+
  • Coworking: Hajp eller hållbar affärsmodell?

    PUBLICERAD 2019-02-18 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2019-02-19 17:17

    Artikeln är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 1, 2019. I numret fokuserar vi på den just nu stekheta coworking-trenden. 

    Textstorlek

    Dela med andra

    Coworking växer sig allt starkare och på den svenska fastighetsmarknaden liksom andra ser vi stora uthyrningar ske till aktörer som specialiserar sig på uthyrning av coworkingytor. Världens största coworkingaktör, WeWork kommer inom kort att etablera sig i Sverige men frågan många ställer sig är: hur hållbar är egentligen affärsmodellen?

    En av de stora trenderna på dagens fastighetsmarknad är coworking och överallt dyker det upp nya koncept. Det finns både småskaliga sådana, som någon sorts blandning mellan det klassiska kontorshotellet och ett community, och gigantiska coworkingaktörer. Vem har till exempel inte hört, eller för den delen sett, att det på var och varannan husfasad på Manhattan finns en skylt från amerikanska coworkingjätten WeWork. Dessutom sägs WeWork vara en av de största hyresgästerna av kontorsytor i USA och förmodligen hela världen.

    Coworking som arbetssätt är förmodligen här för att stanna men frågan är hur framtiden ser ut för de stora coworkingaktörerna, som just WeWork eller exempelvis Convendum som ju gjort ett ganska stort avtryck på exempelvis Stockholms kontorsmarknad. Risken i dessa bolag verkar för den utomstående vara ganska stor, och det kan bli svårt att hitta lönsamhet och som ett tydligt tecken på det rapporterade WeWork en förlust för första halvåret 2018 på hisnande 723 miljoner dollar, motsvarande 6,6 miljarder kronor.

    Ett ungt bolag som redovisar sådana förluster kan enkom motivera sitt existensberättigande genom att man är i snabb tillväxt men frågan återstår: hur ska WeWork bli lönsamt? Om man inte kan tjäna pengar i den högkonjunktur som världen upplevt de senaste åren, och med den brist på kontorsytor som verkar vara kronisk på de flesta håll, hur ska man då tjäna pengar när konjunkturen viker? Frågan är berättigad och den ställer också följdfrågor kring den riskprofil som dessa stora coworkingaktörer har.

    Arbitrage på tidsasymmetriska risker
    Affärsmodellen påminner på sätt och vis om bankernas. Bankers riskmodell fungerar generellt och förenklat så att man finansierar sig på korta löptider (exempelvis med insättningar) för att sedan låna ut pengarna på längre löptider. Detta innebär så klart en stor risk då bankerna dels inte själva äger de pengar man lånar ut i regel, dels kanske inte alltid har pengar att täcka sina kortsiktiga förpliktelser. För denna risk tar man dock betalt och faktum är att banker är experter på att skapa arbitrage på denna risk. Det är där man traditionellt har tjänat pengar, även om man på senare tid har lagt allt större emfas på att bredda intäktsbasen – framförallt genom olika serviceavgifter och givetvis handel i egen bok.

    Det är dock som sagt en riskfylld affärsmodell som bygger på förtroende. Bankernas likviditet och egna kapital täcker endast en liten del av den totala balansräkningen och innan finanskrisen var det inte ovanligt att bankernas soliditet låg kring 5 procent, något som i exempelvis ett svenskt fastighetsbolag skulle ses som otänkbart. Hela modellen bygger således på att bankernas kunder har förtroende för att deras pengar tas omhand på ett bra sätt. När det förtroendet brister kan vi få uppleva bankpanik, vilket ju hände för bara tio år sedan. Många banker världen över hade tagit för stora risker och kunde inte hantera dem.

    Omvänd asymmetri
    Hur kan man då jämföra detta med coworkingaktörernas affärsmodell? Jo, coworkingaktörerna tar väldigt stora ytor som de hyr på långa kontrakt i anspråk, i hopp om att kunna hyra dem vidare, ofta med kortare hyresavtal. Likt bankerna tar man alltså på sig en risk som bygger på asymmetriska tidshorisonter men 10 000-kronorsfrågan är huruvida de relativt nya coworkingbolagen har samma förmåga som bankerna att arbitrera på denna risk. En förmåga som har tagit bankindustrin flera århundraden att utveckla, och som man fortfarande inte bemästrar till 100 procent, som erfarenheten från 2007/2008 visar.

    Vän av ordning reagerar säkert på att tidsasymmetrin hos coworkingaktörerna är omvänd mot den hos bankerna, det vill säga att man tecknar långa avtal medan bankerna finansierar sig kortsiktigt men principen torde rimligtvis vara densamma. Risken bygger på de asymmetriska tidshorisonterna och den viktiga frågan är hur coworkingaktörerna ska hantera den konjunkturella risk som finns inbyggd i fastighetsaffären. Man har bundit upp sig på långa avtal med fastighetsägare, men vad händer om de egna hyresgästernas affärer går trögt och de inte kan betala sin hyra? Eller, vad händer om coworkingbolagens kunder går i konkurs?

    I den starka konjunktur vi har haft de senaste åren ter detta sig inte som ett problem då efterfrågan på ytor fortfarande är stark. Nu finns det emellertid ett antal tecken på att konjunkturen har toppat och är på väg neråt, vilket i sin tur leder till frågan om hur robust efterfrågan efter kontorsytor egentligen är. Dessa frågor är för all del inte isolerade till coworking, och på många håll i vår bransch finns en del oro för vad som händer när hyresgästerna kommer att få svårare att betala sina hyror.

    Något som är mer specifikt för coworkingsegmentet är kundmixens sammansättning då det ofta är mindre och mer konjunkturkänsliga verksamheter som hyr in sig i coworkingytor. Det bör betonas att även många storbolag använder sig av coworkingytor.

    Stor efterfrågan efter korta avtal
    Coworkingboomen har givetvis en stor påverkan på fastighetsbranschen där coworkingaktörer som WeWork och Convendum, som nämnts ovan, tar i anspråk stora ytor och blir stora kunder till fastighetsbolag. Vissa fastighetsbolag har kontrat med att skapa egna coworkingkoncept, andra har köpt in sig i redan befintliga, som Wallenstam som numera äger 25 procent i Convendum.

    – För Wallenstam som fastighetsägare ser jag coworkingkoncept som Convendum som ett perfekt komplement till det vi har idag. Dessa bolag erbjuder en helt annan servicenivå och det vore för oss en väldig serviceapparat att lösa. Egentligen är det olika branscher, säger Hans Wallenstam, vd för Wallenstam, i samtal med Fastighetsnytt.

    Hans Wallenstam. Foto: Elias Ljungberg.

    Han menar att även om man som fastighetsägare förvisso tar en hyresrisk genom att hyra ut ytor till coworkingaktörerna så är den inte större än vanligt. Det rör sig inte om några specialytor utan om ganska fina och moderna kontor och skulle det uppstå vakanser så kan man snabbt omsätta dem utan några större omställningskostnader.

    – Vi får väldigt många förfrågningar om uthyrningar på kortare avtalstider än de tre år som är minimum hos oss och det har helt klart uppstått en lucka på marknaden för dessa bolag att ta vara på. Det finns ett stort antal bolag som är snabbväxande, eller enmans- och tvåmannafirmor, som inte kan eller vill binda upp sig för så långa avtal som vi kräver och där finns en uppenbar affärsmöjlighet för coworkingaktörerna, säger Hans Wallenstam.

    Wallenstam har gått in som storägare i Convendum och äger idag 25 procent av bolaget. Hans Wallenstam tycker det är ett bättre alternativ än att likt en del branschkollegor själv lansera ett coworkingkoncept.

    – Jag blir hellre delägare än att bygga upp servicekonceptet själv. Coworkingaktörerna är specialister på det och de gör det jättebra så jag tar hellre en position i bolaget.

    Han konstaterar att någon form av mer storskaliga coworkingkoncept är här för att stanna, men ser han en framtid där Wallenstam köper upp Convendum helt?

    – Jag ser gärna att huvudägaren Håkan Jeppsson är kvar i bolaget. Han har grundat bolaget och har ett driv som endast en grundare kan ha. Så jag har inga planer på att köpa upp hela bolaget men har vi dem som hyresgäst så är jag gärna med och skördar, säger Hans Wallenstam.

    Givet de tidsasymmetriska risker som nämnts ovan kombinerat med att coworkingaktörerna har en stor exponering mot konjunkturen är frågan huruvida det är en hållbar affärsmodell eller en kortsiktig hajp på sin spets. Som vanligt lär det bli framtiden som har svaren. Fastighetsnytt har sökt Convendums vd och huvudägare Håkan Jeppsson med frågor om hur han resonerar kring de risker som diskuterats ovan, han har valt att inte återkomma.

    Sverrir Thór

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived