+
Robert Boije, chefsekonom SBAB. Bild: Saco.
  • Med backspegeln som kompass

    PUBLICERAD 2018-12-04 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2018-12-05 16:55

    Krönikan publiceras även i Fastighetsnytt nummer 6, 2018, som utkommer den här veckan.

    Textstorlek

    Dela med andra

    Året var 1999 och jag och min fru skulle köpa vårt första hus. Vi hade båda studerat länge och hade därför inte några större ekonomiska marginaler. Vi skulle dessutom bli föräldrar för första gången. Även om det lån vi tog för att kunna köpa huset var litet mätt i förhållande till dagens nivåer så var det ett ekonomiskt stort beslut för oss då. Och hur skulle vi göra med räntan? Binda eller inte binda? Vi valde att binda räntan på lite olika löptider. Bland annat band vi en ganska stor del av lånet på fem år till en ränta på 5,77 procent.

    Ingen kunde då minnas när räntan på femåringen hade varit så låg så det var ju förstås ett jättebra beslut. Nä, det var ett väldigt dumt beslut – åtminstone sett med facit i hand. Efter det har både de rörliga och bundna räntorna fallit kraftigt trendmässigt. Delvis på grund av att inflationen fallit, delvis på grund av andra faktorer.

    Vi har nu haft en lång period av historiskt mycket låga rörliga och bundna räntor både i Sverige och i andra jämförbara länder. Även skillnaden mellan de rörliga och bundna räntorna – den så kallade löptidsdifferensen – är historiskt sett mycket liten.

    Sett över en längre tidsperiod har man med undantag för ett par korta perioder tjänat på att välja rörlig ränta framför bundna. En viktig förklaring till det är just att räntorna fortsatt att falla över tid. Men nu när räntorna knappast kan bli så mycket lägre, hur ska man då tänka? Svaret är att det beror på vad man tror om ränteutvecklingen framöver. Och kan man – trots exemplet på mitt felbeslut 1999 – lära sig något genom att titta bakåt, det vill säga genom att använda backspegeln som kompass?

    Den rörliga räntan bestäms i hög utsträckning av Riksbankens beslut om reporäntan. Men Riksbanken måste vid dessa beslut förhålla sig till vad som brukar kallas för den reala jämviktsräntan som bestäms av den reala trendräntan och en cyklisk komponent som bestäms av konjunkturläget. Många, till exempel Englands centralbank, bedömer att den reala trendräntan numera kan ligga så lågt som runt 0-1 procent. Om det gäller även för Sverige, så skulle det lite förenklat innebära att Riksbankens reporänta vid ett normalt konjunkturläge och inflation på 2 procent borde ligga så lågt som runt 2-3 procent. Riksbankens senaste besked i frågan från 2017 är att den normala reporäntan ligger någonstans i intervallet 2,5-4,0 procent. Min gissning är att Riksbanken snart kommer att revidera ned detta intervall.

    Vad är det då som förklarar nedgången i den reala trendräntan? Det finns ett antal forskningsstudier som har tillägnats den frågan och det finns två hypoteser. Den ena är att den kan förklaras av varaktiga effekter av finanskriser, vilket brukar benämnas varaktig stagnation. Den andra att den istället kan förklaras av globala strukturella förändringar. Jag lutar själv mer åt den senare förklaringen eftersom realräntorna inte har trendat ned under en så lång period tidigare och ekonomin dessutom har återhämtat sig relativt snabbt efter tidigare finanskriser.

    Forskningen pekar på att sparandet i världen ökat kraftigt till följd av bland annat demografiska förändringar och ökad inkomstspridning i många länder. Den pekar också på faktorer som lett till kraftigt fallande investeringar. Båda faktorerna leder till sjunkande realräntor. Forskningen pekar dessutom på att de flesta av dessa faktorer kommer att bestå under överskådlig framtid.

    Det är svårt att göra prognoser över bostadsräntorna men både de rörliga och bundna räntorna kan förväntas stiga framöver nu när Riksbanken tydligt signalerat att de snart kommer att börja höja reporäntan. Men de strukturella faktorer som kan förklara nedgången i de reala räntorna bakåt i tiden talar ändå för att både de rörliga och bundna räntorna kommer att förbli låga ur ett historiskt perspektiv framöver.

    Med det som grund har vi i SBAB:s senaste ränteprognos gjort bedömningen att den rörliga räntan ligger på 2,6 procent och femåringen på 3,5 procent den 1 januari 2022. Det är med andra ord en måttlig och långsam uppgång av räntan vi ser framför oss. Vår bedömning är dessutom att det – för de som av olika skäl föredrar det – just nu är ett förmånligt läge att binda räntan. Risken för ett felbeslut av den magnituden jag själv gjorde 1999 torde vara liten med tanke på att fallutrymmet i räntorna nu till skillnad från då är ytterst begränsat.

    Robert Boije
    Chefsekonom, SBAB

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

  • Spår affärer för 150 miljarder 2019

    Fastighetsmarknad Trots att många spår lågkonjunktur och nedgångar har transaktionsmarknaden för fastigheter börjat starkt under 2019. Även om antalet avslut varit något färre än tidigare, har flera av dem varit stora. Mikael Söderlundh från Pangea och Newsecs Alexandra Lövgren spår ett starkt transaktionsår även 2019, bland annat genom ett antal större strukturaffärer. 

  • Säljer till staten för halv miljard

    Transaktioner Ratos säljer sin fastighet Stockholm Lejonet 4 i regeringskvarteren till staten. Man har sedan ett tag bedrivit förhandlingar med Statens Fastighetsverk och har nu nått en överenskommelse.

  • Negativ nettouthyrning för Castellum

    Börs Castellums förvaltningsresultat steg 9 procent i det första kvartalet med stöd av stigande hyresintäkter men nettouthyrningen var negativ till följd av svagare hyresmarknad.

  • ANNONS
    • Tre nya hyresgäster i Gamlestads Brygga

      Uthyrning väst Peab har tecknat tre hyresavtal i projektet Gamlestads Brygga i Göteborg. Hyresgästerna är godisbutiken 4-gott, Fastighetsbyrån och Pressbyrån. Colliers International har agerat rådgivare vid samtliga uthyrningar. 

    • Citycon rekryterar tre

      Rekrytering Citycon utökar inom uthyrning och rekryterar Tobias Rönnberg, Elias Söderström och Jonatan Westerblom. Samtliga kommer att arbeta med uthyrning av de kommersiella lokalerna i bolagets nio svenska köpcentrum. 

  • Tobias Bjurling ny CFO på Svevia

    Rekrytering Tobias Bjurling har utsetts till ny ekonomi-och finanschef på Svevia. Han efterträder Åsa Neving, som gått över till rollen som CFO på Bravida.

  • ANNONS
  • Diös förvaltningsresultat steg i kv1

    Börs Diös förvaltningsresultat ökade med 13 procent i det första kvartalet stärkt av ökade hyresintäkter och lägre kostnader. Delårsrapporten visar även att det Norrlandsfokuserade bolaget ökar investeringarna.

  • Ivana Stankovic till Svenska Hus

    Rekrytering, Syd Svenska Hus rekryterar Ivana Stankovic som regionchef i Skåne. Hon kommer närmast från Vasakronan, där hon varit affärsområdeschef i Malmö och Lund. 

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived