+
Bild: Dreamstime.
  • Över 100 miljarder behöver refinansieras 

    PUBLICERAD 2018-02-26 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2018-02-26 15:11

    Artikeln är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 1, 2018.

    Textstorlek

    Dela med andra

    En sammanställning Fastighetsnytt har gjort visar att Stockholmsbörsens tio största fastighetsbolag kommer att behöva refinansiera cirka 60 miljarder kronor under 2018 och uppskattningsvis är hela branschens refinansieringsbehov över 100 miljarder. Banksektorn och kapitalmarknaden kommer inte att ha några problem att klara detta, enligt bedömare Fastighetsnytt har pratat med.

    Den svenska fastighetssektorn växer år från år. Kombinationen av eget kapital och den finansiella hävstången är en formidabel värdeskapare men å andra sidan innebär den också att sektorn är beroende av lånat kapital. Att sektorn är kapitalintensiv och i ständigt behov av lånefinansiering är ingen nyhet men just under 2018 är det behovet oerhört stort. Stora lån förfaller till betalning och behöver refinansieras.

    Fastighetsnytt har sammanställt de tio största börsnoterade fastighetsbolagens låneförfall under 2018, baserat på bolagens delårsrapporter för det tredje kvartalet 2017, och enligt denna sammanställning behöver enkom dessa bolag refinansiera (eller betala upp) 58,1 miljarder kronor under året.

    Extrapolerar man på det och även lägger till stora fastighetsbolag som inte är börsnoterade så innebär det med allra största sannolikhet att branschen behöver refinansiera över 100 miljarder kronor enkom i år. Det gäller så klart inte enbart bankfinansiering utan även andra typer av finansiering, såsom obligationer och certifikat.

    Finansiering är en av de viktigaste bitarna i de kommersiella fastighetsbolagens löpande verksamhet och, följaktligen, refinansiering likaså. Man har hela avdelningar dedikerade till denna del av verksamheten och en helt annan kunskap än tidigare om hur kapitalmarknaden fungerar. Ett exempel som kan nämnas i det sammanhanget är det faktum att numera anses ingen emittent av företagscertifikat vara seriös om man inte har backup-faciliteter för sina certifikat, det vill säga ett lånelöfte från en bank för att täcka förfall av certifikaten i de fall refinansiering inte kan säkras.

    Fallande belåningsgrader
    Den som löpande följer rapportering om fastighetsbranschen torde känna igen temat att fastighetsbolagens belåningsgrader har fallit de senaste åren. Först föll de rejält när bankerna stramade åt marknaden i kölvattnet av Lehman Brothers fall hösten 2008, för att därefter kanske stiga något. De fallande belåningsgraderna under de senaste åren beror denna gång dock inte på att tillgången till kapital har begränsats utan på att fastighetsvärdena har stigit.

    Anta att en fastighetsägare köper en fastighet för 500 miljoner kronor. Affären finansieras delvis med lånade pengar, där den köpta fastigheten ställs som säkerhet. Man lånar 300 miljoner kronor och resterande 200 miljoner betalas med eget kapital. Fastighetens belåningsgrad (300/500) är således 60 procent. Anta nu att man vid nästa kvartal värderar om fastigheten och då har hyresavtal omförhandlats, vilket leder till att hyresintäkterna har stigit och fastighetens värde följaktligen likaså. Vi kan säga att fastighetens värde har stigit till 550 miljoner kronor och eftersom fastighetsägaren inte har tagit något nytt lån på fastigheten har belåningsgraden fallit till 54,5 procent. Oavsett om vi tillämpar denna beräkning på enstaka fastigheter eller hela bestånd så gäller samma princip (även om fler parametrar kan tillkomma).

    Stigande fastighetsvärden sänker belåningsgrader men hur paradoxalt det än kan verka för den oinvigde så är det nog sannolikt så att den svenska fastighetsbranschen aldrig någonsin har varit lika skuldsatt som den är nu sett till absoluta belopp, även om belåningsgraderna sjunkit.

    Lånar pengar för värdeskapande
    Något som också kan förbrylla den som till vardags inte följer fastighetssektorn, eller för den delen de finansiella marknaderna, är det faktum att när fastighetsbolag tar ut lån på sina fastigheter så vill man helst inte betala tillbaka det upplånade beloppet. Eller snarare, man betalar så klart tillbaka lånet vid förfall men det gör man via en refinansiering. Man lånar alltså pengar, ofta av samma långivare, för att betala tillbaka lånet. Fastighetssektorn är kapitalintensiv och det finns en anledning för detta, dels vill fastighetsbolagen låna pengar (givet att kapitalkostnaden – räntan – inte är för hög), dels vill kapitalägare låna ut sina pengar i syfte att förränta dem. Det är hela essensen i det som vi kallar för kapitalmarknad.

    De pengar som fastighetsbolagen lånar plöjs sedan ner i fastighetsmarknaden fruktbara jordar där de växer till vackra byggnader. Skämt åsido, fastighetsbolagen använder sig givetvis av de belånade pengarna (i kombination med sina kassaflöden) för investeringar, antingen i sina befintliga hus, för att köpa nya eller för att utveckla nya hus. I slutändan är syftet att öka värdet på fastigheterna, framförallt genom ökade hyresintäkter, vilket sedan optimalt resulterar i ökade värden för bolagens ägare.

    Påverkas nya investeringar?
    Nog om det. Ämnet här är refinansiering och en fråga som uppstår är så klart huruvida det finns tillräckligt mycket pengar i systemet för att refa, som det heter på fackspråk, alla dessa miljarder. 100 miljarder kronor är en hisnande summa, även om det är en bråkdel av hela fastighetsstockens värde som uppskattas ligga någonstans mellan 4 000 och 4 500 miljarder, och visst handlar det om mycket pengar. Konsensus bland de finansieringsexperter, bankirer och fastighetsägare som Fastighetsnytt har pratat med är dock att marknaden, det vill säga kombinationen av banker och investerare på kapitalmarknaden, kommer att kunna tillhandahålla de pengar som krävs för refinansiering.

    En annan fråga som i sammanhanget är relevant är huruvida den stora refinansieringspuckeln under 2018 kommer att leda till torka på pengar till nya investeringar. Även där menar experterna dock att det finns pengar.

    Den kommersiella fastighetsbranschen går väldigt bra och än så länge finns det inget som tyder på att oron på bostadsmarknaden har börjat spilla över på den kommersiella sidan. Risken finns så klart någonstans men den bedöms av de flesta som ganska liten. Då är den konjunkturella risken större, det vill säga att den underliggande efterfrågan viker och därmed hyresgästernas betalningsförmåga. Det i sin tur skulle leda till fallande hyresintäkter och i förlängningen fallande värden. I extremfall skulle det till och med kunna hota fastighetsbolagens förmåga att betala sina räntekostnader.

    Vad händer när andra alternativ uppstår?
    Just förmågan att betala räntan är det viktigaste för finansiärerna. Oavsett om man är bank eller investerare på kapitalmarknaden har man satt sina pengar i arbete och intäkterna är den avkastning man får. Det gäller i synnerhet när det handlar om säkerställd skuld där man i ett worst case-scenario kan kräva att säkerheten likvideras.

    Givetvis finns gränser för hur stor exponering banker och investerare vill ha mot en sektor och som Fastighetsnytt vid flertalet tidigare tillfällen har rapporterat har i synnerhet bankerna ofta legat nära den gränsen, i alla fall i den mån att man har blivit betydligt mer selektiv kring vilka fastighetsägare man valt att finansiera. Stora börsnoterade fastighetsbolag med låga belåningsgrader och stabila kassaflöden har inte haft några större problem att säkra finansiering i bank medan mindre bolag i större utsträckning har behövt förlita sig på andra kanaler. Ibland har enskilda banker dock behövt säga nej till även de mest stabila fastighetsbolag då deras så kallade enhandsengagemang gentemot dessa bolag har blivit för stora men då har man i många fall kunnat ingå ett syndikat med andra banker.

    Kapitalmarknaden har under de senaste åren avlastat bankerna avsevärt när det gäller att finansiera fastighetsmarknaden och tillsammans ska dessa kunna förse sektorn med de lån som krävs för att refinansiera befintlig skuld, och lite till. En viktig variabel i ekvationen är att det de senaste åren inte funnits någon större efterfrågan efter kapital från andra sektorer än fastigheter, vilket har skapat möjligheter för sektorn att hämta in pengar. Frågan är därför vad som händer när andra branscher börjar efterfråga kapital, eller när bankerna och kapitalmarknaden får för sig att risken i fastighetsbranschen börjat öka. I båda fallen kommer man att vilja ha mer betalt för att låna pengar till fastighetsbolag, och då kanske branschens aptit för pengar börjar minska.

    Sverrir Thór

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x