+
Christina Gustafsson och Stellan Lundström.
  • Digital revolution på bostadsmarknaden

    PUBLICERAD 2018-06-25 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2018-06-27 13:54

    Textstorlek

    Dela med andra

    Vi skojade för 30 år sedan om paketfaxen, men den är idag inget att skoja om när vi nu utvecklar avancerade 3D printers som medger ”utskrift” av utrustning i tre dimensioner som bland annat behövs vid bemannade rymdfärder. Vad är det som händer i rasande fart?

    Några ledord illustrerar utvecklingen: Artificiell intelligens, Robotisering och Digitalisering som medger att information i stora mängder kan överföras i realtid. Det skapar underlag för nya affärsmodeller som Amazon och Spotify, medan H&M med fysiska butiker förlorar marknadsandelar till E-handeln. Det ger i sin tur underlag för nya drivkrafter i stadsbyggandet. Samtidigt möjliggör den digitala tekniken att underutnyttjade resurser som bilar och bostäder kan delas på fler nyttjare i företagsmodeller som Uber (taxi) och Airbnb (bostad).

    Framväxten av artificiell intelligens (AI) kan illustreras av det berömda schackmötet år 1997 mellan datorn Deep blue och schackvärldsmästaren Gary Kasparov. Matchen slutade med seger för datorn. Vi bevittnade då att datorn räknade snabbare och klarade att räkna långt i många kombinationer. År 2016 vinner en självlärd dator över Lee Se-Dol, mästaren i brädspelet GO, som anses vara mångfalt mer komplicerat jämfört med schack. Den händelsen anses vara ett genombrott för artificiell intelligens – datorerna lär sig komplicerade rutiner. Robotar tar redan hand om vardagssysslor som att städa och klippa gräs. Mycket pekar på att även det vi betraktar som avancerade tjänster på bostadsmarknaden kommer att utföras helt eller delvis av robotar. Det kan avse ekonomisk/juridisk rådgivning, bokföring, redovisning, värdering och kreditbedömning.

    Det vi hör talas om idag är bland annat robotar som handlar med aktier baserat på avancerade algoritmer. Robothandeln gör i teorin handeln med aktier mer effektiv, men diskuteras och ifrågasätts när aktiekurserna faller kraftigt. De traditionella aktiemäklarna har svårt att konkurera utan stöd från en algoritm. Detta illustrerar att tillämpad matematik gör marknader mer effektiva. Bostadsmarknaden utgör inget undantag från den utvecklingen. Valueguards kvalitetsjusterade boprisindex för bostadsrätter och villafastigheter illustrerar hur förädlad information ger beslutsfattare i bostadssektorn bättre underlag för beslut.

    Gert Wingård och hans arkitektkollegor förses med nya hjälpmedel som inom givna kriterier kan skapa och illustrera ett stort antal optimala designlösningar för byggnadernas funktioner i tre dimensioner och nyttjandet över tid som en fjärde dimension. Tekniken kallas generativ design och kan länkas till GIS, BIM och programvaror som exempelvis skattar bostadsefterfrågan eller styr inomhusklimatet.  Att länka designlösningar för byggnadsverk till den löpande fastighetsförvaltningen ökar arkitektens inflytande över samhällsbyggnadsprocessen. Omvänt kan gemene man med de nya designverktygen bli sin egen arkitekt. Nya frågor kan då uppstå om immateriella rättigheter till olika designlösningar och arkitektens roll.

    När gemene mans användning av datorer fick sitt genombrott på 1980-talet såg man framför sig att byggnaderna skulle bli ”intelligenta” och förvaltningen automatiseras. Ett stort antal programvaror utvecklades för underhållsplanering, driftoptimering kopplat till energianvändning och ekonomisk styrning i form av nyckeltalsanalys och bokföring. Många rutiner mekaniserades med start på 1980-talet, men det är först nu vi tydligt ser värdeskapande beslutsstöd när det i de flesta hem finns en smartphone med vars hjälp man kan styra inomhustemperaturen, låsa dörrar, starta bilvärmaren, handla middagsmat som levereras till ett kylskåp i fastighetens entré. Detta förutsätter dock att bostaden är försedd med installationer för ny teknik och anpassad efter hyresgästens nya behov i vardagen. Utvecklingen av nya applikationer drevs för 30 år sedan av fastighetsägarna. Nu är det hushållen som i alla upplåtelseformer utgör en medveten och stark användargrupp som ställer helt nya krav på sitt boende. Samtidigt är det i tidiga skeden av byggprocessen som det tekniskt sett är enklast och billigast att tillföra nya avancerade byggnadsfunktioner. En god lärdom är dock att allt nytt inte med automatik efterfrågas. Underutnyttjade bostäder är ett exempel där den nya tekniken skapar möjligheter. Nu finns affärsmodeller som kopplar samman människor som efterfrågar tjänsten bostad med det slumrande utbudet av bostäder. Först ut var tjänster kring uthyrning av semesterbostäder (via Airbnb) och sedan har andrahanduthyrning av bostäder lanserats från flera förmedlare. Ett annat exempel på delning av bostad är Timeshare för fritidsändamål som växte till i den goda konjunkturen på 1980-talet. Utnyttjandet i tid och förvaltningen av bostaden regleras i ett avtal där den underliggande upplåtelseformen är bostadsrätt eller äganderätt.

    Ett annat sätt att öka nyttjandet av bostäderna är co-living. Ett sovrum med tillgång till vardagsrum och kök kan vara eftertraktat på en bostadsmarknad med lågt utbud. Noterbart är att lägenheterna i det svenska bostadsbeståndet inte byggts med tanke på samutnyttjande. Den stora potentialen ligger i att det blir ett billigt alternativ för nya på bostadsmarknaden och ger ägaren möjlighet att dela sin idag höga kostnad för det ägda eller hyrda boendet. Potentialen i rumsuthyrningen illustreras av Trivago som har revolutionerat hotellbokningen till gagn för nyttjarna och problem för hotellföretag som har låga marginaler.

    Uthyrning av privatbostäder kräver en hög grad av tillit om man ska dela bostad med okända människor. Det har dock visat sig att tilliten skapas via den rating de flesta numera gör av sina kontraktspartners för olika tjänster. Alla måste skärpa sig eftersom den som graderats lågt av sin affärspartner sällan får förnyad chans till att till exempel dela bil eller bostad. Priset för tjänsten, dvs bostadshyran, blir med tekniken genom smarta tjänster i appar också transparent då alla kan se utbudet och begärda priser.

    Delningsekonomin inom bostadssektorn kräver anpassade institutionella ramverk för de nya verksamheter som bedrivs. Lagstiftningen tenderar att halka efter inom såväl civilrätt som beskattningsrätt. Den snabba utvecklingen av förarlösa fordon är ett illustrativt exempel på nya verksamheter där ansvarsfrågorna inte klarats ut. Ett annat exempel är Ubers ”taxiverksamhet” som ifrågasätts av den etablerade taxiverksamheten bland annat med hänsyn till ansvars- och beskattningsfrågor.

    En fråga är om bostadsbranschen är förberedd på nya affärsmodeller, eller är det någon annan som griper tillfället i den här utvecklingen? Etablerade internationella aktörer som Google och Amazon satsar nu stort för att utveckla utbudet inom sina plattformar. Bostadssektorn är då högintressant. Alla människor bor och påverkas av robotiseringen och digitaliseringen som utgör verktyg för nya affärsmodeller kopplade till den framväxande delningsekonomin.

    Vi inledde med att referera den tekniska utvecklingen till ”paketfaxen”. Måhända blir teleportering nästa tekniksteg? ”Holoportering” är ju redan i drift. Med utnyttjande av Microsofts Holelens AR (glasögon) kan till exempel läkare göra hembesök projicerad som hologram. Vi kan kanske om 30 år befinna oss på två ställen samtidigt! Science fiction! Ja, men tänk vilka nya affärsmodeller som skulle kunna utvecklas.

    Christina Gustafsson, Forskare, KTH
    Stellan Lundström, Professor emeritus i fastighetsekonomi, KTH

    KTH Bostad 2.0
    Möjligheten till nya affärsmodeller relateras här till den snabba utvecklingen inom digitalisering och delningsekonomin. Utvecklingen beskrivs inom ramen för KTH Bostad 2.0 som är ett stort forskningsprojekt över fyra år finansierat av 23 företag och organisationer som verkar på bostadsmarknaden.

    Information, standardisering, incitament och företagskultur utgör kritiska ledord för det fortsatta arbetet att utveckla nya affärsmodeller på bostadsmarknaden relaterat till digitalisering och delningsekonomi. Nedanstående punkter illustrerar frågeställningar som kräver en närmare analys givet att bostadssektorn ska vara ledande aktör i utvecklingen av nya tjänster.

    Övergripande

    • Vilka nya typer av affärsmodeller ser vi idag i samhället relaterade till digitalisering och delningsekonomin och hur berörs direkt och indirekt bostadsmarknaden av dessa.
    • Vilket är tidsperspektivet för artificiell intelligens att skapa radikala förändringar i kvalificerade bostadsrelaterade tjänster som ekonomisk/juridisk rådgivning, fastighetsvärdering, kreditbedömning och redovisning.
    • Vad kan vi lära oss av ledande företag och intresseorganisationer om utvecklingen av nya affärsmodeller inom bostadssektorn.
    • Vad innebär den nya dataskyddsförordningen GDPR för utvecklingen av nya affärsmodeller.

    Information som nyckelfaktor

    • Vem äger den information idag som utgör en förutsättning för att nya affärsmodeller ska kunna utvecklas
    • Vilka incitament har ledande aktörer att släppa ifrån sig information
    • I vilken utsträckning kräver nya affärsmodeller att standardiserad information finns tillgänglig
    • Vem tar ansvaret för standardisering av informationen
    • Vilka tekniska, ekonomiska, juridiska och kulturella hinder finns för utbytet av information och utveckling av nya affärsmodeller

    Utveckling av tjänsteinnehållet i upplåtelseformerna

    • Hur kan innehållet i upplåtelseformerna komma att förändras relaterat till digitalisering och delningsekonomi
    • Hur förändras begreppet bostadshyra av att digitaliseringen och delningsekonomin skapar nya affärsmodeller kopplat till ett nytt och utvidgat tjänsteinnehåll

    1 kommentarer

    1. Helena 2018-06-26

      Kul artikel och spännande tankar om framtiden, men …
      Det hade känts betydligt roligare att läsa artikeln om den hade funderat över möjligheter med lite bredare bas i dagens samhälle.

      Kanske ser inte forskningen det som sin uppgift, men vi saknar framtidsbilder för det goda samhället. Istället blir “Sörgården” idealet och allt framåt känns hotande för många. Är detta långt ifrån artikelns ämne? Nej skulle jag säga, framtidsspaningar måste vara inkluderande för fler!

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived