+
Hans Lind, professor i fastighetsekonomi.
  • Planmonopol och tystnadskultur

    PUBLICERAD 2018-04-21 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2018-04-25 13:25

    Krönikan är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 2, 2018. 

    Textstorlek

    Dela med andra

    TAGGAR

    Makt kan missbrukas. Under de senaste 20 har jag ett otal gånger hört fastighetsutvecklare klaga på godtycke och ineffektivitet i den kommunala hanteringar av planärenden. Allt från att ärenden blir liggande länge till att stadsbyggnadskontoret plötsligt ändrar sig när det kommer en ny handläggare. Eller att stadsbyggnadskontoret har mer och mer åsikter om olika gestaltningsdetaljer som rimligen saknar allmänt intresse. Kommuner skyller på resursbrist fast fastighetsutvecklaren erbjudit sig att göra jobbet själv. Eftersom alla kostnader debiteras fastighetsutvecklaren finns inga ekonomiska incitament för att vara effektiv, eller för att göra en seriös bedömning av marginalnytta och marginalkostnader för ytterligare utredningar.

    Ibland har jag föreslagit att vi tillsammans ska skriva en debattartikel, och peka ut de kommuner som inte sköter sig, och med konkreta exempel visa hur absurt det kan vara. För det finns ju också kommuner som sköter sig! Men en sådan artikel vill man inte vara med och skriva! Man är rädd för att kommunen kommer att hämnas genom att företagens projekt får lägre prioritet och tar ännu längre tid. Man är rädd för att inte få markanvisningar om man kritiserar kommunen. Eftersom svårmätbara saker som “kvalitet” och “gestaltning” ska vägas in, kan ju kommunen alltid säga att man inte tyckte att det aktuella företagets förslag hade tillräcklig “kvalitet” och att “gestaltningen” inte var tillräckligt bra.

    Mycket i samhället bygger på att den som har makt ska riskera något om denne inte gör rätt saker. Politiker kan avsättas i nästa val. Om kommunen fattar ett dåligt motiverat beslut om att bygga på en viss plats, kan det överklagas av enskilda eller stoppas av länsstyrelsen. Men hur kan man straffa den kommun som är ineffektiv, och som säger nej till projekt utan starka argument trots att det är bostadsbrist? Idag finns i praktiken inget sätt att straffa en sådan kommun. En fastighetsutvecklare kan hota med att inte bygga i den kommunen, men är det bostadsbrist och höga priser finnas alltid någon annan som är beredd att bygga – om inte annat nya aktörer som inte fattat hur jobbigt det är att ha med den kommunen att göra!

    Vi behöver alltså göra det mer riskfyllt för en kommun att vara ineffektiv och mer riskfyllt att inte planlägga mark fast det finns sakliga skäl för att planlägga. När det gäller ökad effektivitet i hanteringen tror jag att tidsgränser, fasta priser för planläggning och möjlighet att få skadestånd om en kommun dragit ut på handläggningen utan sakliga skäl. I detta ingår att alla ytterligare utredningar under en pågående planprocess ska betalas av kommunen. För att inte säga nej till byggande utan sakliga skäl bör även sådana beslut kunna överklagas. Det är ju lite konstigt att många kan överklaga om kommunen säger ja till ett projekt, men att ingen kan överklaga om kommunen säger nej till ett projekt.

    Hans Lind
    Professor i Fastighetsekonomi

    9 kommentarer

    1. Erik 2018-07-18

      Jag inser att jag är lite sen in i tråden här, men jag tycker att artikeln är mycket intressant också med utgångspunkt från privata fastighetsägares intressen.
      Jag bor i Nacka kommun och där pågår i vissa områden planarbete sedan mer än 20 år tillbaka. I vårt område meddelade kommunen att plan kunde förväntas inom 5 år redan 1994. Sedan dess har det kommit ett flertal olika planförslag som alla har överklagats eller underkänts av överprövande instanser. Jag känner igen Hans Linds inledande beskrivning av hanteringen av planärenden; planchefer har kommit med olika löften men senare ersatts med nya planchefer som inte kunnat stå vid företrädarens löften, handläggare och projektledare har bytts ut och de nytillträdda har inte kunnat stå för vad de tidigare har utlovat och projekten har startats om.
      I och med att kommunen meddelar att planarbete pågår läggs det ”en våt filt” över hela området. En fastighetsägare med en egen brunn blir t.ex. inte särskilt benägen att investera i en ny pump eller ett nytt borrhål om området kommer att förses med kommunalt vatten inom några år. Eftersom planarbete har pågått i 20 år blir effekten att många idag sitter med undermåliga vatten och avloppsanläggningar. Effekten är särskilt tydlig detta år med låga grundvattennivåer, kommunen har i ett försök att lindra problemen satt upp tappställen där fastighetsägare kan hämta dricksvatten. Det här sker i en av Sveriges rikaste kommuner mindre än 20 km från Slussen. Plan och bygglagen ställer många krav på innehållet i en plan, men det jag ser i Nacka är att genom att inte ta fram en plan, så motverkas flera av de syften som finns med plan och bygglagen, t.ex. ”en god och långsiktigt hållbar livsmiljö”.
      Efter EU:s ramdirektiv om vatten från 2000 så är planarbetet enligt uppgift från kommunen extra prioriterat, detta eftersom undermåliga privata avloppsanläggningar bidrar till övergödningen av Östersjön. Ändå har det fortfarande inte blivit någon plan fastställd. Jag kan inte se andra förklaringar än att kommunen inte har tillräcklig kompetens att bedriva planarbete och/eller saknar viljan att satsa nödvändiga resurser. Oavsett anledningen borde det finnas en möjlighet för andra aktörer än kommunen att kräva att få fram en plan. T.ex. genom att kommunen efter en viss handläggningstid fråntas sitt planmonopol eller tvingas ta hjälp med planarbetet från någon myndighet med expertis på området.

      Reply

    2. martin 2018-04-23

      Det brukar ju inte idag vara ett problem att byggherrar använder (den gemensamt ägda och förvaltade staden till att för egen vinning) bygga för vackert, för väl gestaltat, för långsiktigt hållbara lösningar och alltför hållbara sociala miljöer. Att staden ställer krav på resultatet som motkrav i form av god gestaltning, skönhet och allmän trevnad finns i de flesta utvecklade demokratier. Att detta förhållningssätt idag kan innebära detaljkrav på underbyggda garage, gröna planterade gårdar, materialval som åldras vackert, lokaler i bottenvåningen, genomgående väl gestaltade entréer, omsorgsfullt formgivna detaljer, är en nödvändighet eftersom arkitekter i Sverige nästan inte har något längre att säga till om. Arkitekter vet vad som karaktäriserar en god bebyggd miljö och attraktiva städer, samt vilka ingredienser som krävs, det är också en mätbar vetenskap. Att Stockholms innerstad är så attraktiv idag med höga fastighetsvärden beror ju inte på att byggherrarna fick bygga lite hur de ville, hur tätt som helst och hur högt som helst, utan på att Stadsbyggnadskontoret och Stadsarkitekten ställde krav på byggnaderna, detaljerade estetiska krav tom. Några av de finaste områdenas stadsplaner ritades dessutom av arkitekter, Sigurd Lewerentz ritade tex principerna för Röda bergen, giltig och attraktiv än idag. Tessin ritade principer för stadens utbyggnad vi använder och har glädje av än idag. Och detta genererar mätbära ekonomiska mervärden i form av ökande fastighetspriser, det vet vi. (tex en initialt ifrågasatt investering på 2 miljoner euro nyligen i Köpenhamn där en trist gata gjordes om till parkstråk, genererade ökade fastighetspriser på runt denna adress på 200 miljoner euro enl projekterande dansk professor i Landskaparkitektur på Arkitekturgalan)

      Det skulle inte blivit dyrare på kort sikt bygga med kvalitet, och definitivt inte på lång sikt, men det är få som bygger för egen förvaltning, får betala underhållskostnaderna själva samt de samhälleliga kostnaderna för de sociala misslyckandena. Se bara grannarna till det vackra riksintresset Röda bergen; prestigeprojekten NKS och Hagastan, med hus byggda av “dammsugarludd”, plåt, tunna skivmaterial och gråbruna betongelement med synliga skarvar. Där man frångått gestaltningsprogrammen som hörde till planen och låtit byggarna välja fritt. Hur ser detta ut om 30 år och vad kommer det kosta renovera? (facit har vi). Är detta samhällsekonomiskt klokt? Här fick några företag härja fritt, vilket inte ens i det korta perspektivet är bra för dem som anställda, företag, för sina kommande affärer, och definitivt inte för boende, Landstinget och svårt sjuka patienter.

      Att inte bygga igen våra stränder är något att värna om, det är unikt i världen, se bara på många turistorter som helt har ödelagt sina skönhets, kulturella och naturvärden genom alltför strandnära tät exploatering.

      Att tomtanvisningar bör göras transparenta är ett självklart önskemål, men också att stötta kvalitetsmedvetna byggare som kanske kan bidra med unika höga kvaliteter, men som inte har samma ekonomiska uthållighet som de stora byggarna. Att kraven är tydliga från början i stadsutvecklingsprojekt är viktigt, men dessa krav försöker sedan många byggare oblygt förhandla bort med hänvisning till att de är fördyrande, löjliga och allmänt orimliga.

      Reply

    3. Peter 2018-04-23

      Igen skjuts det på regelverket inkl. den ansvarsfördelning som finns mellan olika parter i PBL.

      Min erfarenhet av drygt 20 år i branschen är att med rätt kompetens, organisation och resurser innebär det svenska regelverket inga hinder för snabba och kvalitativa planprocesser i Sverige. Planprocesser som resulterar i god avkastning för byggherrarna/markägarna och bra kvalitet för de som sedan ska leva och verka i det som byggs.

      Vidare är det enligt min erfarenhet lika vanligt med brister vad gäller kompetens, organisation och resurser hos kommunala politiker och tjänstemän, hos statliga tjänstemän som hos byggherrarna. Att allt skulle bli bra bara kommunernas roll förändrades är enligt min uppfattning, en villfarelse.

      Reply

      • Kilroy 2018-04-25

        I snart tio år har Mariestads kommun arbetat för att komplettera bostadsområdet Ekudden med ytterligare ett trettiotal tomter.
        Men nu tar det stopp.
        Mark- och miljööverdomstolen säger nej till detaljplanen.
        – Vi har svårt att förstå att en plan som både länsstyrelsen och mark- och miljödomstolen godkänt nu stoppas i sista instans, säger Johan Abrahamsson, kommunstyrelsens ordförande.
        Vilken respekt finns egentligen för kommunernas planarbete och uppdrag att utveckla lokalsamhället?

        Reply

    4. Urban 2018-04-23

      Ett ständigt aktuellt ämne. Det är mycket frustrerande att inte komma vidare inom kommunen när man har hållbara argument och vill vidareutveckla och komma fram till bra lösningar för alla inblandade parter. Läs även Hulegård från Delphi advokatbyrå i Gbg ”kommunernas okunskap ett hot” en artikel på samma tema. En annan känd professor har svarat mig ” mot dumheten kämpar gudarna förgäves” gällande enklare planändring (upphävande av tomtindelning) roligt citat från schiller mkt passande i sammanhanget tyvärr.

      Reply

    5. Develop 2018-04-23

      Utmärkt text från Hans Lind som vanligt. Två kommuner som särskilt bör omnämnas i sammanhanget är Ekerö och Sundbyberg. Aktörer som arbetat i dessa kommuner kommer ofta till slutsatsen – “aldrig mer – det är inte värt det”.

      Reply

      • Martin 2018-04-23

        Det klart att projekten behöver prioriteras innan ett planavtal skrivs men därefter bör samarbetet mellan kommun och exploatör vara så jämställt som möjligt och inte minst följa fastställd tidplan. Som mindre/mellanstor exploatör gentemot kommunen känner man sig verkligen som David gentemot Goliat. Tycker att Hans L fångat detta på pricken. Man är livrädd för att stöta sig med dem med risken att förlora framtida affärsmöjligheter. I denna kamp kan man tvingas acceptera en ocean av tokigheter från både erfarna och oerfarna handläggare, till skada för projektet och dess slutkunder.
        Vår erfarenhet är att den krångliga inställningen ofta kommer ifrån enskilda toppar i kommunens korridor. I några fall har vi noterat att stämningen snabbt lättar när en enskild planchef lämnar sin post.

        Reply

    6. Helena 2018-04-23

      Det stämmer antagligen att man som exploatör inte vill vara “besvärlig” av rädsla att det hålls emot en. Men min uppfattning är att det är mycket mindre av det idag än för 10-20 år sedan. Då var handläggarna enväldiga men ofta också på goda grunder säkra på sig själv och sina beslut.
      Idag svämmar kommunerna över av unga handläggare som av brist på erfarenhet läser reglerna mycket ordentligt. Klokt eftersom de har ett stort ansvar och många regler att följa. Men det innebär att det som förr var en timmes jobb nu tar en halvdag. Förenklingarna av PBL som annonseras nu och då brukar sluta i motsatsen.

      Reply

    7. Kilroy 2018-04-21

      Fel spår professorn. Det som behöver reformeras är PBL! Det ska vara lättare att göra avsteg fr detaljplaner när geonomförandtiden gått ut! Det ska vara lättare att ändra fr kontor till bostadsanvändning. Det ska vara lättare att.bygga närmare vatten utan att strandskyddsreglerna lägger hinder i vägen. Fastighetsutvecklare tycks tro att just derasprojekt har förtur och att kommunens resurser är obegränsade. Det måste finnas en prioritetsordning mellan olika projekt. Men professorn är ju ofta för planekonomiska regelstyrningar!

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived