+
Robert Boije. Foto: Riksrevisionen.
  • Vad är en bostadsbubbla och har vi en?

    PUBLICERAD 2018-05-07 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2018-05-08 13:10

    Textstorlek

    Dela med andra

    Utsagor om den framtida bostadprisutvecklingen duggar tätt nu. Bengt Hansson på Boverket tror att bostadspriserna kommer att sjunka med 30 procent. Hans Lind, professor emeritus KTH, förutspår att de kommer att halveras. I SBAB:s prognos i Bomarknadsnytt spår vi en nedgång på mer modesta 8-9 procent fram till 2021. Men det finns också aktörer, till exempel Konjunkturinstitutet, som tror på en viss fortsatt prisuppgång.

    Hur kommer det sig egentligen att det finns så många disparata utsagor om de framtida bostadspriserna? Det enkla svaret är att det är synnerligen svårt att göra bostadsprisprognoser. Det svåra svaret är att de olika utsagorna tar sin utgångspunkt i om det är så kallade fundamentala faktorer som drivit prisuppgången på hela 300 procent sedan mitten av 1990-talet eller om det finns andra inslag, exempelvis spekulativa, som bidragit till att vi idag har en bostadsbubbla som kommer att spricka.

    Vad är egentligen en bostadsbubbla? Tyvärr finns ingen riktigt vedertagen definition och forskningen spretar åt olika håll. Vissa ekonomer menar att det inte finns prisbubblor eftersom marknaden alltid prissätter tillgångars värde på ett effektivt sätt givet den information som finns. Andra ekonomer menar att en bubbla uppstår när det finns för många köpare som är ”för angelägna” att köpa i förhållande till utbudet. Ett klassiskt exempel på det senare är ”Tulpanmanin”, 1630-talets finansbubbla i Nederländerna, baserad på spekulationshandel med tulpanlökar.

    Ett sätt att ändå försöka definiera en bostadsbubbla är att analysera om prisuppgången kan förklaras av just fundamentala faktorer. För några år sedan gjordes omfattande analyser av Finansinspektionen och Evidens som visade att pris- och skulduppgången i stor utsträckning kunde förklaras av bland annat kraftigt sjunkande räntor, sänkta skatter och ökande hushållsinkomster. Sedan dess har vi haft en mycket expansiv penningpolitik som sannolikt bidragit till en stor del av de allra senaste årens fortsatta uppgång i bostadspriserna. Lägg därtill svårigheten att hitta ett alternativt hyresboende och den stora inflyttningen till storstadsregionerna.

    Men det finns ändå vissa oroande tecken. Mäklarobservationer har på senare tid gjort gällande att antalet spekulationsköp har varit betydligt större än väntat. Så spekulativa inslag finns uppenbart på marknaden. Men en viktigare faktor för den fortsatta prisutvecklingen är ränteutvecklingen framöver och hushållens förväntningar om den. När vi i SBAB:s prognos spår en bostadsprisnedgång på 8-9 procent gör vi det utifrån en prognos över stigande bostadsräntor och utifrån antagandet att det i huvudsak ändå är fundamentala faktorer som förklarat prisuppgången.

    På samma sätt som bostadspriserna stigit när räntorna gått ned bör rimligtvis priserna sjunka något när räntorna går upp, allt annat lika. Det utesluter dock inte större prisfall. Om räntorna skulle stiga kraftigt eller om vi går in i en svår global lågkonjunktur kan prisfallet bli betydligt större. Men det utesluter inte heller en viss fortsatt prisuppgång vid en mer gynnsam ekonomisk utveckling.

    Solklart?

    Robert Boije
    Chefsekonom, SBAB

    8 kommentarer

    1. Robert Boije 2018-05-08

      Svar till Ekonomen: Detta är en makroanalys och avser ett aggregerat resonemang liknande sådana som även t.ex. Konjunkturinstitutet och Riksbanken gör. De har ett stort värde ur ett makroekonomiskt perspektiv. Men du har förstås helt rätt att ett sådant resonemang inte är tillämpligt på olika delmarknader. För det krävs regionala prognoser.

      Att psykologiska faktorer kan leda till bubblor stämmer och ingår också som en delteori i den forskningslitteratur jag hänvisar till i artikeln. Den faktorn är nog värd en egen krönika!

      Mvh
      Robert

      Reply

      • Robert Boije 2018-05-08

        Bomarknadsnytt skulle det vara! Men läs gärna vår Boräntenytt också! :-)

        Reply

    2. Robert Boije 2018-05-08

      Svar till Maria: Ekonomer använder väldigt ofta ”allt annat lika” för att i ett resonemang prata om en isolerad effekt av att en variabel ändras. Självklart har vi i vår prognos även med en rad andra variabler som förändras över tid, bla. hushållens disponibla inkomster. På 3000 tecken är det svårt att redogöra för alla detaljer i prognosen, För mer detaljer bakom prognosen – läs gärna vår Boräntenytt – där detta framgår.

      Med vänlig hälsning,
      Robert

      Reply

      • Maria Pleiborn 2018-05-08

        Men Robert: Det blir mycket vilseledande att tala om räntehöjningar i kombination med en global lågkonjunktur. Ett sånt scenario hoppas jag att det är få som tror på. Vi måste ju bygga konjukturkonsistenta scenarier, annars blir det ju helt ointressant.

        Reply

        • Robert Boije 2018-05-09

          Maria,

          Förstår inte din sista kommentar om räntehöjning och global lågkonjunktur. Det är ju exempel på två OLIKA scenarier som kan få priserna att falla. Jag påstår inte att de inträffar samtidigt.

          Robert

          Reply

    3. Ekonomen 2018-05-08

      Det är ju helt meningslöst att prata i generella termer. Marknaden är prissatt utifrån de kända parametrarna (ränta, byggkostnad, efterfråga) idag. Tror vi att dessa parametrar kommer vara oförändrade så har vi en rätt prissatt marknad idag. Men vi har ju olika marknader i Sverige. Det finns avfolkningsbygder där prisfallet kan bli 100 % och det finns storstadsregioner där priset kan gå upp. Priserna i det korta perspektivet kommer dock att variera utifrån psykologiska faktorer. Människor är flockdjur som rör sig i samma riktning vilket får marknader att variera mer än vad som är fundamentalt rätt. Men priset rättar med tiden till sig ändå. Så nästa gång ni skriver en artikel så tydliggör vilken marknad vi pratar om.

      Reply

      • Maria Pleiborn 2018-05-08

        Bra kommentar av Ekonomen. Självklart ser det olika ut på olika lokala bostadsmarknader. Olika parametrar styr i olika stor utsträckning. Fundamenta är ganska lokala! Omöjligt att uttala sig om “svensk bostadsmarknad” som en helhet.

        Reply

    4. Maria Pleiborn 2018-05-08

      Ganska ok resonemang till en början. Men hur kan man som ekonom skriva “allt annat lika”? Man måste göra konsekventa prognoser för samtliga fundamentafaktorer som styr priserna! Räntorna lever inte heller i en egen bubbla!

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x