• Lind: “Oseriöst förslag om ombildningar”

    PUBLICERAD 2019-02-13 AV Teresa Ahola
    UPPDATERAD: 2019-02-15 09:25

    Textstorlek

    Dela med andra

    De grönblåa i Stockholm vill sälja tusentals hyresrätter i elva förorter för att uppnå en större blandning av upplåtelseformer och motverka segregation, enligt en överenskommelse i kommunstyrelsen på måndagen. Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, stödjer ombildningar men varnar ändå för negativa sidoeffekter.

    Tiotusentals hushåll i Rinkeby, Grimsta, Husby, Hökarängen, Rågsved, Hässelby gård, Fagersjö, Skärholmen, Bagarmossen, Västertorp och Sätra kommer att erbjudas möjligheten att köpa sin hyresrätt med startskott redan i sommar om stadens koncernstyrelse klubbar igenom förslaget den 18 mars.

    Kraven är att stadsdelen ska ha minst 60 procent hyresrätter och störst allmännytta, vilket innebär att man exempelvis i Sätra, som ligger nära den nivån, enbart kan ombilda ungefär hundra bostäder.  

    Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, säger sig generellt sett vara för ombildningar och ägt boende, men tycker att den grönblåa majoriteten i Stockholms stad har missat flera viktiga punkter. 

    – Jag ser ingen vits med att ombilda hyresrätter i låginkomstområden. Vi vet redan nu att många av hushållen inte uppfyller bankernas hårda krav när det gäller kontantinsatser, amortering och kvar att leva på-kalkyler.

    Om det mot alla odds skulle bli så att majoriteten av hushållen väljer att köpa sin bostad, genom att låna pengar av släktingar eller annat, så kommer det att få negativa sidoeffekter, menar han.  

    – Vi skulle få en ganska stor grupp hyresgäster som inte kan vara med och därmed får en sämre situation. Det är värre att vara hyresgäst i en bostadsförening än i ett kommunalt bolag.

    Hyreshöjningar, dyra renoveringar och trakasserier är något som tidigare har drabbat “resthyresgäster”, enligt Hyresgästföreningen som har skrivit flera rapporter om detta.

    – De bor ju kvar i ett hus där grannarna vill att de flyttar så att bostadsrättsföreningen kan tjäna mer pengar, säger Hans Lind.

    Vad är lösningen?
    – Jag tycker att kommunen ska gå in och erbjuda hyresgästerna lånegaranti för att dämpa riskerna. Om man vill underlätta ägande genom ombildning till bostadsrätter så måste man också göra något för att i princip alla som vill och har skött sina räkningar ska få vara med.

    Ett annat alternativ, som redan har diskuterats i Göteborg, är enligt honom att titta på om allmännyttan kan erbjuda alla som inte kan eller vill vara med i ombildningen byte av lägenhet eller förtur i den interna bostadskön.  

    – Det kan ju finnas en granne i huset bredvid som gärna vill bo i en bostadsrätt, då kan man ombilda huset där intresset är störst, medan övriga erbjuds en likvärdig hyresrätt någon annanstans. 

    Han är inte särskilt imponerad över de planer som presenteras i Stockholm.

    – Förslaget är dåligt och oseriöst eftersom det saknar strategier för att lösa situationen för resthyresgästerna. En fråga som ändå har diskuterats i över 20 år nu. 

    Vad beror det på?
    – En del handlar om okunskap och att man inte riktigt har tänkt igenom hur ombildningen ska gå till. Men faktum är att ombildningar i större skala kräver fler konkreta åtgärder. 

    Så här förklarade Dennis Wedin (M), bostads- och fastighetsborgarråd i Stockholms stad, när nyheten gick ut på måndagen:

    – Jag är stolt över att människor i elva stadsdelar i ytterstaden kommer få möjligheten att köpa sin bostad. Våra kriterier identifierar de stadsdelar där snedfördelningen av allmännyttiga hyresrätter är som mest påtaglig, och där ett mer blandat bostadsbestånd vore som mest betydelsefullt för en minskad segregation.

    Men Hans Lind tycker att man blandar ihop äpplen och päron när man påstår sig vilja motverka segregation, öka integration och skapa attraktivare områden.

    – Valet av stadsdelar är någorlunda genomtänkt, men det här är inget som på ett självklart sätt påverkar områdets attraktivitet. Titta bara på Husby och Tensta som också har många bostadsrätter.

    Sambandet mellan ombildningar och områdets attraktivitet är enligt honom “empiriskt svagt”.

    – Jag skulle hellre välja att betona ombildningarna med mer principiella argument om varför det är bra att fler äger sin bostad. Om man vill bryta segregationen så krävs helt andra åtgärder, sådana som exempelvis görs i Gårdsten, Göteborg.

    Förra gången de borgerliga genomförde ombildningar i Stockholm mellan 2007 och 2014 såldes över 25 836 hyresrätter för runt 36,7 miljarder kronor. 

    – Jag tror inte att en massa hyresrätter kommer att försvinna från marknaden den här gången med tanke på marknadsläget. Om det sker så blir jag positivt överraskad, så länge man skyddar resthyresgästerna, säger Hans Lind.

    Varför är det positivt mitt i en brinnande bostadskris?
    – Vi måste fråga oss vad vi vill ha för bostadsmarknad långsiktigt. Jag tror mer på den norska modellen där folk äger sina bostäder och hyr bostäder från det ägda beståndet.

    Han betonar samtidigt vikten av att parallellt upprätthålla nyproduktionen.  

    – Vi måste bygga nytt och billigt. Men om vi bedömer att det är bra att folk äger sin bostad, vilket jag betvivlar är genomförbart i dagens läge, så kan vi inte säga: “Just nu har vi brist på hyresrätter så du får inte köpa en bostad”.

    MER OM OMBILDNINGARNA

    Kriterier:

    • Hyresrätten ska utgöra mer än 60 procent av bostadsbeståndet efter ombildningen.
    • Andelen allmännyttiga hyresrätter ska vara större än andelen privata hyresrätter.

    Krav:

    • Stockholms stad ska ha med oberoende observatörer att delta vid samtliga köpestämmor.
    • Ett köpevillkor införs om att en lägsta andel av de boende också måste förbinda sig att förvärva sin lägenhet.
    • Kravet på andelen boende som tecknar intresse för att bostadsbolaget ska genomföra en värdering och lämna ett erbjudande höjs från 40 till 50 procent.
    • Stadshus AB kommer att ha det övergripande ansvaret för informationsstrategin för att säkerställa att staden kommunicerar objektivt, sakligt och enhetligt.

    Källa: Stockholms stad

    Teresa Ahola

    3 kommentarer

    1. Peter Palm 2019-05-18

      Skulle man inte kunna införa en helt ny boendemodell/bolånetjänst inom den kommunala verksamheten för att skapa ett intresse för alla som vill in på marknaden för eget ägande i våra olika kommuner?

      Det skulle sannolikt spara enorma belopp för kommunerna.

      Kommunen lånar då upp insatsen och ger en skötsam hyresgäst/bostadsrättsköpare detta belopp med säkerhet i bostadsrätten på samma eller liknande grunder som en bank vid köp av bostadsrätt?

      Man bör däremot kanske ha ett annat sätt att hantera styrelsen då det i dessa fall inte sällan kan finnas konflikter mellan olika grupper och som kan störa fokus på att skapa bästa möjliga boendekvalitet för alla som medverkar inom föreningens verksamhet?

      Att renovera bostaden och hyra ut i andrahand bör då sannolikt kräva tillstånd av kommunen.

      Frågan är vad gäller de som i föreningens byggnad inte agerar för att skapa ett mer trivsamt boende. Bör man då ha andra regler för att hantera detta än vad som finns idag?

      Bör de som kan få köpa sin bostad enligt detta koncept även vara svenska medborgare och ha våra demokratiska värderingar? Hur ska en eventuell reavinst/förlust vid en försäljning hanteras, Kan man äga flera bostäder i samma förening? Vid en försäljning? Hur ska den gå till, vem får köpa och vem får sälja? Skapas det här ett behov av nya mäklartjänster?

      Kräver en sådan här förening ny lagstiftning och vad avgränsar den juridiskt t ex gällande panter, ordningsregler och underhållsansvar från de nu redan befintliga boendeformerna? Man bör ju inte skapa en B-lagsdivision vid försäljning av bostäder.

      Kommunen i dessa områden och fastigheter bör även ansvara för att öka kvaliten och tryggheten i området först och visa på konkreta förbättringar för att skapa incitament för detta boendekoncept. Man bör även kunna visa på bra exempel och att konceptet är genomtänkt innan man går ut med ett förslag.

      Framförallt så bör man presentera detta i god tid med tydlighet för de berörda hyresgästerna så att de har en möjlighet att själva kunna påverka sin roll till att kunna medverka här. vad händer med de hyresgäster som kan falla mellan stolarna?

      Mitt förslag är att formulera denna nya tjänst i detalj först och sen se om kundintresset finns, testa (kravanalys) och kvalitetssäkra (testa med alla berörda) tjänsten innan den lanseras som ett förslag.

      Tänk även på hur de som vill driva lokala företag ska kunna verka på ett bra sätt.

      En kommun är ju inte mer attraktiv än hur de som bor där trivs! kanske kan ni t o m bli mer attraktiva att bo och verka i om detta genomförs på ett kundorienterat sätt?

      Det blir ju även billigare för en kommun att bygga nya bostäder om hyresgästen själv är med och får bestämma vad som ska byggas och eventuellt betalar en del av byggkostnaden vid nyproduktion, enligt denna modell!

      Varför inte redan nu i kommunen skapa en anonym förslagslåda för ert förslag och se vad era medborgare och hyresgäster tycker?

      Nästa fråga är hur ska man göra för att skapa en riktigt bra boendekvalitet i de sterila höghusområden som man snabbt byggde på 1970-talet? Men det kanske en innovativ stadsarkitekt kan mer om?

      Reply

    2. Ulf Nyqvist 2019-02-14

      Hans Lind har rätt i att bostadsrättsombildning ofta innebär en otrygg situation för de hyresgäster i ombildade fastigheter som inte kan eller vill köpa. Att fastigheterna dessutom står inför omfattande renoveringar, förbättrar inte situationen då en oerfaren brf-styrelse ska hantera omfattande åtgärder. Ett sätt att komma runt det här är att införa Delägarboende och sälja Andelsägarlägenheter till de hyresgäster som kan och vill köpa. Delägarboende har prövats framgångsrikt i Botkyrka i snart fem år och är på väg att etableras i andra delar av landet. I korthet innebär det att de hyresgäster som kan och vill köper andelar i sin fastighet och får dispositionsrätt till sin lägenhet på samma sätt som en bostadsrätt. Fastighetsägaren är kvar som Grundandelsägare och sköter fastighetens gemensamma ytor som tidigare, och har kvar alla relationer med kvarvarande hyresgäster. Ofta är det omkring 30 % av hyresgästerna som kan köpa en lägenhet så låt dem göra det. Andelsägarlägenheterna kan säljas via mäklare på öppna marknaden. Vi måste kanske våga pröva nya vägar i de hårt segregerade områdena. Ägandefrågan är central för många människor och om det bara finns hyresrätter i ett område så flyttar man.

      Reply

    3. Joachim Wallmark 2019-02-14

      Jag uppskattar debatt och alltid Hans Linds inlägg även om jag inte alltid håller med! Och denna gång förstår jag inte riktigt hans kritik.

      Vad är det som är oseriöst med det de kriterier för ombildningar som Stockholms stad har satt upp? Det är ju just kriterier och ingen detaljerad genomförandeplan för hur försäljningarna sedan ska gå till i detalj. Vad är det i de antagna kriterierna som sedan i de praktiska ombildningarna sedan hindrar att man kan tillämpa olika modeller för exempelvis lånegaranti, förtur till allmännyttans kvarvarande hyresrätter?

      Det borde kunna ses som självklart att bostadsområden mår bra av att det åtminstone finns en hyfsat stor andel ägda bostäder. Eller skulle vi idag bygga omfattande förortsområden som enbart består av hyresrätter? Och vad är det som hindrar att man genomför (andra) åtgärder mot de problem som kan finnas inom ett bostadsområde enbart på grund av att det finns en andel ägda bostäder?

      Att hyresgästföreningen menar att det enbart är förenat med stora problem med att sitta kvar som hyresgäst i en ombildad förening är knappast förvånande. Att hävda det ingår så att säga i hyresgästföreningens uppdrag men det innebär ju inte att det blir sant. Mer balanserat kan man tillägga att det lika gärna kan innebära fördelar i form av ett bättre underhåll av fastigheten, minskad skadegörelse och en ökad trygghet och samhörighet.

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived