+
  • Kontorsmarknaden påväg mot nedkylning?

    PUBLICERAD 2018-09-14 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2018-09-17 16:52

    Artikeln är även publicerad i Fastighetsnytt nummer 4, 2018. I numret fokuserar vi på den just nu heta kontorsmarknaden. 

    Textstorlek

    Dela med andra

    Kontorsmarknaden väntas vara fortsatt stark i Stockholm framöver men takten i hyresuppgången väntas mattas då topphyrorna nu nått avskräckande höga nivåer efter de senaste årens kraftiga uppgångar. Den bedömningen gör fastighetskonsulter som Fastighetsnytt talat med.

    Den goda ekonomisk utvecklingen i kombination med en mycket låg vakansgrad i Stockholms centrala delar gör att de flesta räknar med att marknaden håller i sig några år. Hyrestillväxten bedöms dock röra sig mer i linje med inflationen framöver då hyrorna i de mest åtråvärda lägena nu är bland de högsta i Europa.

    – Topphyrorna har börjat bli oproportionerligt höga så vi tror de planar ut. Det kommer inte vara ökningar på sex-sju procent som det varit de senaste tio åren, säger Mikael Söderlundh, som är analyschef på Pangea.

    Att priserna i centrala Stockholm börjar närma sig smärtgränsen kan få hyresgäster att söka sig till andra områden. Enligt Söderlundh är det nu en historiskt stor skillnad mellan att sitta i centrala Stockholm i relation till andra mer perifera delar av huvudstaden.

    – Det finns fortfarande hyrespotential i vissa kontorskluster och attraktiva närförorter. Över tid tror vi att gapet mellan innerstad och förort kommer minska, säger Söderlundh.

    Det är även ovanligt stora skillnader även inom Stockholm. Enligt Peter Wiman, som är analyschef på Savills, så går det att få tag på kontorslokaler av lite äldre snitt i utkanterna av Stockholms affärsdistrikt (CBD) för under 5 000 kronor per kvadratmeter och år. I de bästa lägena kostar kontoren över 8 000-10 000 kronor per kvadratmeter.

    Spridningen inom staden är större än det varit historiskt enligt Wiman och han räknar med att skillnaderna jämnas ut framöver. Han tror på en stabil hyresutveckling i CBD medan trenden väntas vara positiv i övriga innerstaden och även i vissa attraktiva närförorter, såsom exempelvis trakterna kring Arenastaden.

    Prisuppgången i topplägen gör att priserna är jämförbara med de som rådde under it-bubblan i början av 2000-talet. Det ses som ett orostecken av vissa men enligt Handelsbankens fastighetsanalytiker David Flemmich så finns det del förmildrande omständigheter.

    Han påpekar att, utöver inflationen, så är kontor numera ofta betydligt mer yteffektiva än de var vid millennieskiftet. Det gör att hyreskostnaden per skrivbordsplats kan komma ner för ett företag även om hyresnivåerna generellt sett är högre.

    – För 15-20 år sedan var det inte alls ovanligt med 25-30 kvadratmeter kontorsyta per anställd, en siffra som idag är nere på 10-15 kvadratmeter till följd av ökad effektivitet och aktivitetsbaserad arbetsmiljö, säger han.

    Bred efterfrågan
    En annan faktor i sammanhanget är att efterfrågan är mycket bredare nuförtiden istället för att hyrorna till stor del hålls uppe av en sektor, vilket minskar nedåtrisken.

    De ovanligt låga vakansgraden nedåt 2 procent i de mest centrala delarna av Stockholm dämpar även det risken för sjunkande hyror. En orsak till de låga vakanserna är att det inte byggts kontor i samma utsträckning som bostäder.

    Enligt en studie som gjorts av Pangea har det byggts omkring nästan sju gånger mer bostadsyta än kontorsyta i Stockholm de senaste tio åren. De senaste åren har det byggts i storleksordningen 100 000 kvadratmeter kontorsyta per år.

    – Det är för lite. Framförallt då det konverterats kontorsyta till bostäder för nästan samma volym, vilket gjort att det nästan inte varit något nettotillskott alls av kontor i Stockholm, säger Pangeas Söderlundh.

    Många räknar dock med ett ökat fokus på kontor framöver efter att bostadsmarknaden försvagats det senaste året. När det gäller de centrala delarna av Stockholm kommer det dock vara svårt att matcha efterfrågan de kommande åren på grund av bristen på mark. Ny kontorsyta i city väntas därför främst komma från tillbyggnader.

    Ett område där det finns potential att tillföra en större mängd kontorsyta framöver är spårområdet vid centralstationen. Planen är att däcka över kan, vilket kan ge en byggyta på 140 000 kvadratmeter för kontor, handel och service. Det kommer dock dröja tills andra halvan av 20-talet innan det börjar färdigställas.

    Avmattning i konjunkturen
    De låga vakanserna i kombination med en god ekonomisk utveckling gör att alltfler utländska investerare fått upp ögonen för Sverige. Bedömningen är att den stora befolkningsökningen kommer bidra till att öka efterfrågan på olika typer av fastigheter i framtiden. Att avkastningskraven pressats ner under 4 procent på sina håll är inget som avskräcker.

    – Många svenskar tycker att det börjar bli riktigt dyrt och kan man investera i egna projekt så gör man hellre. Utlänningar däremot jämför med sina hemmamarknader och internationella storstäder, där direktavkastningen är ännu lägre, och tycker att Sverige känns stabilt och prisvärt, säger Söderlundh.

    Det enda som på allvar skulle kunna förändra bilden till det sämre är om den ekonomiska tillväxten plötsligt skulle avta dramatiskt. Än så länge finns det inte så mycket som talar för det även om många talar om att vi befinner oss på toppen av en högkonjunktur.

    – Det är svårt att se att vi skulle växa snabbare. Samtidigt finns det inte så mycket som talar för ett brant fall i ekonomin även om det finns mycket risker såklart, säger Tor Borg, som tills nyligen var analyschef på JLL.

    I Stockholm, som är motorn i Sveriges ekonomi, sjönk dock konfidens-indikatorn i det andra kvartalet och landade strax under 100 för andra kvartalet i rad. Det visade Stockholms Handelskammares Stockholmsbarometer i augusti. Bland annat hade optimismen minskat när det gäller kommande byggaktivitet.

    – Stockholmsekonomin kan ha passerat toppen. Den konjunkturavmattning som noterades under föregående kvartal håller i stort i sig, skrev Stockholms Handelskammare när rapporten publicerades.

    Om bostadsmarknaden skulle försvagas ytterligare kan det dock komma att få stora följdverkningar för ekonomin i stort. Enligt en rapport som Newsec publicerade tidigare i år är en tredjedel av den svenska ekonomin kopplad till bostadsbyggande.

    Oskar von Bahr

     

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

  • Vad kännetecknar en stad för alla?

    Krönikor Det verkar rimligt att anta att det kommer att vara stora inkomstskillnader i samhället under överskådlig tid. Hur ska man då tänka som politiker och planerare om vi vill att alla ska kunna känna att det är deras stad?

  • NREP utser ny vd

    Rekrytering Claus Mathisen blir ny vd på NREP. Han tar över efter Mikkel Bülow-Lehnsby, en av bolagets tre grundare. Han kommer nu att fokusera på NREP:s exekutiva kommitté och strategiarbete.

  • Claes Holmberg ny vd på BTH Bygg

    Rekrytering Claes Holmberg utses till ny vd på BTH Bygg. Han efterträder Tobias Kjellin som valt att säga upp sin befattning på bolaget.. 

  • ANNONS
  • Profi går vidare med planer i Handen

    Bostäder, Fastighetsmarknad Profi Fastigheter tecknar ett intention- och markanvisningsavtal med Haninge kommun för att utveckla Handenterminalen. Målet är att bygga bostäder, handel och service. 

  • ANNONS
  • Drömmen om en skola för drömmar

    Business Arena, Samhälle Ett av de viktigaste verktygen vi har för att stärka integration och mångfald är skolan. Med utgångspunkt i att bygga upp självförtroende och självkänsla hos ungdomar i utsatta områden startade Milad Mohammadi, Amir Sajadi och Helya Riazat Järvaskolan. Ledord i arbetet har varit förtroende och relationsbyggande, både med barn och familjer.

  • Vice vd till Järngrinden

    Rekrytering Järngrinden förstärker bolagsledningen genom att utse Tobias Johannesson till vice vd. Sedan 2015 har han varit projektutvecklare och transaktionsansvarig på bolaget. 

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x