+
Nils Löwenspets, Madeleine Sjöstedt och Christer Jansson.
  • Kommunerna måste se över markpriserna

    PUBLICERAD 2018-03-10 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2018-03-14 12:20

    Textstorlek

    Dela med andra

    Krisen på den svenska bostadsmarknaden är inte ny, tvärtom. Men nu talar mycket för att det allvarliga läget blir sämre och den utlösande faktorn är Finansinspektionens beslut om kraftigt utökade amorteringskrav. Allt fler bedömare, inte minst här i Fastighetsnytt, anser att tidpunkten för införandet är olyckligt och vad som nu sker tycks ge dem rätt. Många kommuner som räknat med höga intäkter från markförsäljningar kan hamna i stora svårigheter.

    Bostadssektorn är inte en marknad som andra. Den styrs i mycket hög grad av politiska beslut. Skatteregler, skuldkvotstak, amorteringskrav, hyressättningsregler och plan- och bygglagen finns på nationell nivå. I kommunerna styr politiker över denna marknad med hjälp av bland annat det kommunala planmonopolet, bygglovgivning och miljöprövningar. Härutöver är kommunerna ofta en mycket stor ägare av byggbar mark.  Den kommunala makten över bostadsmarknaden är således betydande.

    En rad reformer under senare tid ger fastighetsbranschen en tydlig signal. Att investera i nybyggnation är riskabelt. Och branschen reagerar rationellt. Boverkets rapport som kom i häromveckan, visar att byggandet nu stannar av samtidigt som det behövs 600 000 bostäder under de kommande sju åren.

    Höga byggkostnader pekas ut som ett skäl till att nya bostäder blir dyra. Intressant är då att notera att enligt SCB-statistik från november 2017 uppgår markpriset ofta till en fjärdedel eller mera av den totala byggkostnaden. Eller som Björn Wellhagen, näringspolitisk chef för Sveriges Byggindustrier säger: ”Markkostnaderna är en tung kostnad och har ökat med närmare 300 procent mellan 2006 och 2016. Det är bostadsrätter i de största kommunerna som drar upp mark- och byggpriserna och det är där behoven och byggandet är som störst”.

    Sverige behöver bygga ut och upprusta infrastrukturen, av klimatskäl framförallt kollektivtrafiken. En stor del av infrastrukturprojekten är tänkta att finansieras genom de fastighetsexploateringar de ger möjlighet till. Om marknaden viker kommer stora och viktiga framtidsprojekt att riskeras. I Sverigeförhandlingen, vars slutbetänkande avlämnades i december 2017, lovar en rad svenska kommuner att bygga 285 400 nya bostäder i utbyte mot, och till viss del finansiering av, kollektivtrafik och höghastighetståg. I Stockholmsregionen handlar det om över 100 000 bostäder och en medfinansiering på närmare 10 miljarder kronor från kommuner som Järfälla, Nacka, Solna och Stockholm. Om försäljningen av mark inte kan ge kommunerna de inkomster som de räknat med riskerar dessa tåg- och tunnelbanelinjer att utebli eller bli halvklara. Samtidigt ökar bostadsköerna.

    Om vanliga medborgare på grund av amorteringskrav och strängare kreditregler inte längre kan efterfråga nya bostäder i samma utsträckning som tidigare kommer detta att skapa problem, inte bara för de bostadsbehövande, utan även för kommunerna. Kommuner som har stora åtaganden gentemot Sverigeförhandlingen kommer att drabbas värst.  I ett läge där bostadsefterfrågan viker behöver många kommunpolitiker göra en förnyad analys av sin prissättning av den kommunala marken. Vill kommunerna fortsatt bygga även under magrare år, måste de se över nivån på markpriserna och justera dem nedåt.

    SKL varnar för att kraftiga skattehöjningar kommer att krävas inom en snar framtid för att kommunerna ska kunna behålla en ekonomi i balans. Att samtidigt behöva ompröva sina markpriser, och kanske behöva sänka dem för att klara bostadsförsörjningen och kollektivtrafikutbyggnaden, kommer att påverka de kommunala intäkterna under en lång tid. Det kommer att kräva hårda prioriteringar av de kommunala politikerna. De kommunala markreserverna är kanske inte längre de närmast outsinliga bankvalv som de har varit under lång tid när markpriserna ständigt pekade uppåt.

    Madeleine Sjöstedt
    Partner och seniorkonsult, Nordic Public Affairs

    Christer Jansson
    Senior advisor, Nordic Public Affairs

    Nils Löwenspets
    Partner och seniorkonsult, Nordic Public Affairs

    4 kommentarer

    1. Kalle 2018-03-22

      När vi gick med i EU skulle utländska aktörer pressa priserna på det Svenska byggmonopolet. En normalvilla skulle stå färdig för nån miljon. Den enda prispress som skett är att de Svenska vägarna trafikeras av utländska åkare som dumpar sina löner.Så det är bara att konstatera att ingen kan bryta det höga skattetrycket. Boendet kommer alltid vara för dyrt när inkomstklyftorna ständigt ökar.

      Reply

    2. Victor Halonen 2018-03-12

      Intressant artikel, en av flera med samma tema senaste året. Det finns dock flera motargument som debattörerna måste slå hål på. Det går i detta fall inte att skylla på kommunerna som precis som tidigare försäljer mark efter marknadsmässiga villkor. Den kanske svåraste att slå hål på är reglerna på EU-nivå om statsstöd.

      Om det finns något kommunerna kan göra är det att se över vad som byggs genom detaljplaneläggning, antal p-platser i garage.. Här finns det pengar att spara in som byggaktör.

      Reply

    3. Lars Ekberg 2018-03-12

      Debattörerna bortser (medvetet?) från det faktum att prissättningen på kommunal mark inte är ett politiskt beslut som kommunen äger. Det är marknaden, d v s exploatörerna, som bestämmer priset. En kommun får inte enligt de regelverk som finns sätta ett markpris som avviker från vad marknaden är beredd att betala, en underprissättning räknas som otillåtet statsstöd. Därför låter de flesta kommuner idag en oberoende part göra en värdering av marken inför en försäljning, ett alternativ är en öppen auktion. Om marknaden för bostadsbyggande viker kommer det att återspeglas i de markvärderringar som görs, utan politiska beslut.

      Reply

    4. Helena Renström 2018-03-12

      Mycket svårt att tro på att markpriset skulle utgöra en fjärdedel eller mer av den totala byggkostnaden. Eftersom det är SCB som rapporterar så är det antagligen en missuppfattning vad siffran står för, inte felaktiga siffror i sig. Kanske är det byggklar mark inklusive kostnader för allmän plats etc. Men det är knappast så att kommunerna kan sänka priset så blir exploateringarna 20 % billigare!

      Det är också ett lite bakvänt resonemang eftersom höjningen av priset på mark är ett resultat av att betalningsviljan fanns. Marginalerna särskilt på bostadsrätter var så stora att det blev uppenbart att den som gjorde det möjligt, markägaren fick oskäligt lite betalt.

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x Nils Löwenspets, Madeleine Sjöstedt och Christer Jansson.