+
Illustration: iStock.
  • “Finansinspektionens inverkan på marknaden är överdriven” 

    PUBLICERAD 2018-06-18 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2018-06-20 10:33

    Artikeln är även publicerad i Fastighetsnytt nummer 3, 2018. I numret ligger fokus på fastighetsbranschens viktigaste frågor inför riksdagsvalet i höst. 

    Textstorlek

    Dela med andra

    Många har beskyllt Finansinspektionens amorteringskrav för att sänka bostadspriserna och skjuta bostadsproduktionen i sank. Men effekten är överskattad att döma av kommentarer från ett par experter som Fastighetsnytt talat med. Dessa lyfter istället fram andra faktorer medan Finansinspektionens åtgärder bedöms ha en mer perifer påverkan.

    Många har kritiserat Finansinspektionens amorteringskrav. Exempelvis har Hans Wallenstam proklamerat att det sänker bostadsmarknaden och att det skärpta amorteringskravet, som infördes i mars, kommer bli dödsstöten för nyproduktionen.

    Andreas Wallström, chefsanalytiker på Nordea, framhåller istället de senaste årens myckna bostadsbyggande som orsak till att bostadsmarknaden sviktar. Finansinspektionens åtgärder, som han inte tycker är särskilt tuffa, bedöms däremot inte ha haft någon större påverkan.
    – De fick ju väldigt stor uppmärksamhet under hösten, som om det var de som orsakade eller utlöste nedgången på bostadsmarknaden. Det tror jag inte på. Jag tror huvudförklaringen är det höga byggandet under 2017. På marginalen har amorteringskraven hållit nere priserna. Men jag tror inte effekten är jättestor, säger han.

    Han noterar i sammanhanget att den grupp som drabbas hårdast av amorteringskravet kommer behöva amortera 3 procent per år, vilket kan sättas i relation till situationen i Finland där det är standard att amortera 4-5 procent per år.

    Sprucken minibubbla
    Under 2015 och 2016 gjordes undersökningar av Riksbanken, IMF samt Harry Flam, professor emeritus i internationell ekonomi, vilka indikerade att det inte fanns någon bostadsbubbla. Priserna fortsatte dock att skjuta i höjden efter det men i höstas kom en korrigering som kom att pressa ner de svenska bostadspriserna 10 procent.

    – Det var kanske en liten minibubbla där som nu har pyst, säger Wallström.

    Enligt Wallström har priserna på nybyggda lägenheter i Stockholm fallit med i storleksordningen 20 procent efter att för många lycksökare gett sig på att bygga bostäder och därigenom skapat ett överutbud.

    – I det segmentet var det en bubbla. Det fanns ju också spekulationsmoment tydligt i det segmentet, vilket brukar anses vara ett kriterium för om det ska vara en bubbla eller inte, säger han.

    Just bristen på spekulationsmoment talar dock emot att det skulle finnas någon bubbla totalt sett i Sverige, till skillnad från hur det sett ut i Norge, Danmark och Spanien fastigheter köpts i spekulationssyfte. I en rapport publicerad i april i år kommer analysföretaget Evidens fram till slutsatsen att Sverige kommer allt längre ifrån en spekulationsdriven bostadsbubbla.

    Fastighetskonsulten JLL:s analyschef Tor Borg ser inte heller att priserna skulle vara artificiellt upptryckta som det ser ut i dagsläget. <

    – Givet att man inte fortsätter att skruva åt reglerna, och att vi har fortsatt låga bolåneräntor, så tror jag inte vi kommer få något mer större fall. Däremot, pratar vi nyproducerat är vi inte igenom hela anpassningen än. Där kan priserna säkert pressas lite till, säger han.

    När det gäller tappet på bostadsmarknaden framhåller Borg bankernas mer restriktiva långivning som orsak till nedgången på bostadsmarknaden. Bankerna började strama åt kraven på bolåntagare redan innan det första amorteringskravet och har sedan vidtagit ytterligare åtgärder. Enligt Borg var det bankernas skuldkvotstak för hur mycket man får låna som var droppen som till sist fick bägaren att rinna över. Bankerna lanserade det för ungefär ett år sedan trots att Finansinspektionen inte ställt något sådant krav.

    – Då införde man ett tak på 5 eller 5,5 gånger hushållens bruttoinkomst och då tog man bort ganska många av de nya bolåntagarna. Och det gör man alltså i en situation då utbudet ökar. Det var den utlösande faktorn, säger han.

    Tuffare kvar-att-leva-på kalkyler
    När det gäller inverkan av Finansinspektionens amorteringskrav så tror både Borg och Wallström att bankerna hade ökat kraven på låntagare även utan Finansinspektionens inblandning. Om man tittar på amorteringar så ökade bankerna kraven på låntagarna redan innan det ursprungliga amorteringskravet kom i juni 2016.

    – Bankerna är en del i samhället och en samhällsinstitution och hela den diskussion som har pågått i åtminstone 10 års tid om riskerna förknippade med hushållens skuldsättning har ju bankerna anpassat sig till, säger Wallström.

    – Amorteringarna har, alldeles oavsett de här kraven, ökat väldigt mycket från hushållen de senaste fem åren.

    Ett annat exempel på tuff kreditgivning utan att Finansinspektionens är inblandad, är att bankerna numera ställer tuffare krav vid sina kvar-att-leva-på kalkyler. Exempelvis kräver Nordea att kunder ska kunna hantera en ränta på hela 8 procent.

    – Det känns som från en annan planet nästan, säger Wallström.

    Även om Finansinspektionens amorteringskrav inte haft någon avgörande inverkan på bostadsmarknaden så är varken Wallström eller Borg någon större anhängare av detsamma. Wallström tycker att timingen för införandet av det skärpta amorteringskravet var dålig eftersom priserna redan börjat sjunka.

    I sammanhanget kan nämnas att Finansinspektionens generaldirektör sagt att om man ska invänta det perfekta tillfället att införa nya krav så kommer man aldrig komma till skott. Argumentet för att införa det nu är att ekonomin går bra och räntorna är låga.

    Borg å sin sida anser att den här typen av krav bör läggas på banksektorn istället.

    – Det finns andra länder där man har regleringar men då ligger de på bankerna, att i bankernas låneportfölj ska du ha en viss belåningsgrad. Det ger bankerna större rörelsefrihet att bevilja lån, säger han.

    Oskar von Bahr

    1 kommentarer

    1. Mats Lindfors 2018-06-20

      Jag delar inte Andreas Wallströms uppfattning i frågan och jag har en helt privat uppfattning efersom min dotter nyligen köpte en ny större lägenhet i samma förenienge som hon redan bor i sedan 6 år tillbaka. Detta var hennes 3.e lägenhet och den hon kliver ur ska hon sälja och den är i proincip obelånad.
      Trodde inet det skulle vara några problem när vi gick till banken efterosm som hon kunde pytsa in kapital från försäljningen av den egena lägenheten.
      Om hon ska kunna köpa den större lägenheten så pverkar det flyttströmmar då hon lämnar en mindre och billigare lägenhet, det kan vi vara överens om.
      Men det blev problem med banken trot attbelåningsgraden inte är så hög på den nya (30%) och jag ska också säga att detta inte är Sthlm där priserna är betydligt högre utan i V-ås.
      Nu ansåg hon inte ha tillräckligt hög inkomst för den nya med lån på efter försöljningen på 300-400 tusen och det är ju inget man hoppar högt över idag men banken så nej till lånelöfte!
      Hon skulle också behöva ett överbryggningslån under tiden hon säljer den gamla men då måste hon ha sålt den gamla innan hon kan få något överbryggningslån. Eftersom det är lite fix i gamla inna försäljning så gick inte det att lösa och efterosm den nya är ett renoveringsobjekt så måste även den fixas inna hon kan flytta in.
      Lösningen blev att vi som föräldrar står för överbryggningslån genom lån på vår villa och det är väl tur att hon har föräldrar som kan fixa detta men det har ju inte alla.
      Andra erfarenheter med banken och de nya amorteringsreglerna är att ett amorteringskrav gäller för hela lånebeloppet, både på vår villa och hennes lägenhet och hänger kvar i 5 år även om man väljer att amortera ned under gränsen. Vidare får man inte göra en ny värdering inom 5 år trots att värdehöjande renoveringar skett. Många nya krav från FI ställde till med detta i kontakten med banken där det var nitlott med första handläggaren men där vi fick träffa en ny smidigare handläggare på andra försöket och jag förstår fullständigt att FIs nya krav på bankerna (och de som ska låna) påverkar marknaden….

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x