+
Frida Gårdh och Karolina Zirlyte.
  • Examensarbete: Nyproduktion av bostäder

    PUBLICERAD 2019-02-26 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2019-02-26 16:06

    Textstorlek

    Dela med andra

    Dagens bostadsbrist ställer krav på allmännyttiga fastighetsbolag att finna olika lösningar på situationen. En av lösningarna är nyproduktion av bostäder. Det pågår en diskussion huruvida de rådande redovisningsreglerna påverkar bolagens förmåga att investera vid nyproduktion.

    Redovisningsreglerna påverkar framförallt nyproduktioner i form av nedskrivningar. Eftersom en nedskrivning utgör en kostnad i resultaträkningen kan det urholka ett företags eget kapital och soliditet. En nedskrivning kan behöva genomföras om marknadsvärdet bedöms vara lägre än det bokförda värdet. Det kan i sin tur medföra att vissa kommunala fastighetsbolag inte har möjlighet att producera nya bostäder.

    I dagsläget driver de höga byggpriserna produktionskostnaderna uppåt, vilket påverkar anskaffningsvärdets förhållande till marknadsvärdet. För att fastställa anskaffningsvärdet och marknadsvärdet finns det olika värderingsmetoder att använda och kostnader att inkludera. Det medför att bedömningarna kan skilja sig väsentligt beroende på vem som gör dem och hur.

    Tolkningen av redovisningsreglerna kan således avgöra om en nedskrivning blir aktuell eller inte. Förståelse för tillämpningen av dem blir därav allt viktigare för att nyproduktioner inte ska förhindras. Syftet med studien var att förstå, och identifiera skillnader i, tillämpningen av redovisningsprinciper vid förstagångsvärdering av nyproducerade fastigheter samt hanteringen av eventuella nedskrivningsindikationer.

    Studien jämförde fyra kommunala bostadsbolag som producerar nya bostäder och tillämpar redovisningsregelverket K3. Analys har gjorts av årsredovisningar och semistrukturerade intervjuer med ekonomicheferna på de undersökta företagen. Metoden användes för att få en djupare bild av företagens olika överväganden och beslut under hela produktionsprocessen.

    Metoden visade att vad som inkluderas i anskaffningsvärdet och hur marknadsvärdet fastställs spelar en betydande roll för om en nedskrivning blir aktuell eller inte. Exempelvis har företagen hanterat personalkostnader, ränta och indirekta kostnader på olika sätt. Motsvarande gäller för beräknande av marknadsvärdet. Samtliga använder olika system för att få fram avkastningskrav med mera och företagen kvalitetssäkrar sin bedömning av hela eller delar av fastighetsbeståndet genom ett externt värderingsinstitut varje år.

    Nedskrivningsindikationer hanteras också på olika sätt. En väsentlig skillnad är bedömningen av vad som är en bestående tid för en värdenedgång. Två av företagen anser att en nedskrivning ska göras direkt eftersom projekten ska kunna bära sig oavsett vilken del i produktionsprocessen de befinner sig i. Skulle värdenedgången inte vara bestående kan nedskrivningen återföras. De två andra företagen anser att en bestående värdenedgång först uppstår efter fem till sju år. En bedömning görs utifrån hur lång tid det tar innan anskaffningsvärdet och marknadsvärdet motsvarar varandra. Bedömningen bygger på att en fastighet förväntas finnas i verksamheten under en längre period.

    Företagens tillvägagångssätt vid hanteringen av nedskrivningsindikationer beror även på revisorns bedömningar. Ifall företagens tillämpning av redovisningsreglerna, samt deras bedömningar och resonemang, överensstämmer med revisorns syn accepteras företagens tillvägagångssätt och värderingar. Revisorernas bedömningar spelade främst en stor roll vid övergången till K3, då företagens hantering av dessa frågor prövades för första gången och etablerades.

    Det finns skillnader i företagens resonemang och tillämpning av K3. Det tyder på att det kan vara möjligt att tillämpa redovisningsregelverket i enlighet med god redovisningssed och samtidigt möjliggöra för fler nyproduktioner. Studien visar att det kan vara värt att följa upp vilka ställningstaganden som har gjorts avseende aktivering av kostnader samt använda värderingsprinciper. Det för att ha en aktuell och riktig bas för framtida bedömningar.

    Frida Gårdh
    Karolina Zirlyte

    1 kommentarer

    1. Peter Ekberg 2019-02-27

      Hej,

      Den här studien verkar väldigt intressant och sätter fokus på de kommiúnala bostadsbolagens roll för att trygga bostadsförsörjningen med en ökad nyproduktion. Är det så att vinsmaximering, avskrivningsregler, koncernbidrag (dubbelbeskattning av hyresgäster) etc. är ett hinder för att nyproducera och förvalta effektivt. Vilken roll har bostadsbolagen i samtiden och vilken är nyttan för kommuninvånarna med dagens kärnverksamhet?

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived