+
Bo Nordlund och Stellan Lundström.
  • Med vilka förutsättningar ska vi bygga hyresbostäder?

    PUBLICERAD 2018-05-02 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2018-05-04 15:53

    Textstorlek

    Dela med andra

    Skillnaderna över tid i hur man tillämpar lönsamhetskalkyler och kraven i exempelvis redovisningsregler förklarar en del av problematiken att nå upp till eftersträvade byggvolymer.  I viss bemärkelse har den ekonomiska processen med värdering, kreditbedömning och redovisning över tid blivit mycket mera formell och anknuten till teori. Det kan också uttryckas som att bostadsbyggandet lämnat det politiska fältet och blivit en del av den finansiella ekonomin – Bostäder byggs på marknadens villkor.

    Annorlunda var det förr! Lite förenklat kan vi påstå att den omfattande produktionen av hyresbostäder under efterkrigstiden fram till 1990 kunde genomföras tack vare att man inte efterfrågade lönsamhetskalkyler av dagens format.  Beslutskriterierna för statliga lån och bidrag byggde på kriterier med produktionskostnaden som beslutsgrund. Risken togs också i stor utsträckning av stat och kommun. När marknaden havererade i början av 1990-talet blev det uppenbart vad det innebar att ha fel beslutskriterier. Att ”bygga fel hus på fel plats vid fel tidpunkt” gav staten”Svarte Petter” och flera kommuner med vidlyftiga borgensåtaganden hamnade på kommunakuten.

    Marknadens villkor innebär här också att en större andel av finansieringen sker med eget kapital. Lite tillspetsat så har Riksbanken och Finansinspektionen fått sin vilja igenom – ledorden är finansiell stabilitet som uttrycker en kapitalstruktur med ökad andel eget kapital. I samma riktning går redovisningsreglerna som genom efterlevnad leder till att förvaltningen av fastigheter och byggandet sker ekonomiskt hållbart på kort och lång sikt. Det innebär, om vi tolkar läroböckerna i finansiell ekonomi, att varje avgränsbart projekt ska vara lönsamt givet den risk och det förräntningskrav som åsätts aktuellt kapital. En konsekvens är att korssubventionering inte anses hållbart.

    Slutsatsen är att spelplan och spelregler för bostadsbyggandet radikalt har förändrats. Särskilt svårt är det att bygga hus upplåtna med hyresrätt, som jämfört med bostadsrätt, normalt vänder sig till ekonomiskt något svagare hushåll samtidigt som kostnaderna i hyresrätten är relativt höga jämfört med bostadsrätten.

    Frågan är hur vi får i gång en större bostadsproduktion givet ovan strikta tolkning av kriterier för ekonomisk hållbarhet och lönsamhet? Ett svar är att hela bostadsmarknaden måste anpassas för att främst öka rörligheten i bostadsbeståndet och locka kapital. En annan strategi vi känner igen är att ”anpassa” sätten att göra lönsamhetskalkyler och  mer ”frikostiga” bedömningar bland annat i samband med upprättande av årsredovisning och revision. Det senare medgavs dock mer utrymme längre tillbaka i tiden när redovisningsreglerna var mindre precisa till sin utformning. Denna strategi med mera vida tolkningar rekommenderar vi inte, men det kan vara lockande att slippa ta i de politiskt svåra frågorna som främst gäller fastighetsbeskattning och hyressättning.

    Stellan Lundström
    professor emeritus i fastighetsekonomi, KTH

    Bo Nordlund
    tekn dr, MRICS verksam i BREC-Bo Nordlund REC AB

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

  • “Låna av varandra är något som måste hända”

    Business Arena Göteborg, Ekonomi Det finns många osäkerhetsfaktorer att hålla öga på under 2019, handel, geopolitik, EU:s framtid, nya teknologier och nya affärsmodeller som växer fram. Tim Moonen, Managing Director, The Business of Cities, gästade Business Arena Göteborg för att tala om de nordiska städernas plats i det nya landskapet.

  • Tobinentreprenör går i konkurs

    Börs Q-Gruppen Bygg AB, som är totalentreprenör till två av Tobin Properties bostadsprojekt, har försatts i konkurs.

  • Åsa Henninge till Akademiska Hus

    Rekrytering Wästbyggs vd Åsa Henninge lämnar bolaget och blir ny marknadsområdesdirektör på Akademiska hus. Åsa tillträder sin nya tjänst den 15 augusti. 

  • ANNONS
  • SSM vinner mot par i Tingsrätten

    Börs Stockholms Tingsrätt har på tisdagen dömt till SSM:s fördel i en tvist mellan bolagets bostadsrättsförening West Side Solna och ett par som tecknat ett förhandsavtal om bostadsköp.

  • ANNONS
  • Engagemanget som lyfter staden

    Business Arena Göteborg, Samhälle Även i landet lagom sker inte saker av sig självt och de epitet som kopplats till Sverige har hamnat under lupp. Men det går att vända en negativ trend. Hamid Zafar gästade Business Arena Göteborg för att berätta om sitt engagemang och arbete med Sjumilaskolan i Göteborg.

  • SBB miljardköper av Hemsö

    Transaktioner Samhällsbyggnadsbolaget förvärvar totalt 14 fastigheter av Hemsö för runt 1,2 miljarder kronor. Fastigheterna är belägna i Stockholm och Västra Götaland. 

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived