+
Louis Landeman. Foto: Danske Bank.
  • Ökad spridning i kreditkvalitet

    PUBLICERAD 2018-11-07 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2018-11-08 16:19

    Krönikan är även publicerad i Fastighetsnytt nummer 5, 2018.

    Textstorlek

    Dela med andra

    Den svenska fastighetssektorn fortsätter att expandera på den svenska och utländska obligationsmarknaden. Hittills i år har svenska fastighetsbolagen gett ut närmare 60 miljarder kronor i obligationer. Detta kan jämföras med en total volym på cirka 70 miljarder under hela 2017. Enligt våra beräkningar uppgår nu den totala utestående volymen obligationer från fastighetssektorn på den svenska obligationsmarknaden till cirka 220 miljarder, vilket är mer än dubbelt så mycket som för bara tre år sedan. Till detta kan läggas ökade emissionsvolymer från utländska obligationsmarknader, främst euromarknaden.

    Den snabba tillväxten av volymen utgivna obligationer beror dels på att ett större antal bolag nu är närvarande på obligationsmarknaden, och dels på att flera av de större bolagen har ökat andelen av sina skulder som de har på kapitalmarknaden. I samband med detta har ett 15-tal svenska fastighetsbolag under de senaste åren publicerat officiella kreditbetyg från ett av de större kreditvärderingsinstituten. Som en del i den processen önskar ratinginstituten ofta se en ökad andel skuld på kapitalmarknaden, helst på icke säkerställd basis, för att ett kreditbetyg på en hög nivå (”investment grade”) ska kunna uppnås. De bolag som når ”investment grade” belönas med kraftigt fallande räntekostnader.

    Fastighetsbolagen har nu under en följd av år levt i ”den bästa av världar” med god konjunktur och fallande räntor. Även om marknadsutsikterna generellt sett är goda finns ändå några mörka moln på horisonten i form av en gradvis avmattning i konjunkturen och eventuellt stigande räntor. Från och med 1 januari 2019 träder även de nya skattereglerna vad gäller begränsning av ränteavdrag till 30 procent av skattemässigt EBITDA, vilket kommer att leda till skattehöjningar för många fastighetsbolag, särskilt i tider med högre räntor.

    Mycket tack vare stigande tillgångsvärden har den genomsnittliga belåningsgraden i sektorn mätt som lån i förhållande till fastigheternas marknadsvärde (LTV) fallit, särskilt bland de bolag som siktat på ”investment grade”-rating. Belåningsgraden mätt i förhållande till bolagens kassaflödesgenerering är dock fortsatt på en hög nivå. Vi noterar även en ökad spridning i kreditkvalitet och belåningsgrad inom sektorn. Till exempel varierar belåningsgraden från 40 till 70 procent och högre, med en genomsnittlig kapitalbindning från 1-2 år till 6-7 år och längre. Från ett obligationsägarperspektiv skulle vi gärna se att fler bolag under nuvarande goda marknadsförhållanden passar på att förstärka sin finansiella beredskap och förlänga sin kapitalbindning så att de är väl rustade den dag som fastighetsmarknaden vänder neråt.

    Louis Landeman
    Chef Kreditanalys, Danske Bank Markets

    1 kommentarer

    1. Lampedusa newyorka 2018-11-10

      Texten är otydlig om man vill att fastighetssektorn skall öka sin upplåning i utländsk valuta, främst euro eller om man menar att man endast skall vara aktiva på den internationella obligationsmarknaden med utgivning i SEK.

      Kronsänkningen sist man lekte internationellt (vem minns valutaavregleringen inför 1991?) och Turkiska Liran 2018 bör tjäna som varnande exempel. Ju fler variabler som kan röra på sig utan att det enskilda bolaget kan kontrollera det, desto riskablare är det. Jag skulle gå så långt som att säga att stor andel lån utan säkring i utländsk valuta bör förtjäna sänkning av kreditvärdigheten med ett helt steg. Men nu handlar det om korrupta kreditvärderingsinstitut som är i säng med sina kunder. Vem tror ändrat sina vanor från Arthur Andersen, till 2008-korruptionen fram till idag. Ingen.

      Vattenfall tog in en trader från Enron som fick fina bonusar i ett utländskt handelsbolag.

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived