+
Foto: iStock.
  • Nya regler för AP-fonderna – hot eller händer ingenting?

    PUBLICERAD 2018-05-12 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2018-05-15 09:57

    Artikeln är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 2, 2018. 

    Textstorlek

    Dela med andra

    Den 1 juni träder i kraft nya regler som tillåter de svenska AP-fonderna att öka sin exponering mot alternativa tillgångar, exempelvis reala sådana. Detta kan, med betoning på kan, leda till att fondernas redan stora närvaro på fastighetsmarknaden ökar ytterligare.

    Frågan om huruvida AP-fonderna kommer att vikta upp sig i fastigheter (för det ska vi vara tydliga med redan från start att de inte behöver göra) är för många en ickefråga medan andra ser det som en potentiellt stor sak som kan komma att skapa mer tryck på en redan överhettad fastighetsmarknad. Vad är det då som händer, och vad är det som oroar?

    Enligt nuvarande regler får de svenska AP-fonderna som lägst ha 30 procent av sina tillgångar bundna i räntebärande papper, alltså skuldinstrument. Dessa ses generellt som riskmindre än andra värdepapper och tillgångar, i synnerhet om det rör sig om statliga papper. I en promemoria från regeringen om förslag till regelförändring uttrycker man det som ”räntebärande värdepapper med låg kredit- och likviditetsrisk” och 30-procentsgränsen är att betrakta som ett sätt att minimera risken i fonderna. Regelförändringen träder i kraft 1 juni  och då kommer man att kunna sänka sin exponering om räntebärande papper till 20 procent. Vidare tas begränsningen för innehav av onoterade värdepapper bort och ersätts av en högsta andel illikvida tillgångar, samt att kravet på extern förvaltning tas bort, som det heter i promemorian. Det innebär dock inte att man kan bete sig hursomhelst inom ramen för en högsta andel illikvida tillgångar utan AP-fonderna måste fortsatt förhålla sig till den aktsamhetsprincip som de styrs av.

    Det är värt att betona att regeländringen endast når de fyra första AP-fonderna,  Sjätte  och Sjunde AP-fonden omfattas inte av den.

    Mer aktier…
    Det har inte funnits några större kontroverser kring regeländringen och det var inte endast regeringen som ställde sig bakom promemorian, det gjorde även de fyra allianspartierna. Inte heller bör det ses som att AP-systemets riskprofil ändras radikalt, det finns inget som säger att de fyra fonderna SKA minska andelen räntebärande papper, endast att man har den möjligheten. Riskminimering är väl förankrad inom systemet och man arbetar utifrån det som en regel. Syftet med ändringen är snarare att ge fonderna en större handlingsfrihet i sin förvaltning och eventuellt ta fasta på möjligheter som uppstår i marknaden vid olika tillfällen.

    Vad innebär då denna ändring av reglerna? Faktum är att det inte nödvändigtvis kommer att innebära någonting alls, om inte fonderna använder den nyfunna handlingsfriheten. Men det kan också, i extremfallet, komma att innebära att fonderna som har cirka 1 400 miljarder kronor under förvaltning, har cirka 140 miljarder mer att investera. Lite till egentligen då innehavet räntebärande värdepapper varit så stort att man legat lite över minimigränsen på 30 procent av totala tillgångar. För varje procentenhet av tillgångar kan man investera cirka 14 miljarder kronor och sedan kan man räkna sig fram till hur mycket exempelvis ett innehav av räntebärande papper om cirka 33 procent av totala tillgångar motsvarar.

    Väljer man att inte ändra sin portföljskomposition något så innebär regelförändringen som sagt ingenting i praktiken om det som är intressant för fastighetsbranschen är att fonderna får en större frihet att investera illikvida och högavkastande tillgångar som fastigheter och infrastruktur samt private equity. Det sista innebär att man i större mån skulle kunna lägga pengar till aktörer som Niam och Areim.

    En annan variant kan vara att man ökar sin exponering mot aktier, vilket skulle kunna resultera i att man investerar mer i fastighetsbolag då dessa ju självklart bör finnas med i alla väldiversifierade aktieportföljer. Ökad aktiemarknadsexponering är kanske det enklaste alternativet, och om aktiemarknaden levererar kanske det kortsiktigt mest lönsamma, men sannolikheten att fonderna allokerar alla sina ”extrapengar” till aktie är minimal. Det rimmar helt enkelt inte med den riskprofil AP-fonderna har.

    …eller fastigheter?
    Ponera att AP-fonderna istället väljer att lägga all sin nyfunna förmögenhet på svenska fastigheter. Det innebär att ytterligare 150-190 miljarder kronor skulle översvämma en marknad som redan är högt prissatt, bland annat på grund av pensionssystemets stora inflöden av pengar. Pengarna måste avkastas på något sätt heter det ju och det har inte funnits så många alternativ till börs och fastigheter. Om den senaste tidens oro på börsen, och de varningar som haglar från experter om att börsen kan bli ännu skakigare framöver, är någon indikation om vad som komma skall finns möjligheten att AP-systemet utöver att allokera de pengar man får loss genom att sälja obligationer till fastigheter även kommer att vikta om från aktier till fastigheter.

    Idag utgör fastigheter cirka 11 procent av AP-systemets investeringar och det kan absolut finnas fog för att man ökar den allokeringen. Det skulle skapa ett ännu större köptryck på marknaden, där institutionerna redan dominerar kontorsmarknaden i Stockholms CBD och även till vissa delar retailmarknaden. Priserna skulle säkerligen stiga ytterligare något och andra, inte lika kapitalstarka, aktörer skulle förpassas till lite sämre lägen.

    Detta skulle man dock kunna kalla för ett worst case-scenario. Enligt de flesta bedömare Fastighetsnytt har talat med de senaste månaderna kommer AP-fonderna att sitta still i båten, dels finns en tendens till att räntorna börjar stiga och att lågavkastande räntebärande papper därmed återigen blir ett attraktivt investeringsalternativ, dels finns det en begränsad mängd pjäser att köpa för AP-systemet på fastighetsmarknaden. Dessutom finns det inget som säger att man inte väljer att investera sina pengar utomlands, eventuellt i fastigheter.

    Sverrir Thór

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived