+
Andreas Larsson. Foto: Croisette.
  • Ger man sig in i leken får man leken tåla?

    PUBLICERAD 2019-04-12 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2019-04-12 09:09

    Textstorlek

    Dela med andra

    TAGGAR

    Under de senaste åren har ett nytt investeringsalternativ i fastighetsbranschen växt fram för privatpersoner – Crowdfunding. Men regelverket har inte hunnit med och det finns projekt där privatinvesterare har förlorat stora delar av sitt investerade kapital.

    Crowdfunding eller gräsrotsfinansiering som det kallas på svenska är ett koncept som under de senaste åren även har nått fastighetsbranschen. Det är ingen nyhet att större bolag med större muskler och bättre kreditvärdighet har lättare att få finansiering för sina projekt jämfört med sina mindre branschkollegor. Crowdfunding är således ett bra alternativ för att minska det finansieringsgap som finns på marknaden. Genom crowdfunding får privata investerare en möjlighet att direktinvestera i projekt via en kapitalförmedlare till det projektägande bolaget, något som tidigare inte har varit möjligt på samma sätt.

    Frågan som en investerare bör ställa sig innan man investerar några månadslöner i ett projekt är likt alla andra investeringsslag; vilka är riskerna? Under senare tid har vi kunnat läsa om ett antal misslyckade bostadsprojekt som har finansierats med hjälp av crowdfunding där det projektägande bolaget har gått i konkurs. Investerarna har i sin tur förlorat stora delar av sitt investerade kapital och höjer nu sina röster mot kapitalförmedlaren, i dessa fall företaget Tessin som är specialiserade på crowdfunding i fastighetsbranschen. Men vems är ansvaret egentligen?

    Crowdfunding är som sagt ett relativt nytt fenomen och lagstiftningen har inte hunnit med i svängarna. Det saknas en tydlighet i regelverket, särskilt kring informationsansvaret mellan kapitalförmedlare och investerare. Kapitalförmedlarna har hittills varit tvungna att göra egna tolkningar av lagstiftningen vilket skapar en osäkerhet och minskar transparensen på marknaden. Det leder till en informationsrisk som generellt är högre jämfört med mer reglerade investeringsformer såsom aktier eller fonder vilket ibland gör det svårt att bedöma potentiell avkastning och risker. Det informationsgap som finns mellan projektägare och investerare gör att kapitalförmedlaren spelar en viktig roll. Eventuella intressekonflikter mellan de tre parterna är också svåra att blunda för.

    Men vilken information bör kapitalförmedlare ge ut till investerare så att dessa ska kunna fatta ett tillräckligt välgrundat beslut avseende att investera eller inte? Det finns inte heller någon andrahandsmarknad för den här typen av investering vilket begränsar investerarnas möjlighet att göra en exit under projektens gång. Det i sin tur begränsar också investerarnas möjlighet att hantera cykliska risker kopplat till konjunkturen då kapitalet i många fall är bundet i cirka 1–2 år. Kontentan är helt enkelt att investerarnas konsumentskydd bör stärkas. Investerarna bör också bli mer medvetna om att denna typ av investering kräver en relativt noggrann due diligence jämfört med andra investeringsslag, något som kräver kunskap.

    För drygt ett år sedan presenterades en utredning av Statens Offentliga Utredningar vars syfte bland annat var att analysera marknaden för crowdfunding och se över vilka regler som är tillämpbara samt ge förslag på nya lagar för att stärka konsumentskyddet. Föga förvånande konstaterade utredningen att det saknas ett tillfredsställande regelverk kring crowdfunding, särskilt via så kallad andelsbaserad crowdfunding vilket har märkts då kapitalförmedlare inom fastighetssegmentet på den svenska marknaden inte längre erbjuder andelsbaserad crowdfunding som investeringsalternativ. Lånebaserad crowdfunding är i dagsläget ett säkrare alternativ. Kortfattat så innebär andelsbaserad crowdfunding att projektägaren genomför en form av emission där investerarna får ta del av aktier, ofta preferensaktier med fastställda utdelningar som kan lösas in när projektet är klart. Lånebaserad crowdfunding innebär att investeraren lånar ut kapital till projektägaren och får avkastning i form av ränta.

    Som ett steg i att förtydliga regelverket föreslog utredningen att införa en ny näringsrättslig lag som rubriceras ”Lag om viss verksamhet med förmedling av finansiering”. Lagen innebär bland annat att tillståndsplikt införs för kapitalförmedlare. Konsumentskyddet stärks också genom att kapitalförmedlarna åläggs att förvisa sig om att en investerare är införstådd i riskerna samt att kapitalförmedlarna ska arbeta förebyggande för att förhindra att investerare påverkas negativt av intressekonflikter. I lagförslagets 4e kapitel kan vi även läsa att kapitalförmedlare ska lämna den information som krävs för att en potentiell investerare ska kunna ta ett välgrundat beslut. Men vilken information krävs för att kunna fatta ett välgrundat beslut om man vill investera i fastighetsbranschen via crowdfunding? Lagförslaget riktar sig till crowdfunding i alla branscher. Innan vi har en praxis för branschen kommer det återigen vara upp till kapitalförmedlarna att göra sin egen tolkning av vad som är tillräckligt med information för att en investerare ska kunna fatta ett välgrundat beslut. Frågan man kan ställa sig då är huruvida lagen kommer göra någon större skillnad mot hur branschens aktörer agerar idag? Förhoppningsvis kommer transparensen att öka i alla fall.

    Lagförslaget har inte klubbats i Riksdagen ännu men kapitalförmedlarnas verksamhet fortsätter som vanligt och privata investerare ser ut att fortsätta sina investeringar trots negativa rubriker på senare tid. Lagförslaget är ett steg i rätt riktning för att göra crowdfunding till ett mer attraktivt investerings- och finansieringsslag på den svenska marknaden. Samtidigt är det viktigt att ur en investerares synpunkt vara medveten om vad man ger sig in på. Detta investeringsslag är inte lika enkelt som att köpa en vanlig aktie, fond eller liknande. Ger man sig in i leken får man faktiskt leken tåla?

    Andreas Larsson
    Junior Associate, Transactions, Croisette

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived