+
Robert Boije, chefsekonom SBAB. Bild: Saco.
  • Med backspegeln som kompass

    PUBLICERAD 2018-12-04 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2018-12-05 16:55

    Krönikan publiceras även i Fastighetsnytt nummer 6, 2018, som utkommer den här veckan.

    Textstorlek

    Dela med andra

    Året var 1999 och jag och min fru skulle köpa vårt första hus. Vi hade båda studerat länge och hade därför inte några större ekonomiska marginaler. Vi skulle dessutom bli föräldrar för första gången. Även om det lån vi tog för att kunna köpa huset var litet mätt i förhållande till dagens nivåer så var det ett ekonomiskt stort beslut för oss då. Och hur skulle vi göra med räntan? Binda eller inte binda? Vi valde att binda räntan på lite olika löptider. Bland annat band vi en ganska stor del av lånet på fem år till en ränta på 5,77 procent.

    Ingen kunde då minnas när räntan på femåringen hade varit så låg så det var ju förstås ett jättebra beslut. Nä, det var ett väldigt dumt beslut – åtminstone sett med facit i hand. Efter det har både de rörliga och bundna räntorna fallit kraftigt trendmässigt. Delvis på grund av att inflationen fallit, delvis på grund av andra faktorer.

    Vi har nu haft en lång period av historiskt mycket låga rörliga och bundna räntor både i Sverige och i andra jämförbara länder. Även skillnaden mellan de rörliga och bundna räntorna – den så kallade löptidsdifferensen – är historiskt sett mycket liten.

    Sett över en längre tidsperiod har man med undantag för ett par korta perioder tjänat på att välja rörlig ränta framför bundna. En viktig förklaring till det är just att räntorna fortsatt att falla över tid. Men nu när räntorna knappast kan bli så mycket lägre, hur ska man då tänka? Svaret är att det beror på vad man tror om ränteutvecklingen framöver. Och kan man – trots exemplet på mitt felbeslut 1999 – lära sig något genom att titta bakåt, det vill säga genom att använda backspegeln som kompass?

    Den rörliga räntan bestäms i hög utsträckning av Riksbankens beslut om reporäntan. Men Riksbanken måste vid dessa beslut förhålla sig till vad som brukar kallas för den reala jämviktsräntan som bestäms av den reala trendräntan och en cyklisk komponent som bestäms av konjunkturläget. Många, till exempel Englands centralbank, bedömer att den reala trendräntan numera kan ligga så lågt som runt 0-1 procent. Om det gäller även för Sverige, så skulle det lite förenklat innebära att Riksbankens reporänta vid ett normalt konjunkturläge och inflation på 2 procent borde ligga så lågt som runt 2-3 procent. Riksbankens senaste besked i frågan från 2017 är att den normala reporäntan ligger någonstans i intervallet 2,5-4,0 procent. Min gissning är att Riksbanken snart kommer att revidera ned detta intervall.

    Vad är det då som förklarar nedgången i den reala trendräntan? Det finns ett antal forskningsstudier som har tillägnats den frågan och det finns två hypoteser. Den ena är att den kan förklaras av varaktiga effekter av finanskriser, vilket brukar benämnas varaktig stagnation. Den andra att den istället kan förklaras av globala strukturella förändringar. Jag lutar själv mer åt den senare förklaringen eftersom realräntorna inte har trendat ned under en så lång period tidigare och ekonomin dessutom har återhämtat sig relativt snabbt efter tidigare finanskriser.

    Forskningen pekar på att sparandet i världen ökat kraftigt till följd av bland annat demografiska förändringar och ökad inkomstspridning i många länder. Den pekar också på faktorer som lett till kraftigt fallande investeringar. Båda faktorerna leder till sjunkande realräntor. Forskningen pekar dessutom på att de flesta av dessa faktorer kommer att bestå under överskådlig framtid.

    Det är svårt att göra prognoser över bostadsräntorna men både de rörliga och bundna räntorna kan förväntas stiga framöver nu när Riksbanken tydligt signalerat att de snart kommer att börja höja reporäntan. Men de strukturella faktorer som kan förklara nedgången i de reala räntorna bakåt i tiden talar ändå för att både de rörliga och bundna räntorna kommer att förbli låga ur ett historiskt perspektiv framöver.

    Med det som grund har vi i SBAB:s senaste ränteprognos gjort bedömningen att den rörliga räntan ligger på 2,6 procent och femåringen på 3,5 procent den 1 januari 2022. Det är med andra ord en måttlig och långsam uppgång av räntan vi ser framför oss. Vår bedömning är dessutom att det – för de som av olika skäl föredrar det – just nu är ett förmånligt läge att binda räntan. Risken för ett felbeslut av den magnituden jag själv gjorde 1999 torde vara liten med tanke på att fallutrymmet i räntorna nu till skillnad från då är ytterst begränsat.

    Robert Boije
    Chefsekonom, SBAB

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

  • Ingen bra dag för hyresrätten

    Opinion I tisdags blev det offentligt. Hyresgästföreningen (HGF) och de tre kommunala bostadsbolagen i Stockholms stad presenterade uppgörelsen om Stockholmshyra. Enligt HGF var det en bra dag för hyresrätten. Vi är av en annan uppfattning. Uppgörelsen lovar inte gott för hyresrättens framtida roll i Stockholmsregionen.

  • Riksdagen slopar investeringsstöd

    Nyheter I och med att Riksdagen röstat fram Moderaternas och Kristdemokraternas statsbudget kommer den rödgröna regeringens omdiskuterade investeringsstöd till hyres/studentbostäder att försvinna.

  • Trophi utvecklar Arninge Station

    Fastighetsmarknad Trophi Fastighets AB, bygger Arninge Station – en byggnad om 35 000 kvadratmeter. Förutom station för Roslagsbanan kommer byggnaden innehålla handel och service. 

  • ANNONS
  • Atrium Ljungberg tillsätter regionchefer

    Rekrytering Atrium Ljungberg skapar två nya regionschefstjänster för Stockholm – region Nord/Väst och region Syd. Organisationsförändringen görs för att möta de stora uppdrag som bolaget landat den senaste tiden. 

  • Billing slutar som vd på Nordstjernan

    Rekrytering Tomas Billing lämnar posten som vd på Nordstjernan efter 20 år. Vice vd Peter Hofvenstam har utsetts till ny vd. 

  • “Förvånande om Riksbanken höjer räntan”

    Ekonomi Inflationsutfallet som presenterades av SCB på onsdagen, i kombination med BNP-utfallet och nedgången i hushållens konsumtion talar för att Riksbanken behåller reporäntan oförändrad vid räntebeskedet nästa vecka. Det spår SBAB:s chefsekonom Robert Boije. 

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived