+
Reaktioner på valutaavdelningen i en svensk storbank den 16 september 1992. I hopp om att försvara den fasta växelkursen hade Riksbankschefen Bengt Dennis meddelat att Riksbanken höjer marginalräntan (dagens reporänta) till 500 procent. FOTO: Yvonne Åsell/SVD/TT
  • Den stora kraschen – och vägen tillbaka

    PUBLICERAD 2019-09-27 AV Andreas Jennische
    UPPDATERAD: 2019-09-30 17:07

    REPORTAGE. Efter flera år av vilda spekulationer och oprövade avregleringar kraschar svensk ekonomi fullständigt hösten 1992, och för fastighetsbranschen blir konsekvenserna förödande. Men bara två år senare är läget ett helt annat. Fastighetsnytts Mattias Fröjd berättar den osannolika historien om den moderna fastighetsbranschens fall och uppgång.

    Textstorlek

    Dela med andra

    Att dyka ner i historien är alltid både lärorikt och intressant, framför allt påminns man om hur omedveten man är om historien när man är mitt uppe i den. Det är för närvarande den utmärkta serien om olyckan i Tjernobyl 1986 som nu drar allas uppmärksamhet tillbaka till den era som också brukar benämnas som det glada 80-talet. För det var högkonjunktur och optimism som dominerade större delen av årtiondet.

    Då som nu stod också ny teknik i centrum, den första mobiltelefonen för allmänt bruk släpptes av Motorola och kunde bli din för det nätta priset av 30 000 kronor. För det facila priset fick man en produkt utan internet, utan kamera och utan sms-funktion. Det enda man kunde göra var att ringa, när det fanns täckning då.

    Gyllene årtionde

    Teknikutvecklingen gynnade inte minst finanssektorn som hade ett gyllene årtionde, som för svensk del fick ett abrupt slut när nästa tog vid. Den annalkande kraschen hade förmodligen många orsaker; en subventionerad marknad för bostadsbyggande, skattereformer och reducerade ränteavdrag med mera. Men vad som dock nämns oftare än annat är det som skedde den 21 november 1985. Då genomfördes den så kallade novemberrevolutionen, där dåvarande Riksbankschef Bengt Dennis med flera avreglerade den svenska kreditmarknaden och där bland annat utlåningstaket slopades.

    Detta skedde mot en bakgrund av en internationell högkonjunktur med avregleringar och lättnader i ett flertal länder, inte minst USA där Ronald Reagan förde en expansiv politik. Med mer eller mindre fri tillgång till lånat kapital tog också fastighetsinvesteringarna fart. Det kryddas sedan med att man från 1987 också får tillåtelse att köpa fastigheter utomlands. Någon beskrev det som att det var som att släppa in ett gäng festsugna svenskar på krogen för att sedan meddela att baren är fri. Baksmälla att vänta? Det stod snart klart att både hushåll och företag var mer än villiga att utnyttja den nyvunna friheten med en avreglerad marknad.

    Bengt Dennis beskriver det kanske bäst i en intervju med Riksbanken: ”Vi underskattade hur stort och starkt det uppdämda behovet av att få låna var. Och hela kreditsystemet var ju bara glada att få tillgodose det här behovet. Så folk lånade hejvilt.”

    Stellan Lundström är professor i fastighetsekonomi och dekan för arkitektur och samhällsbyggnad på KTH 2009-2016. När krisen slog till och bankernas nödlidande krediter skulle överföras till obeståndsbolag utsåg regeringen en kompetensgrupp, Valuation board, med Stellan Lundström som värderingsansvarig. Uppgiften var att godkänna bankernas värderingsmodeller.

    Den 15 september 2008, med konkursen för Lehman Brothers, symboliserar starten för vår senaste finanskris. Motsvarigheten för den svenska fastighetsbranschen hittar vi den 24 september 1990 när finansbolaget Nyckeln inte klarar av att refinansiera sina lån. Fallande inflation och stigande räntor blev till slut för mycket för både hushåll och företag och startade en kedjereaktion med bankerna som sista utpost.

    De betydande kreditförlusterna i banksystemet krävde till slut statlig intervention. Bankernas böcker är nu tyngda av dåliga krediter, varav en inte oansenlig del består av fastighetstillgångar. Bankstödsnämnden, som bildats av staten för att reda upp situationen, tillsatte en grupp kallad Valuation board som bestod av värderare och analytiker med uppgift att ta fram en handledning för värdering.

    Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi och dekan för arkitektur och samhällsbyggnad på KTH 2009-2016, hade en fristående roll som rådgivare och har ett speciellt minne från bankstödsprocessen.

    – Sent en kväll hösten 1992 ringde en handläggare från bankstödsnämnden och frågade om jag kunde ställa upp på ett möte med en stor bank morgonen därpå. Med på mötet var den högsta bankledningen och en revisionsfirma. Frågan var: ”Behöver banken ekonomiskt stöd från staten?” En slutsats från mötet var att krediterna måste värderas, och jag tillfrågades vid sittande bord om jag kunde vara värderingsansvarig. Utan att riktigt förstå vad det innebar svarade jag ja. Det stod snart klart att flera banker köade till ”bankakuten” och frågan om värderingsansvarig spetsades till – jag skulle godkänna värderingsmodellerna som tillämpades av de stödsökande bankerna. Plötsligt blev jag en mycket viktig person som bankledningarna måste prata med. Min utnämning följde inga upphandlingsregler. Likaså togs snabba beslut när en större expertgrupp tillsattes av regeringen under namnet Valuation board. Den gruppen, med namn som Eva Eriksson, Bertil Hall, Dag Klerfelt, Jan Rosengren och Jan Wejdmark, utarbetade värderingsanvisningar för en situation då det saknas transaktioner, berättar Stellan Lundström.

    Startade en bad bank

    Det är i det här skedet grunden läggs för vår moderna fastighetsmarknad. Om man tittar närmare på statligt ägda Nordbanken så blev lösningen en så kallad bad bank. Närmare bestämt Securum, ett dotterbolag skapat för att ta över de nödlidande krediterna från bankens böcker. I boken Securum & vägen ut ur bankkrisen (Clas Bergström med flera) så finns beskrivet att beståndet vid utgången av 1993 bestod av 1 000 fastigheter med ett bokfört värde på 15 miljarder. Det var en salig blandning av fastigheter som delades upp i fyra regionala bolag sorterat på de fyra väderstrecken. 1994 bröts den norra delen ut under namnet Norrporten medan övriga tre sorterades in under namnet Castellum.

    Håkan Hellström anställdes 1994 som ekonomioch finansdirektör på Castellum och som vd 2006–2013. Han meddelade sin avgång i oktober 2012 och berättade då i Fastighetsnytt varför det blev 18 år på samma bolag. ”Det har hänt tillräckligt mycket under åren, och är man sedan på ett företag med en kultur som man till hundra procent be jakar så finns det inga funderingar. Sedan har jag ju även bytt lite befattningar under resans gång. Jag har haft väldigt många professionella kollegor och utvecklats, så det har inte funnits någon anledning att flytta.

    På Gothia Towers i Göteborg träffar vi Håkan Hellström, i dag pensionerad men har 18 år på Castellum i bagaget och var med från starten. Han arbetade som revisor när han 1994 blev uppringd av den förste vd:n på Castellum, Tomas Alexandersson, som frågade om han ville vara med på resan.

    – Jag blev ekonomidirektör då. Jag hade tidigare jobbat mycket med de fastighetsbolag som var i ett mellanskede innan de togs in i Securum-sfären och var hyfsat insatt, säger Håkan Hellström.

    Han ser också den kraftiga kreditexpansionen som en stor orsak till kraschen.

    – Vi brukade skoja om att bankerna sa att det var en fastighetskris och fastighetsbolagen sa att det var en bankkris. Det hade ju inte blivit den fastighetskrisen om inte bankerna haft den extremt höga utlåningen till köp, så det lockade många spelare till branschen. Ju mindre eget kapital du behöver finansiera en sådan affär med, desto högre går priserna. Men det fick ju ett drastiskt slut när det visade sig vara överbelånat och kassaflödet inte höll, säger Håkan Hellström.

    Regionala småbolag

    Castellum var vid den här perioden organiserat i 15–16 regionala, småskaliga bolag med egna varumärken som så småningom skulle bantas ner till sex; Eklandia Fastigheter, Harry Sjögren, Briggen, Brostaden, Corallen och Aspholmen. Men den process med avveckling av krediter i Securum som bedömare trott skulle ta 10–15 år visade sig gå betydligt snabbare.

    – Värdena fanns ju även om det inte fanns en marknad med finansiering. Men jag måste säga att den här processen gick oerhört snabbt och professionellt. Det var väldigt komplicerade affärer, det var ett mischmasch av en massa olika säkerheter man tog in, fastigheter var kanske enklast, säger Håkan Hellström.

    Läget ser betydligt piggare ut redan 1995–1996, och man bestämde sig för att göra Castellum börsfähigt. 1996 införlivades Gota Banks bad bank, Retriva, med dess fastighetsbolag Kungsleden i Securum. Castellum fick här möjligheten att plocka bitar och överföra till Kungsleden för att renodla beståndet. Castellum gick från närvaro i 123 kommuner till 71, och 1997 var man redo att gå ut på börsen.

    – Då var det en alldeles för stor emission för att bara sättas i Sverige, så vi gick utomlands och åkte runt på en roadshow i både USA och Europa, och självklart Sverige också. Det blev lyckat och vi sålde ut stora delar, där 44 procent var utländskt. Så det var ett stort utländskt intresse och det har bestått under alla år, vilket är trevligt. De är oerhört kunniga och pålästa och det tycker jag utvecklade oss – ju mer frågor du får av professionellt folk, desto vassare måste du själv bli, säger Håkan Hellström.

    Tiden efteråt var intensiv

    Tiden efter börsnoteringen beskriver Håkan Hellström som intensiv där uppköp och budstrider var vardag. Castellum lade bland annat bud på samtliga aktier i fastighetsbolaget Diligentia (Skandia Fastigheter). Annars handlade mycket om kassaflödet, något vi känner igen från efterdyningarna av den senaste finanskrisen.

    – Det handlade om gammal hederlig fastighetsförvaltning. Vi såg det egentligen inte som en finansiell tillgång utan det gällde att få ett kassaflöde, i världen innan fanns det inte så mycket av den varan. Visst tittade vi på värdet, men förvaltningsresultatet var målet, säger Håkan Hellström.

    Från 2007 fram till avskedet 2013 var Håkan Hellström vd för Castellum. Under sin tid i bolaget beskriver han en marknad som förändrats en hel del, där inte minst det internationella tagit större plats. I takt med att fastighetsbolagen blir större har det gett mer europeisk finansiering, eurobondmarknaden har öppnat sig då det blivit för stora engångsengagemang för bankerna i Sverige.

    De senaste åren har varit smått osannolika för fastigheter, där de kraftiga uppgångarna i priser ständigt skapar diskussion om bostads- och fastighets bubblor. Men Håkan Hellström ser i dag inga större hot.

    – När jag gick på Handels var det hugget i sten att det reala avkastningskravet var 3 procent, men i dag är det nästan noll. Man får inflationen men inte mycket mer. Jag ser inga hot mer än om realräntan går upp, fastigheter är ju ett realt spel. Men det är ingen som kan se stigande realräntor, så de här priserna har väl kommit för att stanna.

    Presskonferens på Rosenbad efter två dygn med en ränta på 500 procent.
    Bengt Dennis och företrädare för riksdagens partier rapporterar om det ekonomiska läget. Två dagar senare lägger statsminister Carl Bildt och regeringen tillsammans med Socialdemokraterna fram det första krispaketet. Foto: Sven Erik Sjöberg/TT

    Den svenska fastighetsmarknadens utveckling sedan fastighetskraschen summeras bra av Castellums värdeutveckling. Vid börsnoteringen 1997 låg det bokförda värdet på cirka 8,5 miljarder, medan dagens marknadsvärde ligger på cirka 90 miljarder. Tillkomsten av exempelvis Svenskt fastighetsindex 1997, auktorisering av värderare och nya aktörer, både inhemska och internationella, har drivit på utvecklingen i sektorn både vad gäller transparens och kunskap. Stellan Lundström ser en bransch som tagit stora kliv.

    – Den stora skillnaden är att aktörernas utbildningsnivå höjts väsentligt och att vi har fått en gemensam nomenklatur som också är internationell. Den kommersiella fastighetsmarknaden är också integrerad in i kapitalmarknaden. AI, big data, algoritmer, digital teknik etcetera utgör en samling begrepp som kan markera ett skifte i synsätt och metoder med nya affärsmodeller för fastighetsägare, kreditgivare, värderare med flera – slutsatsen är att det blir allt mer spännande att vara aktör på fastighetsmarknaden.

    Bara att luta sig tillbaka och njuta då?

    – Med 25 års perspektiv på händelserna i början av 1990-talet – kan man säga att något sådant inte kan hända igen? Hur står det till med det kollektiva minnet? De flesta som hade en ledande position för 25 år sedan har i stor utsträckning lämnat yrkeslivet bakom sig och de nya ledningspersonerna har bara upplevt osannolika förutsättningar för fastighetsaffärer! säger Stellan Lundström.

    FAKTA/Castellums börsnotering

    Den 14 maj fastställdes det slutliga försäljningspriset till 51 kronor per aktie och den 23 maj 1997 noterades Castellumaktien på Stockholms Fondbörs O-lista. Securum AB:s ägarandel av kapital och röster uppgick därefter till 30 procent. I samband med Securum AB:s avveckling har dessa aktier överförts till det av staten ägda bolaget Civitas Holding AB.

    • Securum Lagerbolag 17 AB                | 15 000 aktier | 30,0 procent
    • 4:e AP-fonden                                       | 4 000 | 8,0
    • Zenit Brummer & Partners                 | 1 665 | 3,3
    • Försäkringsbolaget SPP                       | 940 | 1,9
    • S-E-Banken Fonder AB                        | 625 | 1,3
    • Livförsäkringsaktiebolaget Skandia  | 340 | 0,7
    • Arbetsmarknadens Försäkrings AB  | 306 | 0,6
    • Carlson Småbolagsfond                       | 263 | 0,5
    • S-E-Banken Sverigefond                      | 222 | 0,4
    • Ovanstående tillsammans                    | 23 361 | 46,7
    • Utländska aktieägare                             | 22 035 | 44,1
    • Övriga aktieägare                                   | 4 604 | 9,2
      TOTALT                                               | 50 000 | 100 procent

    Källa: Castellums halvårsrapport 1997

    Mattias Fröjd

    1 kommentarer

    1. Diana Redeker 2019-09-27

      Det var fruktansvärda tider. Så även i USA. Med detta som referenspunkt så ter sig dagens prat om befintlig ”lågkonjuktur” lite …. ”begränsat”

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived