+
Nils Styf, vd på Hemsö. Foto: Hemsö.
  • Stabilt framåt för samhällsbyggaren

    PUBLICERAD 2018-12-10 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2018-12-12 10:43

    Artikeln är också publicerad i Fastighetsnytt nummer 6, 2018. 

    Textstorlek

    Dela med andra

    Offentliga hyresgäster och stabilt kassaflöde kombinerat med den demografiska utvecklingen har lockat fler och fler investerare till segmentet samhällsfastigheter. Men behoven växer och Nils Styf, vd för Hemsö, tror att kommunerna kan få det jobbigt framöver när de måste växla upp inom skola, vård och omsorg.

    Nils Styf har en bred, internationell erfarenhet som grundar sig i en smått nomadisk uppväxt. Med en far på Ericsson blev det boende i länder som Mexiko, USA, Hong Kong och Brasilien, även om Sverige alltid var basen. Fram till han var 25 år hade Nils Styf aldrig bott mer än fyra år i rad i ett och samma land. Det blev därför naturligt att söka sig utomlands efter att ha gått ut Handelshögskolan med inriktning mot finansiell ekonomi. Men karriären inom fastighetsmarknaden beskriver Nils Styf som en ren slump där fastigheter inom segmenten hotell och kasinon blev hans lott när han fick sin första anställning på amerikanska Merrill Lynch. I tur och ordning arbetade han sedan på Deutsche Bank, Doughty Hanson, Areim, Citycon och de två senaste åren har han varit verksam i rollen som vd för Hemsö.

    Den största skillnaden i att kliva in i ett fastighetsbolag med Tredje AP-fonden som storägare beskriver Nils Styf som långsiktighet – tidigare hade det handlat mycket om fondstrukturer där man gärna realiserar något efter 3-5 år. I Hemsö landar tidsperspektivet snarare på 25-30 år. Nils Styf berättar att han med sin bakgrund och inriktning mot finans, inte klassisk fastighetsmiljö, försöker kombinera det bästa av två världar.

    – Att å ena sidan ha en stark, långsiktig ägare i en pensionsfond med god tillgång till kapital är väldigt bra. Men samtidigt gäller det att skapa en kultur som inte är byråkratisk och långsam som en institution kan vara, utan vass och snabbfotad som de bästa riskkapitalbolagen. Kan vi kombinera dessa är vi svårstoppade, säger Nils Styf.

    Stora utmaningar för kommunerna
    Antalet investerare inom samhällsfastigheter har växt de senaste åren men Nils Styf beskriver Hemsö som ett mer nischat bolag än många andra inom segmentet. Som exempel pekar han på Skatteverket i Solna, en bra hyresgäst. Samtidigt handlar det om en vanlig kontorsfastighet och när kontraktet går ut så konkurrerar man med andra kontorsfastigheter.

    På Hemsö har man tre kriterier för en samhällsfastighet: hyresgästen ska vara direkt eller indirekt skattefinansierad, lokalerna ska vara specialanpassade vilket gör alternativanvändningen låg (och svårt att flytta) och för det tredje ska det bedrivas samhällsservice i lokalerna.

    – Samhällsfastigheter för oss är social infrastruktur och specialanpassningen är viktig. Det är ett fastighetsslag med låg volatilitet, dock har vi inte uppsidan med hyrestillväxten. Marknaden är ju väldigt het i dag där bolag höjer hyran med 20 procent vid omförhandlingar medan vi sitter på långa avtal som är inflationsjusterade. Samtidigt får vi inte nedsidan vid en lågkonjunktur, 60 procent av intäkterna kommer från stat, kommun och landsting men 95 procent av intäkterna är skattefinansierade, säger Nils Styf.

    Marknadsförutsättningarna ser bra ut om man är ett fastighetsbolag, men tuffare om man är en kommun. Nils Styf menar att det behövs cirka 700 äldreboenden, motsvarande 40 000 platser, de närmaste tio åren och 700 nya skolor behöver byggas. Bara Stockholm stad väntas behöva 55 000 nya skolplatser fram till 2040. Han pekar också på att det har varit ett otroligt fokus på bostäder, vilket är förståeligt men att man i många fall glömt bort samhällsservicen.

    – Det är en jätteutmaning som jag tycker det pratas för lite om. Ansvaret ligger hos kommunerna men även om många är medvetna så har de det kärvt ekonomiskt, svårt att låna mer, svårt att höja skatterna – då återstår att sälja tillgångar vilket är politiskt känsligt. Här tror jag att staten behöver ta ett större ansvar för kommunerna kommer inte att klara det, säger Nils Styf.

    Ett annat problem som Nils Styf noterar är att man i Sverige inte bygger för det som efterfrågas, vilket kan härledas till dagens regelverk. Som exempel nämner han att det finns krav på att det ska finnas kök och pentry i varje rum på ett äldreboende. Vid ett besök på ett äldreboende på Lidingö som varit verksamma i fem år ställde Nils Styf frågan till verksamhetschefen huruvida köken var inkopplade eller inte.

    – Det första de gjorde var att koppla ur köken då de utgör brandfara och skaderisk, och på fem år har de inte fått en enda kommentar från boende eller anhöriga. Det kostar miljoner att installera och så används de inte. Exemplen är många, det finns en god grundtanke men vi bygger inte för det som behövs, säger Nils Styf.

    Billigare och snabbare i Tyskland
    I Tyskland liknar de demografiska förutsättningarna de vi har i Sverige, en jättemarknad där Hemsö varit verksamma sedan 2011. Det finns nästan 15 000 äldreboenden att jämföra med Sveriges cirka 2 200. En annan stor skillnad är att 90-95 procent av Tysklands äldreboenden ägs av privata aktörer, i Sverige ligger siffran på cirka 25 procent. Nils Styf påpekar att det också öppnar upp en risk för överetablering när vem som helst kan öppna äldreboende, vilket det också var för ett antal år sedan, men de senaste fem åren har det knappt byggts något nytt och nu är behovet stort igen.

    Nils Styf menar dock att man i Tyskland har bättre förutsättningar för att tackla utmaningarna. Framförallt pekar han på att det i Tyskland är både billigare och går snabbare att utveckla fastigheter. En mer konkurrensutsatt marknad, färre regleringar och inte samma möjligheter att överklaga är några av skälen. Det är nästan 50 procent billigare att bygga men kvalitén är lika hög, menar han.

    – Vi gör det svårare än det behövs i Sverige, det är väldigt bra att vi har en demokratisk planprocess med möjligheter att överklaga men det kan göras enklare och snabbare, säger Nils Styf.

    Satsning på projektutveckling
    Framåt är det fortsatt samhällsfastigheter som gäller för Hemsö där man ser den största tillväxtpotentialen inom segmenten skolor och äldreboenden, drivet av de demografiska förändringarna. Sedan några år tillbaka är det projektutveckling som är den stora nysatsningen och man har i dag 5 miljarder kronor investerat i nybyggnadsprojekt. Inte minst handlar det om nysatsningar utomlands där man nu har sitt första projekt igång och man har även börjat se över möjligheterna till nybyggnation i Tyskland. Men kärnaffären handlar mycket om mindre projekt, runt 150 miljoner, om än i bred skala. Och det tänker man fortsätta med.

    – Vi tar små, stadiga steg snarare än stora kliv, säger Nils Styf.

    Mattias Fröjd

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived