-
Utbuds eller efterfrågeproblem på bomarknaden?
Krönikan är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 2, 2019.
I den bostadspolitiska debatten betonar vissa främst åtgärder på utbudssidan, medan andra fokuserar på efterfrågesidan.
Åtgärder på utbudssidan kan exempelvis handla om att se till att mer mark planläggs, till exempel genom att staten sätter mer press på kommunerna eller att staten begränsar strandskyddet eller minskar överklagandemöjligheter. Det kan också handla om öka konkurrensen och se till att planlagd mark bebyggs snabbare. Åtgärder på efterfrågesidan kan handla om att öka bostadsbidrag och att göra det lättare för hushåll att låna (eller i alla fall inte göra det svårare att låna med höga krav på inkomst, kontantinsats och amortering).
Här är ett försök att formulera några grundläggande principer för när en viss typ av åtgärder är lämplig.
Låt oss först anta att bostäder produceras på en perfekt konkurrensmarknad med effektiva företag, vilket gör att priset/hyrorna på bostäderna motsvarar lägsta möjliga kostnader. Vi konstaterar sedan att vissa hushåll inte har råd med en bostad med rimlig standard.
I detta läge verkar det mest rationella vara att öka dessa gruppers köpkraft, det vill säga att vidta åtgärder på efterfrågesidan. Har vi en konkurrensmarknad där produktionen lätt kan ökas utan stigande kostnader (flack långsiktig utbudskurva) kommer denna ökade efterfrågan inte att leda till att priserna stiger utan enbart till att produktionen ökar.
I följande fall verkar dock den motsatta slutsatsen vara motiverad. Låt oss anta att ett eller flera steg i produktionsprocessen är monopoliserad eller domineras av ett litet antal aktörer. Det kan vara tillgången på mark som begränsas (av kommuner eller privata aktörer), att markägaren (kommunen eller privata aktör) vill hålla uppe priser genom att hålla tillbaka produktionen, att fackföreningar drivit upp löner till orimligt höga nivåer eller att andra insatsvaror måste köpas till monopolpriser. Priset på nyproducerade bostäder ligger klart över vad det skulle vara om mark planlagts i rimlig omfattning, utifrån värdet i alternativ användning, och om alla led i kedjan hade rimlig konkurrens.
De höga priserna på nyproducerade bostäder gör att bara få har råd med dessa bostäder. Om vi i detta fall ökar efterfrågan skulle vi i princip göda en eller flera monopolister ännu mer. Åtgärder på utbudssidan som bidrar till att begränsa de olika monopolisterna makt förefaller då mer rationella.
Man kan också säga att efterfrågestimulerade åtgärder främst är rationella om “utbudselasticiteten” är hög (det vill säga när ökad efterfrågan leder till ökad produktion och inte till ökade priser). Åtgärder på utbudssidan är motiverade om utbudselasticiteten är låg (ökad efterfrågan leder främst till högre priser).
Mitt allmänna intryck är att storstadsmarknaderna, där bostadsbristen är störst, mer liknar fallet med en massa monopol. Ser vi på utvecklingen de senaste 20 åren tycks sektorn också fungera så att ökad efterfrågan främst leder till högre priser och inte till ökad produktion. Därför anser jag att åtgärder inriktade på utbudssidan ska prioriteras.
Hans Lind
Professor i fastighetsekonomi4 kommentarer
-
Det pratas om: Flera storaffärer i pipeline och nya yieldrekord
Det pratas om, Transaktioner Den svenska transaktionsmarknaden taktar på starkt och det finns ett antal större affärer i pipeline. Samtidigt trycks yielderna ner mot nya rekordnivåer.
-
K-Fastigheter köper byggrätt i Höganäs
Transaktioner - Syd K-Fastigheter köper en fastighet med möjlighet att bygga 300 hyreslägenheter i Viken, Höganäs kommun.
-
Klart med fler bolag som får förtäta i Söderort
Bostäder Nyligen fick SSM en markanvisning för 150 bostäder och lokaler i Sjöstadshöjden i södra Stockholm. Nu får även NCC och JM mark att bygga på i förtätningspojektet.
- ANNONS
-
Skanska säljer i Göteborg
Transaktioner väst Skanska har sålt vårdboendet Villa Kviberg i Kvibergs Ängar, i Göteborg till Altura. Transaktionen uppgår till cirka 290 miljoner kronor.
-
MTR:s vd lämnar – går till Strukton
Rekrytering Nu är det klart vem som efterträder Robert Röder som lämnade vd-posten på Strukton Rail tidigare i år.
-
-
K2A köper fler hyresrätter i Växjö: “I linje med vår strategi”
Transaktioner K2A köper ett nybyggt hyresrättsprojekt av Skanska. “Ett förvärv i linje med vår strategi att stärka vår position på orter med stark befolkningstillväxt”, säger Johan Knaust.
- ANNONS
-
Kinesisk affärsman köper i Borås
Logistik/Lager Artmax förvärvar en logistikfastighet i Viared, ett expansivt område mellan Landvetter och Borås, av AM Intressenter.
-
Tidigare förnyelsedirektör tar plats i Junis styrelse
Rekrytering Konsultbolaget Juni strategi tar in en ny person i sin styrelse, en civilingenjör med specialisering inom komplexitet.
Märkligt nog nämns ingenstans begränsningar av tillgången på arbetskraft på utbudssidan. Utbudssidan kan också rimligtvis begränsas av tillgången på arbetskraft både i produktion och i planering/projektering. För den med insyn i branschen ter det sig som en relativt uppenbar brist i analysen – idag begränsas en stor del av branschen av tillgången på kompetens i alla led.
Denna behöver till stor del byggas upp lokalt vilket kräver en långsiktig och uthållig investering. Lokalt eftersom regelverk, byggmetoder och fysiska förhållanden (klimat, geologi, osv.) är väldigt lokala vilket gör att det är svårt att ta in kompetens från utlandet och långsiktigt eftersom det rör en bransch som ständigt kastas mellan full ös och tvärstopp vilket begränsar investeringsviljan hos marknadens aktörer. Forskningsmiljöerna i bygg-Sverige har skadskjutits svårt av att forskningsfinansiering alltmer förutsätts ske i samverkan med branschaktörer eftersom dessa aktörers långsiktighet både begränsas av ständiga svängningar men även av det faktum att det är svårare att skydda och slå mynt av den typ av innovationer som ger störst ekonomisk nytta inom byggbranschen.
Man bygger dessutom med helt olika metoder i olika länder vilket gör att det är svårt att hantera toppar och dalar genom att aktörer flyttar resurser mellan marknader – dessa lokala byggmetoder växer fram över tid utifrån lokalt klimat, tillgång på kompetens, byggregler, arbetsmiljöregler, skattesystem, osv. och erfarenheterna är därför generellt sett svåra att överföra mellan länder. Erfarenhet av grundläggningsmetoder som är effektiva på kontinentens fasta jordar och porösa berg är inte särskilt överförbara till våra lösa jordar och benhårda berg. Erfarenhet av platsgjutna betongstommar är inte direkt överförbara till våra byggnadsstommar med en världsledande prefabriceringsgrad.
Mycket ord för att komma fram till lösningen. Hakar på där Lind slutar . UTBUD. Gör bostad till ”riksintresse”, skapa städer med ”hög densitet” (finns gott om natur precis utanför). Fastighetsskatten höjs och görs helt kommunal för att täcka exploatering o planläggning mark. Tips – de har kommut långt i Örebro
Att åtgärder på efterfrågesidan främst leder till högre priser och inte till ökad produktion styrks även av studier från Danmark och England:
Slopat amorteringskrav i Danmark hjälper inte unga bostadsköpare
https://www.byggvarlden.se/slopat-amorteringskrav-hjalper-inte-unga-bostadskopare-143498/nyhet.html
The IMF is worried that “Help to Buy”, which involves government equity loans for newly built houses and government mortgage guarantees for people with small deposits, will boost demand for housing without necessarily boosting supply.
https://www.ft.com/content/64bdfe24-c309-11e2-9bcb-00144feab7de
Det låter som ett rimligt resonemang. Frågan är varför inget händer på utbudssidan? Kan det vara så att 95 % av befolkningen är vinnare kortsiktigt på att utbudselasticiteten är låg? De som har hus kan se att sina husvärden stiger. De som har hyreslägenheter som är prisreglerade kan sitta och njuta av en lägre hyra än de som är tvungna att hyra i nyproduktion.
Parlamentariskt finns det således inget tryck att ändra ett system som gör 95 % av befolkningen till vinnare kortsiktigt.
Dessutom är vi specialister i Sverige att se till särintressen. Exempelvis så ska all nyproduktion handikappanpassas, samtidigt som det är väldigt få som är handikappade. Det rimliga och mest kostnadseffektiva hade ju varit att låta handikappanpassa de hus som ska brukas av handikappade. Hur kan vi cementera ett system som gör 5% av befolkningen till vinnare?