nedgången eftersom vi riktar oss till både hyresvärdar och privata kunder, säger Matti Kuronen.

    Han tror även att Finlands sex största städer, där bolaget verkar, förblir starka: Helsingfors, Esbo, Vanda, Tammerfors, Uleåborg och Åbo.

    Bostadsbyggandet i Helsingfors låg vid årsskiftet 2018–2019 på rekordhög nivå med upp till 10 000 bostäder under byggnad. Året innan var antalet cirka 7 000. År 2018 började byggandet av 7 943 bostäder och bygglov beviljades för 7 109 bostäder. År 2019 är målet för bostadsproduktionen 7 000 bostäder, vilket är 1 000 fler än året innan. Det visar siffror från staden.

    – Branschen räknar dock att det behövs runt 10 000 bostäder per år. Förhoppningen är därför att fler detaljplaner och tomträtter ska godkännas. Rent spontant känns det som om regeringen är för urbaniseringen, vilket i så fall kommer att märkas om fyra till fem år. Förra regeringen bromsade många stora byggprojekt.

    Hur stor är bostadsbristen i Helsingfors?

    – Den är inte alls lika svår som i Stockholm där man måste köa i 10 år. Senast jag tittade fanns det minst 1 500 lediga hyresbostäder i Helsingfors, så det är egentligen bara att välja och vraka.

    Men det finns andra utmaningar. För tio år flyttade exempelvis barnfamiljer utanför staden, men nu har trenden vänt, vilket har skapat en akut brist på förskoleplatser i innerstaden. En stor debatt har också varit huruvida det byggs för många ettor och tvåor i innerstaden.

    – Vi märker att familjer också vill bo i centrum och därför är det viktigt att bygga stora bostäder också, som vi ibland har kö till.

    Europeiska lösningar

    Energieffektivisering, prisvärdhet och standardiserade lösningar är också viktiga punkter för Bonava. Matti Kuronen säger att Finlands klimat- och miljöminister Krista Mikkonen, Gröna förbundet, regelbundet för samtal med hela bygg- och fastighetsbranschen.

    – Hon har indikerat en tydlig riktning inte minst när det gäller cirkulär ekonomi. Alla vet ju att branschens återvinning av byggmaterial är undermålig och att bolagen behöver se över både förvaring och beställning av material.

    Han välkomnar även det faktum att Nordea i april lanserade marknadens första gröna bolån som ger kunderna en möjlighet att dra nytta av klimatsmart boende.

    – Energikraven är väldigt höga i Finland och energieffektiviteten har förbättrats systematiskt. Det här är ytterligare ett steg i rätt riktning.

    Bonava fokuserar dessutom stort på att 50 procent av bolagets produktionsstartade bostäder ska tillhöra det prisvärda segmentet år 2020.

    – Vi vill ge så många människor som möjligt chansen att bli förstagångsköpare, bland annat genom att försöka pressa våra byggkostnader med hjälp av det egna teamet och bolagets standardlösningar.

    Bonava har kommit allra längst när det gäller standardiserade lösningar i bolagets största marknad, Tyskland, där man också är den största bostadsutvecklaren.

    – Husen är unika i Tyskland, men kan exempelvis ha likadana trappuppgångar, vilket spar oss både tid och pengar. Det är något som vi tittar på även i Finland.

    Acceptansen för standardiserade lösningar är dock betydligt lägre i Finland.

    – Olle Boback, tidigare affärsenhetschef för Bonava Tyskland, nuvarande rådgivare fram till sin pension, delar dock med sig av de tyska erfarenheterna inom hela koncernen. På så sätt blir det lättare för oss att implementera europeiska lösningar även i Finland.

    *******

    Capman: “Utländskt kapital ökar exit-möjligheten”

    Finland fortsätter att locka utländska investerare, inklusive svenska bolag, och nu avgör makroekonomin, sysselsättningen och politiska beslut vägen framåt. På Capman Real Estate Finland förbereder man sig som bäst för 18 investeringsintensiva månader.

    Utländska investerare fortsätter att visa ett mycket stort intresse för den finska fastighetsmarknaden. Under första halvåret 2019 bestod 41 procent av transaktionsvolymen av utländskt kapital. Marknaden är fortsatt het även för svenska investerare, där både Hemsö och Samhällsbyggnadsbolaget köper större fastighetsbestånd, enligt färska siffror från Datscha.

    Noterades i början av 00-talet

    Detta har sina fördelar även för Capman Real Estate, ett nordiskt kapitalförvaltnings- och investeringsbolag från 1989 som noterades på Helsingforsbörsen i början av 2000.

    – Utländskt kapital ökar exit-möjligheten om vi vill sälja eftersom likviditeten är högre och antalet potentiella köpare fler, säger Juhani Erke, Partner, Head of Capman Real Estate Finland.

    Juhani Erki.

    Bolaget tävlar sällan om samma objekt med exempelvis tyskarna som helst investerar i färdiga kassaflöden, medan Capman är med och skapar kassaflöden, tillägger han. Affärsidén bygger kort förklarat på att förvärva fastigheter och sedan öka värdet på fastighetsbeståndet genom ombyggnation eller ompositionering.

    – Vi ser 2019 som ett aktivt investeringsår och ska förvärva en hel del de närmaste 6–18 månaderna. Just nu äger vi fastigheter till ett värde om totalt 2,5 miljarder euro, varav över hälften tillhör den finska marknaden, säger Juhani Erke.

    Capman expanderande nordiskt efter finanskrisen, bortsett från Island, och har i dag kontor i Stockholm, Köpenhamn och Oslo. Huvudkontoret ligger i Helsingfors. År 2008 startades en hotellfond som nu har runt 29 hotellfastigheter i Finland, vilket gör bolaget till en av landets största hotellägare.

    – Vi undersöker nu om vissa kontorsbyggnader kan omvandlas till extended stay som en del av vår investeringsstrategi. Det och senior living är nämligen två starka storstadstrender i en tid då gränserna mellan hotell och bostäder börjar suddas ut.

    Investeringsperiod pågår

    Just nu är bolaget inne i en investeringsperiod för bolagets andra Capman Nordic Real Estate value add-fond som har 425 miljoner euro i eget kapital och startades år 2017 när den först fonden på 273 miljoner euro blev fullinvesterad.

    – Vi har kommit ungefär halvvägs och letar ständigt efter nya högkvalitativa investeringar.

    Han upplever att det är relativt lätt i hela Norden just nu, även om marknaderna skiljer sig åt något på sina håll. Ett specifikt segment sticker ut lite extra både i Finland och Sverige.

    – Efterfrågan på kontor är väldigt stark, vilket förstås har höjt priserna och sänkt yielden också i hela Norden. Men vi är inga stressköpare, utan investerar disciplinerat, säger Juhani Erke.

    Under första halvåret 2019 stod kontorssegmentet för 35 procent av den totala transaktionsvolymen på 3,45 miljarder euro i Finland, enligt Datscha. För att garantera långsiktiga kassaflöden investerar Capman Real Estate främst i kontor i etablerade områden. Hyreskontrakt på tio år tecknas med storbolag och tjugo år med hotell. För mindre ytor tecknas kontrakt på 2–5 år och kortare avtal än så existerar bara vid tillfälliga lösningar.

    – Vakanserna i Helsingfors city minskar och kommer att öka efterfrågan i en nära framtid. Vi har gjort fyra investeringar där det senaste året.

    Hur mycket satsar ni på retail?

    – Vi har bara ett köpcentrum i Hyvinge, norr om Helsingfors, som ska säljas och letar inte efter fler objekt. Det sker ett skifte inom retail just nu, med både vinnare och förlorare, som vi har rätt svårt att förhålla oss till som investerare.

    Större satsning på bostäder

    Bostäder är desto mer intressant. Före årsskiftet växte Capmans investeringsmandat av Tysklands största pensionsbolag, Bayerische Versorgungskammer, då 37 bostadsfastigheter med sammanlagt 1 740 bostäder köptes av det finska fondbolaget Icecapital. Investeringsmandatet omfattar cirka 0,5 miljarder euro i eget kapital på bostäder i Helsingfors, Köpenhamn och Århus.

    – Bostadsmarknaden i Helsingforsregionen är fortsättningsvis stark och därför verkar vi huvudsakligen där. Vi tittar periodvis på 4–5 städer till, men har inte gjort några markanta investeringar ännu.

    Möjligheterna är dock många mitt i den hektiska byggboomen.

    – Böle är den tredje förlängningen av metrolinjen västerut, från Mattby till Esbo, med nya handelsplatser och bostäder längs hela metrolinjen.

    Det pågår även stora stadsutvecklingsprojekt i Busholmen-Ärtholmen, Kronbergsstranden och flygplatsområdet, säger Juhani Erke.

    – Vi utvecklar mest hyresrätter, ibland bostadsrätter men sällan lyxbostäder. Läget och närheten till goda kommunikationer är oftast viktigast för oss.

    Känner ingen oro

    Makroekonomin, sysselsättningen och politiska beslut är tre faktorer som enligt honom påverkar branschens väg framåt.

    – Vi inte särskilt oroliga över möjliga nedgångar, men tar detta i beaktande när vi gör vår analys inför investeringar. Årets investeringar påverkas inte alls av detta, även om tillväxten sjunker något nästa år.

    Antalet osålda bostäder har ökat även i Finland, men så länge räntan är låg och sysselsättningen hög så förväntas människor fortsätta ha råd att köpa en bostad eller betala marknadshyror, menar Juhani Erke.

    Teresa Ahola

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived