+
Bild: iStock.
  • Hyrorna glöder i city

    PUBLICERAD 2018-11-06 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2018-11-07 16:23

    Artikeln är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 4, 2018. 

    Textstorlek

    Dela med andra

    Kontorsbristen i centrala Stockholm trissar upp hyrorna till orimliga nivåer, vilket gagnar en del fastighetsägare men knappast de som hyr lokalerna. “Risken är att vi går mot en sorts överhettning”, säger Tor Borg, tidigare analyschef på JLL.

    Är kontorsmarknaden på väg mot pyspunka? Oklart. Solklart är dock att den hamnat i skymundan av bostadsbyggandet, vilket i sin tur dämpat investeringsviljan. Vakansgraden i Stockholm skrapar botten med ynkliga 2 procent, cirka 5 procent lägre än normalt, enligt JLL.

    – Jag tror att det är den lägsta siffran någonsin, åtminstone sedan IT-bubblan, säger Tor Borg.

    I landets andra storstäder, Malmö och Göteborg, är läget snäppet ljusare.

    – De har inte samma skriande brist som här. Värst är situationen i centrala Stockholm där det börjar knaka i fogarna.

    Huvudstaden spelar i en annan liga med svindelhyror som pumpas upp av en stark BNP- och sysselsättningstillväxt, låga räntor och gynnsamma strukturella processer som stimulerar efterfrågan, enligt JLL:s analys.

    – Jag, tillsammans med många andra, har väntat länge på en inbromsning i Stockholm, men hyrorna fortsätter att skjuta i höjden, säger Tor Borg.

    Analysen visar att hyrorna för kontor i centrala Stockholm ökade med nästan 13 procent under 2017, en av de brantaste uppgångarna i hela Europa. Även årets prognos har justerats upp till 5,7 procent.

    – Bedömningen är att hyrorna i centrum på sikt nått nivåer som avskräcker potentiella hyresgäster och att ökningarna därför dämpas, säger Borg.

    Beräkningen är att hyrorna i genomsnitt ökar 2,4 procent per år mellan 2018 och 2022, långt över det europeiska genomsnittet, enligt JLL.

    Vilka risker finns?
    – Risken är att vi går mot en sorts överhettning. För när inbromsningen väl sker blir den väldigt kraftig. Hela ekonomin kanske bromsar in, plus räntehöjningar.

    Hur skyddar man sig bäst?
    – När det gäller Stockholm måste man frigöra kontorsyta eller börja titta på fler infrastrukturlösningar för att skapa bättre transportmöjligheter. Det handlar om stora, tidskrävande projekt, säger han.

    Rekordhöga hyror i kombination med låga vakanser riskerar att sätta stopp för Stockholms utveckling, flaggar även Stockholms handelskammare. Organisationen har frågat 200 bolag i centrala Stockholm vad de tycker om kontorsmarknaden. Var tredje bolag uppger att bristen på lokaler är hämmande för själva verksamheten och var tionde bolag att de tvingas avstå från att anställa personal. Två dystra lägesbilder som får handelskammaren att lyfta ett varningens finger.

    – Om internationella bolag, som egentligen vill till Stockholm, hellre väljer att etablera sig utomlands kan det slå hårt mot Stockholms, och i förlängningen, Sveriges ekonomi, säger Daniella Waldfogel, näringspolitisk expert på handelskammaren.

    Ändå planeras bara 284 000 kvadratmeter ny kontorsyta mellan 2018 och 2019 i Storstockholm, vilket kan jämföras med 856 000 kvadratmeter i Berlin, enligt handelskammarens rapport “Företagen larmar om kontorsbrist”.

    Tor Borg ger en möjlig förklaring:

    – Trenden i centrala Stockholm är fortfarande att ombilda kontor till bostäder.

    Med analytiker världen över kan JLL jämföra trender på olika marknader och jämföra hyreskostnader i kontorsbyggnader på de finaste lägena, inom det så kallade premiumsegmentet. Stockholm hamnar på tjugonde plats globalt med hyror på över 8 000 kronor per kvadratmeter.

    – Stockholms hyror ökar snabbast i hela Europa på grund av en stark ekonomi och låga vakansgrader, säger Borg.

    Trenden är inte långsiktigt hållbar och han delar därmed oron över att bolag ska vända Stockholm ryggen.

    – Vi måste göra något för att inte tappa mark. Om företagen inte hittar lämpliga lokaler här flyttar de till Köpenhamn, Berlin eller Paris i stället.

    Än så länge lyser dock statistiken med sin frånvaro över hur många bolag som faktiskt överger Stockholm på grund av den dysfunktionella marknaden.

    Vad gäller nybyggnation är dilemmat och samtidigt charmen att Stockholm är omringat av vatten. Det finns med andra ord inte oändligt mycket fri yta att bygga på. Tor Borg tror därför på en naturlig expansion norrut, från Kungsholmen till Solna, Sundbyberg och Kista.

    – Efterfrågan kommer visserligen att dämpas så fort den snabba ekonomiska tillväxten avtar och utländska bolag väljer andra europeiska städer.

    Teresa Ahola

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived