+
  • Starkt kvartal för svenska fastighetsbolag

    PUBLICERAD 2018-09-12 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2018-09-13 16:48

    Artikeln publiceras även i Fastighetsnytt nummer 4, 2018, som utkommer den här veckan. 

    Textstorlek

    Dela med andra

    De svenska fastighetsbolagen fortsätter att gå som tåget och det finns ännu inga signaler om någon inbromsning. Vinstutvecklingen var god i det andra kvartalet och värdet på bolagens fastighetsbestånd skrevs upp ordentligt drivet av gedigna hyreshöjningar. Samtidigt är finansieringskostnaderna på väg nedåt.

    De svenska delårsrapporterna fick ett varmt mottagande av aktiemarknaden och Stockholmsbörsens fastighetsindex steg 9 procent i juli. Samtidigt hade marknaden en mer avvaktande hållning till fastighetsbolag på kontinenten och i Storbritannien.

    Tittar man på Global Property Researchs fastighetsindex, som består av några av de mest likvida aktierna på Stockholmsbörsen, skrevs uppgången till hela 11 procent i juli. Det var nästan tio procentenheter bättre än motsvarande siffra för Europa, som landade på lite drygt 1 procent.

    Skillnaden är den största för en enskild månad på många år, enligt Robert Woerdeman, Head of Research på den holländska banken Kempen.

    Robert Woerdeman. Foto: Kempen.

    – Jag tycker att det reflekterar den underliggande utvecklingen för bolagen och även sentimentet i Sverige jämfört med Europa, säger han.

    Enligt Woerdeman är den generella uppfattningen att den starka marknaden väntas bestå de kommande åren i Sverige medan det råder en större osäkerhet för hur länge den består i andra delar världen.

    Fabege sticker ut
    Det största utropstecknet bland de svenska fastighetsbolagen var Stockholmsfokuserade Fabege. Förvaltningsresultatet steg 28 procent i det andra kvartalet, understött av ökande hyresintäkter för befintliga fastigheter och färdigställda projekt. Det som framförallt gladde aktiemarknaden var dock kraftiga uppjusteringar av bolagets verksamhetsmål.

    Förändring av förvaltningsresultat Q2:

    Listorna tar inte hänsyn till förändringar i fastighetsbestånd eller diverse engångseffekter. Både Victoria Park och Hemfosa har positiva förändringar av förvaltningsresultatet om man justerar för engångseffekter.

    Fabege siktar nu på 50 procents avkastning på sina utvecklingsprojekt – mer än en fördubbling från den tidigare målsättningen på 20 procent. Samtidigt höjs investeringsmålet till minst 2,5 miljarder per år från tidigare 1,5 miljarder.

    Fabege har haft en haft en genomsnittlig avkastning på investerat kapital på över 50 procent de senaste fem åren och många projekt är betydligt lönsammare än så.

    – Även om de historiskt har uppnått väsentligt bättre avkastning på investerat kapital än vad målet stipulerat så tror jag inte marknaden har vågat räkna med samma avkastningsnivå framöver. Det är lättare att vara försiktig och räkna på bolagets målsättning, säger David Flemmich, fastighetsanalytiker på Handelsbanken.

    Fabeges vd Christian Hermelin ser framtiden an med tillförsikt. “Bolaget får bara bättre och bättre projektmöjligheter i takt med att Stockholm växer”, sade han i Fastighetsnytts IR-podd efter rapporten. Han reserverade sig dock för att det enstaka år kanske inte kommer finnas tillräckliga möjligheter att starta nya projekt.

    – Däremot är marginalen på 50 procent är lättare att nå, tillade han.

    Christian Hermelin, vd på Fabege. Foto: Fabege.

    Ett annat bolag som höjde sina utsikter var Sagax, som meddelade att man nu räknar med att årets förvaltningsresultat kommer uppgå till 1 600 miljoner. Den tidigare uppskattningen var 1 530 miljoner kronor.

    Det bolag som utmärkte sig mest när det gäller uppvärdering av beståndet var D. Carnegie. Förbättringen var så stor så att hyresfastighetsbolaget såg sig nödgat att skicka ut en omvänd vinstvarning ett par dagar innan kvartalsrapporten publicerades.

    Fastighetsbeståndet skrevs upp med 1,8 miljarder kronor, vilket resulterade i en vinst före skatt på 1,9 miljarder i det andra kvartalet. Under motsvarande period förra året gav en värdestegring på 457 miljoner en vinst före skatt på 616 miljoner.

    I sammanhanget kan noteras att den tyska hyresbostadsbjässen Vonovias bud på D. Carnegies sektorkollega Victoria Park tidigare i år lett till en kraftig uppvärdering av Victoria Park på börsen.

    Ett styrkebesked för sektorn i stort var att uppvärderingen av fastighetsbeståndet i högre utsträckning än tidigare drevs av förbättrade kassaflöden till följd av högre hyresintäkter snarare än sänkta avkastningskrav hos investerare.

    De senaste åren har sänkta avkastningskrav, som påverkas av externa faktorer såsom exempelvis räntenivån, pressat upp värdet på beståndet. Om det går att låna pengar billigt så kan det vara lönsamt att köpa en fastighet även om den förväntade avkastningen inte är så hög.

    Trenden med sänkta avkastningskrav har minskat på sistone men på sina håll talas det fortsatt om att det finns ytterligare utrymme nedåt.

    ”Undantaget utgörs av logistikfastigheter med långa avtal där vi fortfarande ser fallande avkastningskrav och därmed stigande priser”, skrev Stendörrens vd Fredrik Brodin i kvartalsrapporten.

    Analytikerna gladdes även av att bolagens finansieringskostnader minskar på många håll. Fokuset på att få ner dessa har ökat på sistone då nya skatteregler, som träder i kraft nästa år, kommer begränsa fastighetsbolagens möjligheter att göra avdrag för räntekostnader.

    Ett exempel är Kungsleden som genom olika åtgärder pressat ner den genomsnittliga räntan till 2,0 procent från 2,4 procent i början av året. Bolaget minskade dessutom andelen pantsatta fastigheter kraftigt, vilket förbättrar möjligheterna att kreditbetyget höjs till så kallad Investment Grade. Det kan i sin tur leda till att finansieringsräntan sänks ytterligare.

    – När vi når Investment Grade ska det bli ytterligare en 30-40 punkters förbättring, sade till Biljana Pehrsson till Fastighetsnytt i samband med rapporten.

    Andra bolag som sänkt sina finansieringskostnader inkluderar Fabege, Wallenstam och SBB.

    Fabege har tecknat nya räntederivat för att ersätta gamla dyra kontrakt som nu löpt ut. Snitträntan sänktes därmed till 1,83 procent från 2,27 procent föregående kvartal.

    Wallenstam hade på bokslutsdagen nästan halverat sin genomsnittliga ränta till 1,01 procent. Wallenstam är för övrigt ett av de bolag som påverkas mest av ränteavdragsbegränsningarna och har därmed ett extra incitament att driva ner sina räntekostnader.

    SBB redovisade för första gången någonsin minskade finansiella kostnader räknat på rullande 12 månader. Kostnaderna minskade till 471 miljoner kronor från 485 miljoner i slutet av det första kvartalet. Om man ta hänsyn till att lånen samtidigt ökat så motsvarar det enligt bolagets vd Ilija Batljan en besparing på 50 miljoner kronor. Och ytterligare besparingar är att vänta:

    – Vi kommer kunna sänka våra finansieringskostnader kraftigt, var beskedet han gav till Fastighetsnytt efter rapporten.

    Oskar von Bahr

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

  • Hönan, ägget och vi andra

    Krönikor Den senaste artikeln jag läste handlade om befolkningsutvecklingen i Stockholm. Till synes obeskrivligt tråkigt, men besöket provocerades fram av Regionplanekontorets senaste statistik som visar ett trendbrott – att befolkningen i Stockholms län för första gången på länge minskade under 2018. Mild panik utbröt hemma hos undertecknad då dennes analyser i det dagliga arbetet ofta grundar sig i just befolkningsökningen, skriver Bojan Ticic.

  • Christer Larsson lämnar – ersättare klar

    Rekrytering, Syd Christer Larsson lämnar jobbet som stadsbyggnadsdirektör i Malmö i sommar. Marcus Horning, som idag har motsvarande roll i grannkommunen Lund, föreslås bli hans efterträdare. 

  • Convendum växer i Stockholm

    Uthyrning Convendum har tecknat två nya hyresavtal om totalt 11 200 kvadratmeter i Stockholm. Bolaget utökar sin etablering i Umami Park, i Sundbyberg och hyr ytterligare 6200 kvadratmeter. Dessutom etablerar bolaget en ny enhet om 5000 kvadratmeter på Kungsholmen.

  • ANNONS
  • Kronan rasar efter Riksbanksbesked

    Börs, Ekonomi Kronan försvagas kraftigt på torsdagen efter att Riksbanken lämnat räntan oförändrad och meddelat att man skjuter kommande räntehöjningar på framtiden. Risken är stor att kronan fortsätter tappa mark framöver.

  • ANNONS
  • Riksbanken skjuter upp höjning

    Börs, Ekonomi Riksbanken lämnar räntan oförändrad på torsdagen och skjuter upp tidpunkten för nästa höjning till i slutet av året eller i början av nästa år. Därefter väntas ökningstakten bli lägre än vad som angetts tidigare.

  • Rekord för Platzer

    Börs Platzers förvaltningsresultat ökade 20 procent i det första kvartalet till den högsta nivån någonsin för ett enskilt kvartal. Förbättringen var främst ett resultat av ökade hyresintäkter.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived