+
Foto: iStock.
  • Comeback för certifikat

    PUBLICERAD 2018-03-12 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2018-03-15 12:32

    Artikeln är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 1, 2018.

    Textstorlek

    Dela med andra

    Företagscertifikat har återigen dykt upp som ett alternativ till bankfinansiering och allt fler fastighetsbolag använder sig av dem. Den kortsiktiga finansieringen kan vara smidig och billig men den kräver också att man har en backup.

    En nygammal trend inom fastighetsbolagens finansiering är emission av kortsiktiga företagscertifikat. Certifikaten var en vanlig företeelse för några år sedan, i Lehman-kraschens kölvatten var de ett bra alternativ till fastighetsbolagens traditionella bankfinansiering, men hamnade sedan i skymundan av obligationsmarknaden som ju tagit en stor del av finansieringskakan de senaste åren. Nu har dock en del fastighetsbolag återigen börjat emittera certifikat, och det rör sig om ganska stora belopp.

    Diös, FastPartner, Platzer, Intea Fastigheter är alla exempel på bolag som under 2017 etablerade certifikatsprogram. Platzer etablerade exempelvis sitt program i maj 2017 och med rambeloppet 2 miljarder kronor emitterar man certifikat med en löptid upp till ett år vilket är den maximala löptiden för ett certifikat. På Riksbankens hemsida finns en ganska knapphändig definition av företagscertifikat, som man definierar som ”… ett instrument som ges ut av företag och används för kortfristig upplåning på penningmarknaden.”

    Ingen ränta
    Kort och koncist men kanske inte något vidare informativt. Om vi ska försöka utveckla och förklara fenomenet så skiljer sig ett certifikat i allt väsentligt inte så mycket från en obligation eller en statsskuldsväxel. Det är ett lån som tas upp på penningmarknaden och lånet ska betalas tillbaka när det löper ut, där skiljer sig certifikat inte så mycket från obligationer. En skillnad mellan certifikat och obligation är att certifikat i regel inte har någon räntekupong. Istället bakas räntan in i det belopp som betalas tillbaka när certifikatet löper ut eller refinansieras.

    Det innebär i praktiken att man betalar tillbaka mer än vad man lånar upp och att räntesatsen är inräknad i återbetalningsbeloppet. Då det rör sig om extremt kortsiktig finansiering, ofta endast 3 månader, är certifikat dock ett, jämfört med obligationer, relativt ”billigt” sätt att finansiera den löpande verksamheten. Detta eftersom tumregeln är att ju kortare löptiden är, desto lägre är risken och därmed räntan.

    Komplement till annan finansiering
    Som nämnts ovan etablerade Platzer ett certifikatprogram om 2 miljarder kronor i maj 2017 och i samband med det gjorde man sin första emission av värdepapper. Man emitterade företagscertifikat om 400 miljoner kronor till en löptid på tre till sex månader. I en kommentar till Platzers pressmeddelande skrev CFO:n Lennart Ekelund att det var ”… ett bra komplement till vår nuvarande låneportfölj och diversifierar vår finansieringsbas på ett kostnadseffektivt sätt.”

    En standardiserad formulering, för all del, men frågan är om det finns så mycket mer att säga. En av de lärdomar fastighetsbranschen har tagit från finanskrisen är just vikten av en diversifierad låneportfölj. Innan krisen hade branschen i princip endast bankfinansiering, vilket då räckte gott, men när bankerna blev mer försiktiga minskade utbudet av pengar. Obligationer har blivit ett självklart komplement och att man vill lägga till ytterligare ett torde knappast te sig som konstigt. Dessutom bör det betonas att även om ett antal bolag börjat använda sig av certifikat först nu så har en hel del fastighetsbolag haft instrumenten i sin finansieringsmix sedan flera år tillbaka. Bland dem Vasakronan och Castellum.

    Även Diös Fastigheter etablerade under 2017 ett certifikatprogram med ett rambelopp om 2 miljarder kronor och i sin första emission tog man in 600 miljoner i lånade pengar. Det var första gången Diös emitterade certifikat sedan bolaget bildades i nuvarande bild år 2005 och i samband med det frågade Fastighetsnytt bolagets CFO, Rolf Larsson, varför man valde att denna tidpunkt för emission av cert, som det kort och gott kallas i dagligt tal.

    Efterfrågan är relativt hög vilket påverkar prissättningen positivt. Vi vill ha ytterligare alternativ till bankfinansiering då vi ser möjligheter till att öka takten avseende projektutveckling.

    Med ytterligare alternativ avser Rolf Larsson att Diös, som så många andra har utestående obligationer, har emitterat dryga miljarden genom det samägda bolaget Svensk Fastighetsfinansiering där även Platzer för övrigt är en av delägarna.

    Backup krävs
    Kortsiktig finansiering som är ett bra komplement till låneportföljen är som sagt två skäl till att emittera certifikat men det finns ytterligare en parameter, som Rolf Larssons svar ger en hint om. Det är, just nu, en billig finansiering. En av de generella skillnaderna mellan certifikat och obligationer är nämligen att cert i regel inte har något så kallat Stibor-golv, vilket obligationer brukar ha.

    Det innebär att man i mycket större grad kan dra nytta av den negativa Stibor-räntan medan det brukar finnas ett kuponggolv på 0 procent vid emission av obligationer. Det innebär att även om Stibor-räntan är negativ så får man i praktiken aldrig betalt för att låna, även om räntemarginalen inte täcker skillnaden mellan Stibor och noll. Denna egenskap har certifikat i regel inte och man kan därmed dra ännu mer nytta av den rekordlåga räntan.

    Rolf Larsson berättar att i Diös emission låg räntemarginalen på 25-40 punkter beroende på löptid. Det innebär att givet en Stibor-ränta om cirka -0,6 procent som den låg på i början av december så har man en negativ ränta om -0,35 till -0,2 procent. Därtill kommer dock en kostnad för de backup-faciliteter som alla certifikatsemittenter behöver ha. Hur mycket den kostnaden ligger på vill inte Rolf Larsson delge men enligt en finansieringsexpert som Fastighetsnytt pratat med ligger den kostnaden i regel på cirka 50 räntepunkter.

    Backup-faciliteter på företagscertifikat är i grunden ett lånelöfte från en bank som emittenten kan dra på om man inte lyckas refinansiera sina certifikat på marknaden. Då det handlar om kortfristig finansiering anses sådana faciliteter vara en viktig del av en sund marknad, eller som finansieringsexperten uttrycker det:

    – Alla seriösa aktörer på kreditmarknaden har backup-faciliteter till sina certifikat.

    Lägger man till kostnaden för backup-faciliteterna i ränteexemplet ovan så ser vi att räntekostnaden för certifikaten alltjämt är högre än noll procent, men det är hursomhelst betydligt billigare än räntegolv plus en ”normal” räntemarginal.

    Sverrir Thór

    1 kommentarer

    1. Amira Roula 2018-03-13

      Bra beskrivning av cert och läget i marknaden kring denna finansieringsform. Tackar!

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x