+
Bo Nordlund och Stellan Lundström.
  • Sätt bostadskonsumenten i centrum

    PUBLICERAD 2019-04-05 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2019-04-08 16:31

    Textstorlek

    Dela med andra

    Det viktigaste steget i en reformering av bostadsmarknaden är problemformuleringen. Läser vi vad som skrivs och lyssnar till vad som sägs då träder bostadsmarknaden fram som ett mångfacetterat område där var tid har sina problem och lösningar. En återblick och kopia av svunna tider kan lätt leda fel! Det gäller att våga tänka nytt!

    Vår utgångspunkt är bostadskonsumenten i centrum. Bostadspolitiken ska då syfta till att hushållen ska kunna göra bostadskarriär, dvs komma in på bostadsmarknaden och över tid anpassa boendet till livets olika faser. Det ska de allra flesta klara på marknadens villkor. För de som inte klarar marknadens villkor ska det finnas stödsystem som ger alla möjligheter till en god bostad. Det första viktiga steget är att komma in på bostadsmarknaden och där över tid anpassa boendet till förekomsten av olika alternativ som tillhandahålls av marknaden, stat och kommun i samverkan. Varje typ av åtgärd ska då syfta till att underlätta hushållens bostadskarriär.

    Vi diskuterar här kortfattat vilka konsekvenser det får för reformerna på bostadsmarknaden. Övergripande måste staten få en tydlig bostadspolitisk roll på kapitalmarknaden som risktagare eller långivare. Det ska ses mot bakgrund av att staten är den aktör som har bäst möjligheter att utforma ett hållbart och effektivt system för kreditförsörjning anpassat till de hushåll som inte klarar att
    på egen hand göra bostadskarriär.

    Att bromsa och gasa bostadsmarknaden
    Riksbanken och Finansinspektionen är tunga aktörer som prioriterar finansiell stabilitet genom ökade krav på eget kapital. Det är vällovligt, men kraven på mera eget kapital har dock inte följts upp med institutionella system som på kort och lång sikt ger hushållen incitament och möjlighet att spara innan konsumtion sker. När vi exempelvis pratar om bosparande och hyrköp så är det frågan om effekter på kanske 10 års sikt. Så länge kan vi inte vänta. En åtgärd med stor effekt på aktiviteten är ett höjt bolånetak till i storleksordningen 90- 95 procent kombinerat med att nuvarande amorteringskrav och skuldkvotstak
    ligger kvar. En sådan konstruktion, bidrar till att många hushåll utan ett finansiellt sparande, men med två löner, klarar av de löpande betalningarna och kan ta steget in på bostadsmarknaden.

    En annan vinkling på frågan ovan är hur man bäst bromsar skenande priser på bostadsmarknaden till gagn för hushållens bostadskarriär. De nu tillämpade bromsmedlen i form av bolånetak, amorteringskrav och skuldkvotstak träffar i första hand de som ska ta det första steget in på bostadsmarknaden. Det hade då varit bättre att höja fastighetsskatten. Alla hade då varit med och betalat och inte bara bostadsköparna.

    Reformera fastighetsbeskattningen
    Med det övergripande målet att underlätta hushållens bostadskarriär ska incitament skapas för ökad omsättning på bostadsmarknaden. Det han åstadkommas genom en marknadsvärdebaserad årlig fastighetsskatt i kombination med ett enligt ovan höjt bolånetak och successivt nertrappad skatt på realisationsvinst. Den nuvarande ordningen med en årlig fastighetsavgift leder till att skatteuttaget är relativt sett högre i glesbygd jämfört med tätort. När nuvarande fastighetsavgift infördes år 2008 fick vi mycket omfattande kapitaliseringseffekter och prisskillnaderna mellan småhus i tätort och glesbygd ökade väsentligt. Flytten från glesbygd till tätort försvåras och redan förmögna tätortsbor ökar sin förmögenhet, var det meningen?

    Tänk igenom effekterna av redovisningsreglerna
    Gällande regelverk på redovisningsområdet med marknadsvärdet som kapitalbas har en tydlig bostadspolitisk effekt. Att bygga för inkomstsvaga grupper och på svaga marknader kan leda till nedskrivningar samt till en i allmänhet ökad osäkerhet för byggherren. Redovisningsreglerna fyller goda syften, men när det gäller bostadsbyggande krävs att riskerna hanteras. Ett sätt skulle kunna vara att reglerna tillåter att riskerna hanteras på portföljnivå eller att staten på något sätt neutraliserar riskerna för viss typ av bostadsproduktion.

    Givetvis är det inte redovisningsreglernas fel att viss bostadsproduktion inte bär sig ekonomiskt. Produktionskostnadernas utveckling i relation till betalningsvilja/-förmåga och bedömd risknivå är en viktig del av förklaringen till varför det kan uppstå behov av nedskrivningar.

    Affordable housing gynnar bostadskonsumenterna
    Att bygga bostäder som kan efterfrågas av inkomstsvaga grupper är en svår, för att inte säga omöjlig uppgift då nyproduktion alltid kommer att vara ett dyrt alternativ. En uppenbar åtgärd är att utveckla svenska varianter av social- och affordable housing som ökar hushållens möjlighet att komma in på bostadsmarknaden och göra bostadskarriär. Affordable och social housing kan ges en central roll i bostadspolitiken där kombinationer av kredit-, skatte- och redovisningsregler kan utgöra instrument för att skapa ett nytt alternativ på bostadsmarknaden. Nu sprids subventioner ut till hyresrätter, som ändå blir för dyra för låginkomsttagare. Det är då värt att pröva en lösning där resurserna koncentreras. Motståndet mot nya lösningar som affordable housing är i första hand ideologiskt och brukar uttryckas som en rädsla för stigmatisering. Det kan motverkas genom blandad bebyggelse med blandade upplåtelseformer i goda marknadslägen.

    Bo Nordlund, tekn dr och MRICS, verksam i BREC-Bo Nordlund REC AB och på
    Karlstads universitet
    Stellan Lundström, professor emeritus i fastighetsekonomi, KTH

    1 kommentarer

    1. Ulf Johannisson 2019-04-17

      Att fastigheter redovisas till marknadsvärdet bromsar byggande för svaga grupper på svaga marknader, skriver författarna. Det gör också att byggande i överhettade marknader stimuleras. De senaste åren har tiotusentals bostäder byggts i centrala lägen för kapitalstarka köpare medan för litet för litet har byggts för kapitalsvaga. Att ändra redovisningsreglerna skulle ge liten effekt. I grunden är det städers stadsplanering och markpriser som avgör olika delmarknaders potential. Med restriktivare hållning till centralt byggande och högre markpriser respektive dyrare byggrätter i centrala lägen och motsatsen i yttre områden hade vi fått en mer balanserad utveckling av byggandet under de senaste åren. Redovisningsreglerna har bara en turbo-effekt på en marknad som redan är obalanserad p g a dålig stadsplanerings- och markpolitik.

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived