+
Stellan Lundström.
  • Paradigmskifte i bostadsfinansieringen

    PUBLICERAD 2018-03-06 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2018-03-07 16:31

    Textstorlek

    Dela med andra

    Införandet av bolånetaket år 2010 markerar ett paradigmskifte för finansieringen av bostäder. I stället för lånade och skattesubventionerade pengar ska vi i allt högre utsträckning finansiera våra bostäder med dyrare eget kapital. Bolånetak, amorteringskrav och skuldkvotstak samt diskussioner om sänkta ränteavdrag har samma önskade effekt; andelen eget kapital ska öka. Främst pådrivande bakom dessa åtgärder är Riksbanken och Finansinspektionen som prioriterar finansiell stabilitet. Införandet i sig av dessa åtgärder kan var för sig motiveras, men sammantagna är risken stor för obalanser på bostadsmarknaden. Den obalans som närmast avses är det påtagligt minskade bostadsbyggandet till följd av fallande bostadspriser.

    Gott och väl att vi bostadskonsumenter i större utsträckning tvångsmässigt ska spara innan vi investerar och betalar av våra lån själva ”när en låg inflation inte längre sköter amorteringarna”. Vi kan dock konstatera att det saknas ett nytt institutionellt ramverk med tydliga ”morötter” som skapar möjligheter att generera eget kapital innan entrén på bostadsmarknaden. Lite tillspetsat kan vi säga att ingen bostadsminister har insett att paradigmskiftet kräver en ny uppsättning institutionella regler som medverkar till att bostadskonsumenterna får möjlighet att generera eget kapital. Alla åtgärder som införs har dock effekt först på sikt och oavsett vilka nya regelsystem vi lanserar är en uppenbar samlad effekt av bolånetak, amorteringskrav och skuldkvotstak att finansieringen nu sätter tydliga gränser för vilka hushåll som kan göra en bostadskarriär. De nya finansiella kraven skapar utestängningseffekter med tydliga vinnare och förlorare på bostadsmarknaden. Exempelvis utestängs stora grupper hushåll som saknar finansiellt sparande och därtill inte har far- och morföräldrar med förmögenhet

    En bostadsmarknad som i högre utsträckning baseras på finansiering med eget kapital förutsätter en genomtänkt strategi för hur hushåll med väsentligt olika socio-ekonomisk status ska komma in på bostadsmarknaden, göra en bostadskarriär som bland annat kan inrymma byte mellan upplåtelseformerna och avslutas med en exit från den reguljära bostadsmarknaden.  I bostadskarriärens olika faser är tillgången till lånat och eget kapital central. Det handlar exempelvis om att minska skatter som utgår vid transaktioner och om att bygga bostäder som skapar långa flyttkedjor.

    SOU 2017:108 ” Lån och garantier för fler bostäder” är en ny stor utredning om vilken roll staten ska ha i finansieringen på bostadsmarknaden. Tidigare gjorda omvärldsanalyser visar att det inte finns något facit med en bästa lösning. Utredningen hämmas av snäva direktiv som bland annat inte medger analyser av organisatoriska och finansiella lösningar som finns i anslutning till affordable eller social housing. Man konstaterar dock att sådana lösningar finns i flertalet länder. Det saknas också en analys av paradigmskiftet från lånat till eget kapital.

    Avslutningsvis kan vi argumentera för att en utökad finansiering med eget kapital förutsätter ett batteri av samordnade åtgärder. Det kan krävas lånegarantier och statliga startlån. Därtill skattesubventioner till bosparande och hyrköp. Hur mycket staten ska ”lägga sig i” är en klassisk politisk fråga. Rekommendationen är att anamma ett pragmatiskt synsätt baserat på en omvärldsanalys. I potten ligger en fungerande bostadsmarknad som medger ett omfattande bostadsbyggande kombinerat med finansiell stabilitet.

    Stellan Lundström
    Professor emeritus i fastighetsekonomi, KTH

    1 kommentarer

    1. Karl-Gustav 2018-04-20

      Det finns inget som tyder på något större prisras på bostäder som ligger i närhet där folk kan få sin inkomst. Orsaken är att det finns mycket pengar i hushållen så länge arbetslösheten är låg och räntorna är i nolläge.
      Problemen kommer först när räntan stiger eller när skatten måste höjas. Eller när politiken kräver neddragningar i välfärdssystemen när det blir politiskt omöjligt att höja skatten.
      MEN DÄR ÄR VI INTE ÄNNU….
      Men Stellan Lundström beskriver framtiden för bostadsmarknaden bra.
      Sverige kommer framöver inte kunna erbjuda samma möjligheter att bo bra för svaga hushåll.
      JUST I DET LÄGET ÄR VI NU OCH KOMMER VARA LÅNG TID FRAMÖVER.

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

  • Massiv vinstvarning från NCC

    Börs NCC varnar i samband med tisdagens kapitalmarknadsdag för att bolaget kommer göra en miljardförlust i det tredje kvartalet. Varningen kommer efter att den nya vd:n Tomas Carlsson vid en genomlysning av bolaget hittat flera surdegar samt upptäckt att en tredjedel av bolaget är olönsamt.

  • IT-boom satte fart på kontorsmarknaden

    Fastighetsmarknad, Kontor Under de sista åren av IT-boomen när hypen var som störst kröp vakansgraden ner under två procent i de centrala delarna av Stockholm. Nu har vi ett liknande läge i huvudstaden där inte minst IT och den digitala transformationen är en del i kontorskonkurrensen.

  • Gammalt blir nytt och värdefullt

    Fastighetsmarknad, Webb-TV Att omvandla så kallade brownfields, som ofta består av gammal industrimark i centrala lägen, kan vara ett bra sätt att skapa värden där man inte bara kan förnya stadsdelar som är i behov av förnyelse utan även bara miljöer som är uppskattade.

  • ANNONS
  • Willhem köper av SSM för halv miljard

    Bostäder, Transaktioner Willhem förvärvar 176 lägenheter som kommer att byggas i framväxande Täby Park, norr om Stockholm. Säljare är SSM och fastighetsvärdet uppgår till 473 miljoner kronor. 

  • ANNONS
  • Fastighetsbranschen bäst på jämställdhet

    Fastighetsmarknad Fastighetsbranschen toppar listan på jämställda bolag för fjärde året i rad och närmar sig jämställdhet med 36 procent kvinnor i ledningsgrupperna. Det visar Allbrights senaste rapport.

  • Nya borgarråd i Stockholm

    Nyheter Moderaternas Anna König Jerlmyr tar över som finansborgarråd i Stockholms stad, efter fredagens besked om ett blågrönt styre i huvudstaden.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x