+
Bild: Dreamstime.
  • Skuldfri när man dör?

    PUBLICERAD 2018-01-13 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2018-01-15 16:37

    Artikeln är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 6, 2017.

    Textstorlek

    Dela med andra

    Det var kyliga reaktioner från branschen när finansinspektionen aviserade att man går vidare med förslaget om skärpt amorteringskrav. Annars är amortering något som är en självklarhet i många länder. Här handlar det kanske mest om tidpunkt och marknadsläge som ställer till det för de som är nya bostadssökande, inte minst när det saknas bostäder för de svagare grupperna.

    Ur branschens perspektiv finns det kanske inget större motstånd mot amorteringskrav, utan snarare mot tajmingen med en något svagare bostadsmarknad och att det även slår mot de som vill in på marknaden för första gången.

    Just amorteringskrav är annars något självklart i många länder. Olle Boback, ansvarig för bostadsutvecklingen i Tyskland för Bonava, verkar i en miljö där amortering är något naturligt och att bli skuldfri är ett frivilligt val. Bankerna ger ingen kredit utan minst 2 procent amortering, sedan försöker man också göra mer.

    – Alla våra kunder vill betala tillbaka sina lån och man binder räntan, en kort tid är tio år men 15 år är det normala. Och så försöker man matcha så att man betalat tillbaka tills man är 65. Bonava verkar till 70 procent inom segmentet ”affordable”, där har man inte jättemycket kapital. Man lånar kanske 90 procent till en fast ränta och så trimmar man amorteringen för att nå det primära målet att bli skuldfri till pension. Det är den normala situationen, säger Olle Boback.

    Det finns så klart uppsidor och nedsidor på allt, inlåsningseffekten som man talar om i Sverige är en och värdeutvecklingen är inte i närheten av den svenska.

    – Marknaden är väldigt immobil. Man köper fastigheten och stannar, det finns ingen bostadskarriär som vi ser på det i Sverige. Köper man ett radhus i Stuttgart eller Hamburg är det för livet – utan skuld och ett fint arv till barnen, säger Olle Boback.

    Bostadsbrist i lågprissegmentet
    Annars är det mycket som är likt den svenska situationen, inte minst vad gäller bostadsbyggande. Ett skattesubventionerat byggande från återföreningen fram till mitten av 90-talet gav ett omdiskuterat fastighetsbestånd, berättar Olle Boback. Sedan gick byggandet ner för att ta fart igen 2010. Förra året färdigställdes cirka 270 000 lägenheter och hus, behovet ligger dock på runt 400 000 per år. Men precis som i Sverige är det stora behovet bostäder i den lägre prisklassen.

    – De mindre projektutvecklarna bygger gärna i det dyrare segmentet och där har priserna gått upp ganska mycket, men det är en smal marknad som är lätt att mätta. Vi verkar i de största metropolerna där också arbetsplatserna finns, där finns ett enormt behov av prisvärda bostäder. Men man måste ha erfarenhet och vara kostnadsmedveten i byggprocessen för att lyckas i det här segmentet, säger Olle Boback.

    Det finns gott om hyreslägenheter i landet, där städer som Berlin och Hamburg historiskt legat på cirka 90 procent hyresrätter. I dag är siffran cirka 80 procent då man jobbar för att öka andelen ägande, i södra Tyskland är det närmare 50 procent. Men från statligt håll har man också initierat regler för att kunna säkerställa försörjningen av hyresrätter samtidigt som man får till flera billiga lägenheter. När ett nytt område detaljplaneras vid de större metropolerna måste 30 procent vara subventionerat.

    – Och då inte av staten utan av oss. Vi får då dela upp marken i en dyrare och en billigare del. De som köper ägarlägenheter på den dyrare marken subventionerar då hyresrätterna. Det är ett ganska bra tillvägagångssätt där du får en större blandning och mindre segregation. De lägre hyresnivåerna måste man sedan hålla i 20 år, säger Olle Boback.

    ”Man väntar och väntar”
    Diskussionen om någon form av tvång för att få till bostäder i den lägre prisklassen finns också i Sverige. Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, skissar på ett förslag om en basbostad där det ska finnas en andel av dessa enklare bostäder i varje projekt och varje hus som byggs. Han tycker annars att man agerat alldeles för långsamt på en situation som varit känd länge.

    – Vi har länge haft en snabb befolkningsökning i kombination med växande inkomstklyftor och det borde inte varit så svårt att räkna ut att här behövs en satsning på billiga bostäder. Men en sådan här självklarhet tas inte på allvar, man väntar och väntar och under tiden växer den svarta marknaden och antal hushåll som mår dåligt för att de inte kan hitta en bostad på vettigt sätt, säger Hans Lind.

    Ett av problemen, anser Hans Lind, är att fokus snarare legat på tidigare kriser än att blicka framåt. Han har själv hållit kurser om fastighetscykler sedan 90-talet och tittar man i de finansiella stabilitetsrapporterna från Riksbanken fram till 2004–2005 så handlar det bara om den kommersiella fastighetssektorn.

    – Där hade problemen funnits och där fokuserade man på om det skulle hända igen, men man tittade inget på bostadsmarknaden. Hushållens bolån fanns inte på radarn förrän det började krascha i andra länder i och med finanskrisen. Man kanske borde lärt sig av det förflutna att nästa kris kommer på ett nytt ställe. Man har sett de senaste tio åren att det blivit svårare och svårare att komma in på bostadsmarknaden och det är anmärkningsvärt att politiken inte reagerat i ett land som Sverige med sin historia som välfärdsstat, säger Hans Lind.

    ”I grunden är amorteringskrav en självklarhet”
    När nu tröskeln har blivit högre för nya att ta sig in på marknaden ser Hans Lind bankernas krav på inkomst och kontantinsatsen som är det stora hindret, inte amorteringskravet som han ser som något självklart i grunden.

    – När bolånetaket kom skrev vi ett remissvar från KTH där vi sa att det är bättre med ett amorteringskrav. Att kräva en stor kontantinsats utestänger väldigt många från marknaden som inte är förmögna men har en inkomst som räcker. Då argumenterade vi för ett mindre långtgående bolånetak och att sedan ha ett amorteringskrav, säger Hans Lind.

    Nu är mycket av dagens skuldproblematik självförvållad och man kan undra om ingen såg problematiken när det under några år var möjligt att låna till 100 procent utan några krav på återbetalning. Hans Lind ser dock att insikten har ökat om vidden av problemet, men man är fortfarande försiktiga istället för att ta ett samlat grepp och lösa fler problem där amorteringskrav skulle kunna vara en del i ett vettigt paket. Men som det är nu med en stark uppgång de senaste 20 åren där många gjort en resa på bostadsmarknaden innebär ett skärpt amorteringskrav problem för de nya på marknaden.
    – Du har ett bolånetak som är högt, bankerna har krav på att du ska klara 6–7 procents ränta och så lägger man ett amorteringskrav. Lägger du ihop allt det här så innebär det att man utestänger i stort sett alla med en genomsnittsinkomst eller under genomsnittet från att komma in på ägarmarknaden om man inte varit med under uppgången. Jag kan tycka att det är bra med ett amorteringskrav men då måste det kompletteras med åtgärder som gör att fler grupper kan komma in på marknaden, säger Hans Lind.

    I Tyskland jobbar man som sagt för att bli skuldfri till pensionen men det finns också andra skäl till att amortera.

    – Forskning visar att en fastighet sjunker realt i värde med 2 procent per år om man inte gör någonting. Att vara skuldfri när man dör kan man ju diskutera det meningsfulla i men man måste tänka att saker måste göras efter ett antal år och då kan man se amorteringar som ett sätt att bygga upp en marginal. I grunden är amorteringskrav en självklarhet men det kommer alldeles för sent. Men det är lätt att vara efterklok, säger Hans Lind.

    Fakta
    Den 1 juni 2016 infördes det första amorteringskravet där lån överstigande 70 procent ska amorteras med 2 procent per år och sedan med 1 procent ner till 50 procent. Det nya förslaget som regeringen gått vidare med innebär att nya bolån som överstiger bruttoinkomsten med 4,5 gånger ska amorteras med minst 1 procent, utöver gällande amorteringskrav.

    Mattias Fröjd

    1 kommentarer

    1. Frank Chilling 2018-06-14

      Bra artikel. Ja – vad ska man säga. Amortering, finns både för och nackdelar. Gäller hålla koll på utvecklingen generellt nu med bostadsmarknaden. Många bollar från olika håll om vart detta går.

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

  • Handel och bostäder toppar i norr

    Transaktioner – norr Under det tredje kvartalet genomfördes åtta fastighetsaffärer med en samlad volym på tre miljarder i norra Sverige. Sett över de senaste 12 månaderna ligger volymen på strax över elva miljarder, vilket är något över det historiska genomsnittet.

  • 1 500 bostäder för Balder i Väsby Entré

    Bostäder Upplands Väsby har gett Balder uppdraget som ankarpartner i utvecklingen av Väsby Entré. Bolaget har utvecklat ett idékoncept för området och planen innehåller bland annat 1500 nya bostäder. 

  • Utvecklar 45 000 kvadrat logistik

    Logistik/Lager, Väst Logicenter bygger ut en logistikanläggning för Speed Group med 45 000 kvadratmeter. Anläggningen byggs i Viared, strax utanför Borås. 

  • ANNONS
  • Gör stora uthyrningar i Forumkvarteret

    Uthyrning Atrium Ljungberg har tecknat hyresavtal med Academic Work och Tengbom i Forumkvarteret i Uppsala. Totalt innefattar de nya uthyrningarna drygt 2 400 kvadratmeter.

  • ANNONS
  • Tobin vinstvarnar igen

    Börs Tobin Properties sänker återigen sin prognos för årets rörelsevinst efter att låg försäljning och nedskrivning av en exploateringsfastighet gjort att bolaget vänt till en förlust i det tredje kvartalet.

  • Rekordresultat för Castellum

    Börs Castellums förvaltningsresultat ökade 13 procent i det tredje kvartalet till en ny rekordnivå påeldad av en mycket stark marknad för kommersiella fastigheter. Resultatet var bättre än väntat om aktien stiger efter beskedet.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x