+
Hans Lind, professor i fastighetsekonomi.
  • Utbuds eller efterfrågeproblem på bomarknaden?

    PUBLICERAD 2019-04-22 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2019-04-23 17:09

    Krönikan är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 2, 2019.

    Textstorlek

    Dela med andra

    TAGGAR

    I den bostadspolitiska debatten betonar vissa främst åtgärder på utbudssidan, medan andra fokuserar på efterfrågesidan.

    Åtgärder på utbudssidan kan exempelvis handla om att se till att mer mark planläggs, till exempel genom att staten sätter mer press på kommunerna eller att staten begränsar strandskyddet eller minskar överklagandemöjligheter. Det kan också handla om öka konkurrensen och se till att planlagd mark bebyggs snabbare. Åtgärder på efterfrågesidan kan handla om att öka bostadsbidrag och att göra det lättare för hushåll att låna (eller i alla fall inte göra det svårare att låna med höga krav på inkomst, kontantinsats och amortering).

    Här är ett försök att formulera några grundläggande principer för när en viss typ av åtgärder är lämplig.

    Låt oss först anta att bostäder produceras på en perfekt konkurrensmarknad med effektiva företag, vilket gör att priset/hyrorna på bostäderna motsvarar lägsta möjliga kostnader. Vi konstaterar sedan att vissa hushåll inte har råd med en bostad med rimlig standard.

    I detta läge verkar det mest rationella vara att öka dessa gruppers köpkraft, det vill säga att vidta åtgärder på efterfrågesidan. Har vi en konkurrensmarknad där produktionen lätt kan ökas utan stigande kostnader (flack långsiktig utbudskurva) kommer denna ökade efterfrågan inte att leda till att priserna stiger utan enbart till att produktionen ökar.

    I följande fall verkar dock den motsatta slutsatsen vara motiverad. Låt oss anta att ett eller flera steg i produktionsprocessen är monopoliserad eller domineras av ett litet antal aktörer. Det kan vara tillgången på mark som begränsas (av kommuner eller privata aktörer), att markägaren (kommunen eller privata aktör) vill hålla uppe priser genom att hålla tillbaka produktionen, att fackföreningar drivit upp löner till orimligt höga nivåer eller att andra insatsvaror måste köpas till monopolpriser. Priset på nyproducerade bostäder ligger klart över vad det skulle vara om mark planlagts i rimlig omfattning, utifrån värdet i alternativ användning, och om alla led i kedjan hade rimlig konkurrens.

    De höga priserna på nyproducerade bostäder gör att bara få har råd med dessa bostäder. Om vi i detta fall ökar efterfrågan skulle vi i princip göda en eller flera monopolister ännu mer. Åtgärder på utbudssidan som bidrar till att begränsa de olika monopolisterna makt förefaller då mer rationella.

    Man kan också säga att efterfrågestimulerade åtgärder främst är rationella om “utbudselasticiteten” är hög (det vill säga när ökad efterfrågan leder till ökad produktion och inte till ökade priser). Åtgärder på utbudssidan är motiverade om utbudselasticiteten är låg (ökad efterfrågan leder främst till högre priser).

    Mitt allmänna intryck är att storstadsmarknaderna, där bostadsbristen är störst, mer liknar fallet med en massa monopol. Ser vi på utvecklingen de senaste 20 åren tycks sektorn också fungera så att ökad efterfrågan främst leder till högre priser och inte till ökad produktion. Därför anser jag att åtgärder inriktade på utbudssidan ska prioriteras.

    Hans Lind
    Professor i fastighetsekonomi

    3 kommentarer

    1. Dag Klerfelt 2019-05-06

      Mycket ord för att komma fram till lösningen. Hakar på där Lind slutar . UTBUD. Gör bostad till ”riksintresse”, skapa städer med ”hög densitet” (finns gott om natur precis utanför). Fastighetsskatten höjs och görs helt kommunal för att täcka exploatering o planläggning mark. Tips – de har kommut långt i Örebro

      Reply

    2. Viktor Kalin 2019-04-28

      Att åtgärder på efterfrågesidan främst leder till högre priser och inte till ökad produktion styrks även av studier från Danmark och England:

      Slopat amorteringskrav i Danmark hjälper inte unga bostadsköpare
      https://www.byggvarlden.se/slopat-amorteringskrav-hjalper-inte-unga-bostadskopare-143498/nyhet.html

      The IMF is worried that “Help to Buy”, which involves government equity loans for newly built houses and government mortgage guarantees for people with small deposits, will boost demand for housing without necessarily boosting supply.
      https://www.ft.com/content/64bdfe24-c309-11e2-9bcb-00144feab7de

      Reply

    3. Ekonomen 2019-04-23

      Det låter som ett rimligt resonemang. Frågan är varför inget händer på utbudssidan? Kan det vara så att 95 % av befolkningen är vinnare kortsiktigt på att utbudselasticiteten är låg? De som har hus kan se att sina husvärden stiger. De som har hyreslägenheter som är prisreglerade kan sitta och njuta av en lägre hyra än de som är tvungna att hyra i nyproduktion.

      Parlamentariskt finns det således inget tryck att ändra ett system som gör 95 % av befolkningen till vinnare kortsiktigt.

      Dessutom är vi specialister i Sverige att se till särintressen. Exempelvis så ska all nyproduktion handikappanpassas, samtidigt som det är väldigt få som är handikappade. Det rimliga och mest kostnadseffektiva hade ju varit att låta handikappanpassa de hus som ska brukas av handikappade. Hur kan vi cementera ett system som gör 5% av befolkningen till vinnare?

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived