+
Bo Nordlund och Stellan Lundström
  • Med vilka förutsättningar ska vi bygga hyresbostäder?

    PUBLICERAD 2018-05-02 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2018-05-04 15:53

    Textstorlek

    Dela med andra

    Skillnaderna över tid i hur man tillämpar lönsamhetskalkyler och kraven i exempelvis redovisningsregler förklarar en del av problematiken att nå upp till eftersträvade byggvolymer.  I viss bemärkelse har den ekonomiska processen med värdering, kreditbedömning och redovisning över tid blivit mycket mera formell och anknuten till teori. Det kan också uttryckas som att bostadsbyggandet lämnat det politiska fältet och blivit en del av den finansiella ekonomin – Bostäder byggs på marknadens villkor.

    Annorlunda var det förr! Lite förenklat kan vi påstå att den omfattande produktionen av hyresbostäder under efterkrigstiden fram till 1990 kunde genomföras tack vare att man inte efterfrågade lönsamhetskalkyler av dagens format.  Beslutskriterierna för statliga lån och bidrag byggde på kriterier med produktionskostnaden som beslutsgrund. Risken togs också i stor utsträckning av stat och kommun. När marknaden havererade i början av 1990-talet blev det uppenbart vad det innebar att ha fel beslutskriterier. Att ”bygga fel hus på fel plats vid fel tidpunkt” gav staten”Svarte Petter” och flera kommuner med vidlyftiga borgensåtaganden hamnade på kommunakuten.

    Marknadens villkor innebär här också att en större andel av finansieringen sker med eget kapital. Lite tillspetsat så har Riksbanken och Finansinspektionen fått sin vilja igenom – ledorden är finansiell stabilitet som uttrycker en kapitalstruktur med ökad andel eget kapital. I samma riktning går redovisningsreglerna som genom efterlevnad leder till att förvaltningen av fastigheter och byggandet sker ekonomiskt hållbart på kort och lång sikt. Det innebär, om vi tolkar läroböckerna i finansiell ekonomi, att varje avgränsbart projekt ska vara lönsamt givet den risk och det förräntningskrav som åsätts aktuellt kapital. En konsekvens är att korssubventionering inte anses hållbart.

    Slutsatsen är att spelplan och spelregler för bostadsbyggandet radikalt har förändrats. Särskilt svårt är det att bygga hus upplåtna med hyresrätt, som jämfört med bostadsrätt, normalt vänder sig till ekonomiskt något svagare hushåll samtidigt som kostnaderna i hyresrätten är relativt höga jämfört med bostadsrätten.

    Frågan är hur vi får i gång en större bostadsproduktion givet ovan strikta tolkning av kriterier för ekonomisk hållbarhet och lönsamhet? Ett svar är att hela bostadsmarknaden måste anpassas för att främst öka rörligheten i bostadsbeståndet och locka kapital. En annan strategi vi känner igen är att ”anpassa” sätten att göra lönsamhetskalkyler och  mer ”frikostiga” bedömningar bland annat i samband med upprättande av årsredovisning och revision. Det senare medgavs dock mer utrymme längre tillbaka i tiden när redovisningsreglerna var mindre precisa till sin utformning. Denna strategi med mera vida tolkningar rekommenderar vi inte, men det kan vara lockande att slippa ta i de politiskt svåra frågorna som främst gäller fastighetsbeskattning och hyressättning.

    Stellan Lundström
    professor emeritus i fastighetsekonomi, KTH

    Bo Nordlund
    tekn dr, MRICS verksam i BREC-Bo Nordlund REC AB

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

  • Oscar Engelbert: “Vi har flest sålda bostäder”

    Fastighetsmarknad Efter en tuff höst presenterar bostadsutvecklaren Oscar Properties en ny digital tjänst och första skisserna på bostäderna i Gasklockan. Försäljningen startar i maj och intresset har redan visat sig vara rekordhögt.

  • Skanska bygger i London för 1,6 miljarder

    Fastighetsmarknad, Internationellt Skanska ska bygga K1 Knightsbridge, en kommersiell fastighet belägen i London. Kontraktet tecknades med The Olayan Group och är värt 141 miljoner pund.

  • Många hyror färdigförhandlade

    Bostäder De flesta hyresförhandlingarna för 2018 är nu klara. Den genomsnittliga hyreshöjningen landar på 0,98 procent. 

  • ANNONS
    • Detaljplan för Bellevuegården antagen

      Bostäder - Syd Stadsbyggnadsnämnden i Malmö stad har valt att anta detaljplanen för fastigheten Hålsjön 2 och Svansjön 4, i Bellevuegården i Malmö. Stena Fastigheter planerar uppförandet av drygt 120 nya bostäder i området.

    • Peab bygger skola i Vågårda

      Fastighetsmarknad väst På uppdrag av Vågårda kommun kommer Peab bygga en ny skola i centrala Vågårda. Den nya skolverksamheten ska ersätta både Vårbergskolan och Kesbergskolan i kommunen. Kontraktsumman landar på 163 miljoner kronor. 

  • Nybyggnationen vänder nedåt

    Bostäder Under det första kvartalet påbörjades nybyggnation av 14 450 nya lägenheter enligt nya siffror från SCB. Det är 13 procent färre jämfört med motsvarande period förra året, då 16 556 lägenheter påbörjades. 

  • ANNONS
  • Regeringen behöver is i magen

    Opinion, Valåret 2018 Regeringen vill givetvis ha en hög volym på nyproduktionen men måste ha is i magen när nu marknaden vänder. Det är nämligen så att dagens problem med svårigheter att sälja/hyra ut nyproducerade lägenheter utgör en kraftig medvind för det nuvarande hyrespressande investeringsstödet.

  • Nytt styrelseuppdrag för Wågström

    Styrelse NCC:s förra koncernchef Peter Wågström tar plats i ytterligare en styrelse – Arlandastad Holding. Utöver Wågström tar även Tomas Rudin, tidigare oppositionsborgarråd i Stockholm, plats i styrelsen.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x Bo Nordlund och Stellan Lundström