+
Hans Lind, professor i fastighetsekonomi.
  • Vad händer om byggkostnaderna sjunker?

    PUBLICERAD 2019-02-23 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2019-02-25 16:47

    Krönikan är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 1, 2019. 

    Textstorlek

    Dela med andra

    TAGGAR

    I den bostadspolitiska debatten kan man ibland höra påståenden om att höga byggkostnader är det stora problemet och att bostäderna kan bli billigare om vi lyckads pressa byggkostnaderna. Men stämmer verkligen det? Vi lägger åt sidan frågan om byggkostnaderna faktiskt är stora, även om detta naturligtvis kan ifrågasättas i en situation där det är svårt att veta vad som verkliga kostnader och vad som är uppblåsta priser och löner.

    När effekten av lägre byggkostnader ska bedömas kan vi först tänka oss att det varje period kommer ut ett visst antal färdiga planer, och att byggrätterna auktioneras ut till högstbjudande på en konkurrensmarknad. Prisnivån på bostadsmarknaden antar vi är hög eftersom utbudet inte hållit jämn takt med efterfrågan. Hur mycket en fastighetsutvecklare kan bjuda på marken/byggrätterna beror på skillnaden mellan vad de färdiga husen kan säljas för och kostnaderna för att bygga. Ju lägre byggkostnaderna är desto mer kan företagen bjuda, och konkurrensen mellan företagen pressar upp markpriserna. Lägre byggkostnader leder i denna situation till högre markpriser, men inte till lägre priser till kunden.

    Låt oss emellertid se på en ort där priserna inte är så höga därför att marknaden är mer i balans. Det finns gott om billig mark att bygga på. Anta vidare att prisnivån på nya hus är 28 000 kronor per kvadratmeter, medan byggkostnaden ligger på 30 000 kronor per kvadratmeter. Det lönar sig då inte att bygga mer. Om byggkostnaden nu sjunker till säg 26 000 kronor per kvadratmeter så blir det dock lönsamt och utbudet av bostäder ökar. Lägre byggkostnader ökar alltså utbudet av bostäder på en marknad där priserna är ganska låga och det finns gott om mark. Så länge som priset på de färdiga bostäderna väsentligt överstiger byggkostnaden så är det utbudet av mark/byggrätter som bestämmer byggande och priser, och då påverkar inte de lägre byggkostnaderna slutkunden.

    Ett investeringsbidrag som innebär att byggaren får en summa pengar ifall hyran sätts under en viss nivå liknar på många sätt sänkta byggkostnader. Det blir bara lönsamt att utnyttja bidraget ifall hyresnivån i nyproduktion från början är ganska låg – och det är den ju bara om marknaden är i någorlunda balans.

    Min slutsats är att på orter med störst bostadsbrist (höga priser och höga hyror i nyproduktion) så är ett ökat utbud av byggbar mark det viktigaste. Självklart är effektivare byggande och lägre byggkostnader bra. Men det är bara tillsammans med ökat utbud av byggbar mark som lägre byggkostnader leder till lägre boendekostnader, och till en marknad där det blir lättare att hitta relativt billiga bostäder.

    Ser på var kostnadseffektivare hustyper – som SABOs Kombohus – byggts och var det statliga investeringsstödet utnyttjats så är det främst just i lägen med från början relativt låga markpriser. Men låga markpriser antyder å andra sidan att bostadsbristen inte är så stor.

    Min slutsats av detta är att åtgärder för att minska byggkostnader måste kombineras med åtgärder för att öka utbudet av mark – eller mer exakt – utbudet av byggrätter i områden med höga bostadspriser – för att få avsedda områden.

    Hans Lind
    Professor i fastighetsekonomi

    6 kommentarer

    1. Patrik Landin 2019-03-07

      Hans Lind har helt rätt i förhållandet mellan priser och kostnader. Att försöka pressar priser för slutkund genom att pressa byggkostnader är som att klämma på en ballong. I alla fall där det råder utbudsbrist. Då är det någon (eller något) annan i produktionsledet som tar den delen, eftersom marknadspriset – vad slutkunden är beredd att betala fortfarande är detsamma. Hans Lind missar dock effekten av den i princip ohämmade kreditgivning vi haft mot hushållen senaste 10-15 åren – 2 nya krediter per krona BNP. Det, om något, har ju en effekt på priser och i sin tur kostnader.

      Reply

    2. Tjalle 2019-03-01

      Det finns marknader där det råder ständig priserosion. T ex halvledarmarknaden.

      Det leder föga förvånande till prissänkningar i konsumtionsledet. Jag förstår uppriktigt sagt inte hur någon kan få för sig något annat.

      Konsumenterna väljer inte sällan att ta ut prissänkningarna i form av ökande prestanda, kapacitet eller funktionstillägg. Dvs prissänkningen ger utrymme för ytterligare konsumtion, och den väljer man att ta ut som jag just skrev ovan.

      Så länge efterfrågan leder till nyproduktion kommer produktionskostnaden att sätta prisnivån.
      * En fallande produktionskostnad kommer leda till fallande priser på existerande objekt. Den som inte följer med ned får inget sålt.
      * En stigande produktionskostnad kommer leda till stigande priser på existerande objekt. Den som säljer kommer att upptäcka att köparna bjuder över varandra tills nivån för nyproduktion uppnås.

      Priserna för ovanstående får justeras för moderniseringsbehov och renoveringsbehov.

      Jag förstår uppriktigt sagt inte hur någon inte förstår detta. Vi har gott om mätdata från verkligheten som visar detta. Det borde omöjligen kunna finnas någon saklig invändning.

      För just bostäder så finns ledig mark vanligen i städernas utkanter. Antar vi för diskussionen följande:
      * av något magiskt skäl sänks produktionskostnaden för bostäder. Dvs byggnadskostnaden faller.
      * markpriset har som idag en fallande gradient från stadens centrum. Det är ett uttryck för de boendes preferens.

      Då kommer nyproduktion i stadens utkant att sänka prisnivån för bostäder i utkanten. Folk kommer att köpa de nya bostäderna, och vill säljare till de befintliga få något sålt får dom sänka priset.

      Den befintlig betalpreferensen för läge kommer då att sänka priserna hela vägen in mot centrum. Den som menar att detta INTE sker, får redogöra för varför folkets betalpreferens för läge plötsligt skulle ändras.
      Notera vad som händer. De som bor i läge N, där 0 är centrum, vill betala x kr mer för N, än för N+1. Men faller nu priset i N+1 så faller det likvärdigt i N.

      Det vi har sett under många år är hur stigande byggnadskostnad i konsistens med ovanstående drivit upp priser på befintliga bostäder.

      Dessutom finns en stigande preferens för driftiga personer att flytta till städer, och även från mindre till större städer. Detta har drivit upp markpriser i städer. Men det är en annan effekt som inte har med byggnadskostnad att göra.

      Reply

    3. Maria 2019-02-26

      Vad som påverkar hyran i stort är även annat som drift, underhåll och skatter. Påminner om en intressant artikel 2017-07-03 i FN, där det bl.a. stod om att 10% lägre byggkostnader kan ge en mycket liten hyressänkning om 3%.
      “Sven Renström, vd på Olov Lindgren, hade med sig ett hemmasnickrat snöre som symboliserade olika delar i den hyra som hyresgäster till slut betalar. En orange del stod för markpriset, en röd för moms och en grön för drift och underhåll och så vidare. Den del av snöret som stod för byggproduktionspriset var 30 procent.
      – Hälften av hyran går på något sätt till skatter – statliga, kommunala eller någonting. Det betyder att, om vi lyckas få byggarna att bygga 10 procent billigare kommer det ändå bara att ge 3 procent lägre hyra. Ändå är det vad alla pratar om, att byggarna ska bygga så att hyrorna blir lägre, säger Sven Renström.”. https://fastighetsnytt.se/2017/07/racker-det-att-pressa-byggkostnaderna/

      Reply

    4. stephan 2019-02-25

      Bostadsrätter har stigit från o till miljonbelopp på 25 år. En äganderätt “att bo” i händerna på många okunniga styrelser, som förvaltas av bostadsföretagen Riksbyggen o HSB som rullar tummar, kan det gå annorlunda+

      Reply

    5. Alarik von Hofsten 2019-02-25

      Hans Linds resonemang är oklanderligt logiskt vad gäller att med hjälp av ekonomisk teori förklara varför högre produktivitet inte självklart leder till lägre priser för bostadsköpare/hyresgäster. Resonemanget illustrerar tydligt varför så få i byggbranschen jobbat långsiktigt systematiskt med att förbättra produktiviteten. Det har inte varit livsnödvändigt. På en marknad med underskott i utbudet kan kostnadsökningar lättare föras vidare till kunden.

      Men det är väl precis just det som inte längre fungerar? Den tilltänkta kunden av idag har inte råd att efterfråga det som byggs. Därför har vi nu på många håll ett utbudsöverskott av nya bostäder istället för underskott. För den byggaktör som vill överleva i en sådan miljö handlar det om att tillhandahålla en produkt som kunden har råd med. För att lyckas med gäller det bland annat att pressa kostnader och öka produktiviteten. Den vägen är svår och jobbig men både snabbare och mer realistisk än att snabbt öka utbudet av byggbar mark i tätbefolkade områden. Som bekant ”tillverkas” ingen ny mark som kan göras byggbar. Vi får hålla tillgodo med den begränsade mark som finns.

      Reply

    6. Peter Ekberg 2019-02-25

      Varför disikuteras inte skatter och avgifter samt kommunala markpriser? Den s.k. planberedskapen är ju en förutsättning för att utbudet av mark ska tillgodoses till priser som möjliggör acceptabla hyresnivåer för bostadskonsumenterna. Om nu t.ex. mark, skatter och avgifter uppgår till 30 – 35 % av produktionskostnaden så skulle det kunna vara intressant att både pressa dessa och pressa kostnaderna i produktionsledet för att öka utbudet..

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived