+
  • Vem får marken?

    PUBLICERAD 2018-12-05 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2018-12-06 16:50

    Artikeln publiceras även i Fastighetsnytt nummer 6, 2018 som utkommer under vecka 49. 

    Textstorlek

    Dela med andra

    Markanvisningar är ett av kommunernas viktigaste verktyg för alla nybyggen som ska till. Men kriterierna för vilka aktörer som väljs ut som vinnare ser väldigt olika ut i olika kommuner – med otydliga spelregler för bolagen och en snedvridning mellan vilka bolag som tilldelas mark som följd. Det visar en undersökning från Sharing Capabilities.

    När Birger Axelsson pluggade till civilingenjör på KTH i Stockholm, med inriktning mot fastigheter och byggande, skrev han sitt examensarbete för Sharing Capabilities. Det syftade till att undersöka och analysera hur bostadsutvecklare får tillgång till mark via markanvisningar i Stockholms län.

    I undersökningen vände han sig till elva kommuner mellan 2015 och 2017 och delade in de totalt 350 markanvisningarna i två kategorier: direktanvisningar, där det inte finns någon jämförelse mellan olika aktörer alls, och anbudsanvisningar, där man på olika sätt jämför aktörer innan man väljer en vinnare.

    Kort sagt kan man säga att resultaten visar att kommunerna jobbar väldigt olika med verktyget men samtidigt inom smala ramar. I de 90 anbudsanvisningar som man tittat på har kommunerna använt totalt 65 olika utvärderingskriterier.

    – Frågan är hur man som bolag ska navigera i alla dessa uttryck. I hälften av fallen vet man hur kriterierna viktas mot varandra – resten vet man inte det, säger Birger Axelsson som menar att de många kriterierna skapar en otydlighet för aktörer som försöker värdera hur mycket kraft de ska lägga på att ta fram ett anbud – när de har svårt att värdera hur stora chanserna är att det slutar med tilldelad mark.

    De två vanligaste kriterierna när det gäller anbudsanvisningar är pris och gestaltning. Enligt undersökningen är det dock pris som viktas högst i de flesta fall, i snitt 80 procent – medan gestaltning snittar på 40 procent. I knappt hälften av alla anbudsanvisningar är priset avgörande.

    Vad gäller direktanvisningar, där kommunerna av olika anledningar anvisar mark direkt till en aktör utan att först jämföra mellan olika förslag, stod de för 75 procent av alla anvisningar i länet under undersökningsperioden. Om man bortser från Stockholms stad så var istället hälften av anvisningarna direkta. Av de tre bolag som fick flest direktanvisningar så var alla tre allmännyttiga.

    Birger Axelsson.

    Olika metoder – olika resultat
    Olika arbetssätt och metoder för tilldelning av mark ger olika effekter för kommunen som anvisar mark. Att arbeta med en hög grad av direktanvisningar är ett effektivt arbetssätt ur ett inifrån-och-ut-perspektiv hos en kommun, men samtidigt skapar detta arbetssätt en låg grad av transparens och förutsägbarhet för marknaden. Att bara jobba med tävlingar och viktade kriterier skapar en högre grad av förutsägbarhet och transparens mot marknaden samtidigt som dagens arbetssätt är tidskrävande och det finns risk för att byggaktörer tröttnar på kommunen därför att det är liten chans till vinst. Det finns för- och nackdelar med de olika arbetssätten och det gör att man som kommun idag, med en fallande marknad, måste se över sina riktlinjer och arbetssätt för markanvisningar i jakten på att attrahera rätt aktörer för att få önskade effekter i stadsutvecklingen.

    Sett enbart till effektivitet är direktanvisningarna dock ett bra verktyg. Under mätperioden anvisade en projektledare i en kommun med många direktanvisningar i genomsnitt fyra markanvisningar, medan en motsvarande – som enbart jobbar i anbudsform fick ut 0,5.

    Samtidigt ger direktanvisningarna väldigt låg grad av transparens – i offentliga handlingar handlar det om 14 dagar mellan det att exploateringsnämndens dagordning publiceras till dess att nämnden sammanträder.

    – En slutsats är att anbudsanvisningar generellt har en högre anbudsnivå jämfört med direktanvisningar. Jag har inte fastställt vad det beror på, men en hypotes är att själva jämförelsen mellan aktörer är prisdrivande, alternativt att kommuner helt enkelt tenderar att anbudsanvisa mer attraktiv mark.

    Efter att undersökningen genomförts har Birger Axelsson och hans kollegor åkt runt till olika kommuner för att diskutera insikter och berätta om resultaten. Bland annat har man varit i Huddinge, Nacka, Sollentuna och Sundbyberg och pratat dels om hur transparensen kan öka, dels om hur man kan nå önskad effekt i nya tider där man går från några år av att ösa ut nya projekt – till att byggtakten viker.

    – Det vi pratar mycket med kommunerna om är hur man kan hitta förutsättningar för att skala ned och skära ned i antalet kriterier. Syftet är att det offentliga kan vara tydligare och det privata har lättare att förstå vad de ska vara bra på för att lyckas i respektive kommun.

    Sharing Capabilities bedömer att arbetssätten och metoderna för marktilldelning har potential till utveckling bland annat genom att identifiera standarder kring dessa frågor nationellt. Målen är att öka transparensen mellan det offentliga och privata, och samtidigt få önskad effekt hos kommunerna i stadsutvecklingen.

    Maria Nordlander

    1 kommentarer

    1. Kilroy 2018-12-09

      Alla de här reglerna är till för anbudsgivarna. Det här är självreglerade. Kommunerna har rätt att använda sin mark på bästa sätt utan att otillbörligt gynna någon. Varför det inte behövs fler regler som kan överklagas. Se på LOU, det är ju i första hand till för anbusgivarna i den form som är nu.

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

  • Bostadsbyggandet minskar

    Bostäder Bostadsbyggandet i landet fortsätter att minska både i år och nästa år enligt en ny rapport från Boverket. Störst tillbakagång sker i Stockholm.

  • Stabilitetsrådet lyfter fram risker i fastighetssektorn

    Börs, Ekonomi Kommersiella fastighetsbolag har blivit mer räntekänsliga och bankerna behöver därför hålla mer kapital för att täcka riskerna i den utlåningen. Den slutsatsen drog det Finansiella stabilitetsrådet vid sitt senaste möte som hölls i förra veckan.

  • Pandox miljardköper i Tyskland

    Transaktioner Pandox har tecknat avtal om förvärv av tre hotellfastigheter i Tyskland. Transaktionsvärdet uppgår till cirka 103 miljoner euro, motsvarande drygt 1 miljard kronor. Säljare är HR Group.

  • ANNONS
  • Hemfosa investerar 650 miljoner i Eskilstuna

    Transaktioner Hemfosa ökar sin närvaro i Eskilstuna genom förvärvet av tre centralt belägna fastigheter i staden från Akelius. Det rör sig om kontor samt lokaler för utbildningsverksamhet och affären görs till ett underliggande fastighetsvärde om drygt 650 miljoner kronor. Tillträde har ägt rum.

  • ANNONS
  • Ny vd på Vasakronan närmar sig

    Fastighetsmarknad, Rekrytering Den 11 april meddelade Vasakronan att vd Fredrik Wirdenius lämnar bolaget efter 12 år. Bolagets styrelseordförande Ulrika Francke säger till Fastighetsnytt att man söker en person som förstår att bolaget är “hela Sveriges” fastighetsbolag. 

  • Hemfosa köper i Mariestad för 274 miljoner

    Transaktioner Hemfosa har köpt en fastighet med 25 olika byggnader i centrala Mariestad för 274 miljoner kronor. I de olika bygganderna, som har en total uthyrningsbar yta om 26 700 kvadratmeter inrymms skolor, vårdlokaler och kriminalvårdsanstalt.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived