+
  • Börsens bjässar levererar i Q3

    PUBLICERAD 2018-11-27 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2018-11-28 16:55

    Artikeln kommer även att publiceras i Fastighetsnytt nummer 6, 2018. Tidningen kommer ut nästa vecka. 

    Textstorlek

    Dela med andra

    Fastighetsbolagen bjöd återigen på stabila delårsrapporter i det tredje kvartalet där de flesta pilar pekar i rätt riktning. Börsens två största fastighetsbolag, Balder och Castellum, överraskade positivt med kraftiga uppvärderingar av respektive fastighetsbestånd och i Balders fall var även förvaltningsresultatet mycket starkare än väntat.

    Balder och Castellum skrev upp värdet på respektive fastighetsbestånd med omkring 3 procent i det tredje kvartalet jämfört med det andra, vilket är en klart högre siffra än de föregående kvartalen. Det normala är annars att de största omvärderingarna av beståndet görs i samband med bokslutet eller vid halvårsskiftet.

    Värdet på Balders totala bestånd uppgår nu till 115 miljarder kronor och motsvarande siffra för Castellum är 87 miljarder kronor.

    Bägge bolagen överraskade genom att sänka avkastningskravet, det vill säga den diskonteringsränta som används vid värdering av fastigheterna. Lägre avkastningskrav gör att värdet på framtida kassaflöden inte hyvlas ner lika mycket när de diskonteras till nutid, vilket resulterar i en högre värdering av fastigheterna.

    Avkastningskravet påverkas bland annat av det allmänna ränteläget och förväntad hyresutveckling. Riksbanken har tydligt signalerat att en höjning av styrräntan är att vänta i december eller i februari, vilket allt annat lika borde leda till högre avkastningskrav.

    – Lägre avkastningskrav i bland andra Castellum och Balder i Q3 går emot den utveckling som marknaden är orolig för, vilket jag tycker att aktiekursutvecklingen på rapportdagen vittnar om säger David Flemmich, som är fastighetsanalytiker på Handelsbanken.

    Enligt Flemmich finns det en fördröjningseffekt när det gäller avkastningskravet eftersom värderare ofta kräver gedigna bevis på nya avkastningskravsnivåer på transaktionsmarknaden innan de är beredda att ändra avkastningskraven som ligger till grund för fastighetsvärderingarna. Avkastningskraven baseras till stor del på historiska transaktioner och speglar sannolikt inte fullt ut den starka efterfrågan på transaktions- och hyresmarknaden.

    Samtidigt tror han att många överskattar hur stor inverkan en höjning från Riksbanken kommer få på avkastningskraven. Detta eftersom avståndet mellan avkastningskravet och räntan är större än det historiska genomsnittet.

    – Jag tycker inte det ser ut som att fastighetsmarknaden har diskonterat det låga ränteläget fullt ut. Det finns en kudde i ett flertal bolags fastighetsvärderingar, säger han.

    Balder sänkte avkastningskravet från 5,0 procent till 4,8 procent i det tredje kvartalet jämfört med föregående kvartal. Vid sidan av detta angav bolaget investeringar och ett förbättrat driftnetto i det befintliga beståndet som orsaker till värdestegringen på bolagets fastigheter. I Castellums fall sänktes avkastningskravet från 5,4 till 5,3 procent.

    Börsens tredje största fastighetsbolag, Fabege, som tidigare utmärkt sig med stora uppvärderingar, justerade upp värdet på fastigheterna med 2,5 procent. Avkastningskravet justerades i detta fall ner ytterst marginellt.

    Starkt förvaltningsresultat för Balder
    Balders förvaltningsresultat steg med 24 procent i det tredje kvartalet, vilket var betydligt bättre än analytikernas förväntningar. Om man ser till förvaltningsresultatet som går till stamaktieägarna så ökade detta med hela 33 procent. Detta eftersom det inte längre finns några preferensaktieägare att dela vinsterna med.

    Balders vd Erik Selin skriver i vd-ordet att fastighetsmarknaden som helhet är stark men att det finns stora skillnader mellan olika segment och delmarknader.

    Castellums förvaltningsresultat ökade 13 procent till en ny rekordnivå. Bolagets vd Henrik Saxborn beskriver marknaden för kommersiella fastigheter, främst kontor och logistik, som oerhört stark i Nordens tillväxtområden.

    Fabeges förvaltningsresultat steg 22 procent i det tredje kvartalet med stöd av en stark kontorsmarknad i Stockholm.

    Balders aktie gick mycket starkt efter rapporten och handlades i mitten av november kring historiska toppnivåer. Castellum har också stigit men i det fallet handlas aktien fortfarande en bit ifrån all-time-high, som uppnåddes strax innan börsoron sänkte världens börser i oktober. Fabege, som gått mycket starkt tidigare under året, har däremot sjunkit efter rapporten.

    Även hyrorna fortsätter uppåt, särskilt i Stockholm. Fabege och Hufvudstaden uppger att de hyreskontrakt som omförhandlats under året resulterat hyreshöjningar på i snitt 30 respektive 22 procent. Samtidigt bör man ha i åtanke att hyresförhandlingar ofta sker med flera års mellanrum så det är svårt att vet exakt hur stor andel av den höjningen som kan hänföras till i år.

    Det är även stor diskrepans mellan olika typer av lokaler. Hufvudstaden anger en snittökning på 38 procent för kontor medan hyror för butiker och restauranger stigit med 4 procent.

    Fortsatt fallande finansieringskostnader
    Trenden med sjunkande räntekostnader fortsatte i det tredje kvartalet. Castellums genomsnittliga räntenivå sjönk från 2,3 procent vid halvårsskiftet till 2,1 procent vid utgången av det tredje kvartalet medan Fabeges snittränta minskade till 1,4 procent från 1,7 procent. Balder låg dock kvar på 1,7 procent.

    Ett bolag som utmärkte sig här var Wallenstam, som lyckats pressa ner räntan ytterligare från 1,01 procent i det föregående kvartalet till 0,98 procent. Wallenstam löste in derivat i förtid i det andra kvartalet för att få ned räntekostnader, som tidigare legat kring 2 procent.

    Wallenstam är ett av de fastighetsbolag som påverkas mest av de nya skattereglerna som begränsar avdragsrätten för ränteutgifter. Avdragsrättens storlek är kopplad till ett vinstmått som heter EBITDA. Om inte Wallenstam gör något för att pressa ned räntan så blir räntekostnaderna för stora i förhållande till vinsten för att medge fullt avdrag.

    Ett annat bolag som sänkt räntekostnaderna mycket på sistone är Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB). Bolaget, som är noterat på First North, hade i slutet av september en beräknad snittränta på 2,5 procent efter att ha sänkt räntan 0,4 procent två kvartal i följd.

    SBB siktar på att tilldelas kreditbetyget Investment Grade under 2018, vilket skulle kunna bidra till att få ner räntekostnaden ytterligare.

    Oskar von Bahr

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived