+
Helsingfors. Foto: Mariano Mantel/Wikimedia.
  • Varför fungerar hyresmarknaden i Finland?

    PUBLICERAD 2017-05-29 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2017-05-31 13:37

    Artikeln är sedan tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 3, 2017.

    Textstorlek

    Dela med andra

    I de flesta branscher är vi vana vid att de nordiska marknaderna fungerar åtminstone på ett liknande sätt i samtliga länder. Titta bara på dagligvarumarknaderna, finansmarknaderna eller marknaderna för sällanköpsvaror. Alla är de ganska lika, fastän vissa mindre skillnader förstås alltid finns. En stor skillnad finns däremot mellan marknaderna för hyresbostäder i Sverige och Finland.

    Medan man i Sverige redan för flera årtionden sedan gick över till en ganska strikt reglering av hyresmarknaden har man i Finland, från 1995 då hyresmarknaden avreglerades, valt en annan väg. Som de flesta vet, är det så gott som hopplöst att hitta en hyresbostad i de svenska storstäderna. I landsortsstäderna är läget något bättre, men inte bra. I Finland däremot kan man, med viss överdrift, välja gata och hus där man vill hyra bostad. Det finns faktiskt inga större problem att hitta önskat boende ens i Helsingfors centrum.

    Vad är det då som gör den finska hyresbostadsmarknaden så mycket smidigare? Är inte hyrorna väldigt höga om de inte regleras? Vem äger alla de hundratusentals, närmare räknat cirka 900 000 (2015) hyresbostäderna? Och hur har man lyckats öka beståndet med 357 000 hyresbostäder bara efter 1990, trots två svåra ekonomiska kriser?

    Det finns förstås många olika förklaringar till hur man lyckats skapa en fungerande hyresmarknad. Förutom politiska beslut har ett fungerande ekosystem av investerare, stabila samhällsförhållanden och positiv utveckling av ekonomin varit viktiga. En central fråga har naturligtvis varit att man byggt tillräckligt med bostäder, så att de inte blir en bristvara som skulle få hyrorna att skjuta i höjden. I efterkrigstidens Finland, år 1949, grundade man det så kallade Arava-systemet vilket innebar att staten kraftigt subventionerade lånen som togs till byggande, och man införde en reglering av hyrorna i de subventionerade husen. Samtidigt infördes en inkomstgräns som gällde för hyresgästerna.

    I början hade systemet flera svagheter som man med tiden mestadels lyckades åtgärda. Bland annat togs de flesta lånen av den mera välbärgade delen av befolkningen som missbrukade systemet till spekulation och byggandet av egnahemshus. Efter flera förändringar under de första åren lyckades man trots allt bygga upp ett fungerande system, för att till slut bygga allt som allt nära 800 000 Arava-bostäder fram till nu, av vilka över hälften är hyresbostäder. En stor del av bostäderna ägs av de allmännyttiga (och skattebefriade) fastighetsbolagen vars aktier mestadels innehas av pensionsbolag, arbetsmarknadsorganisationer, försäkringsbolag och stiftelser. En del bolag ägs även av privata företag och privatpersoner.

    Förutom bostäder som byggts med stöd av Arava-systemet, finns även en stor del av hyresbostäderna i hus som byggts utan subventionering, och har således inte berörts av de inkomstgränser och regleringar som präglat Arava-boendet. Den allmänna hyresregleringen avskaffades år 1995, och de icke subventionerade bostäderna har därmed fått en oreglerad hyresutveckling. Bostadsaktierna, som ger rätt att inneha en bostad i bostadsaktiebolaget, kan ägas av vem som helst och ger inte bolaget rätt att välja aktieägare eller hyresgäst. Bostaden kan sedan hyras ut utan begränsningar, vilket inneburit att det skapats en välbalanserad marknad i vilken även enskilda bostadsägare fått en stor roll. Det är nämligen rätt populärt att investera sina besparingar i bostäder, som man sedan får en hyfsad avkastning på.

    Köp, försäljning och uthyrning av en bostad kan göras av vem som helst, men är man mäklare måste man ha auktorisation. Hyresförhållandet regleras i Lagen om hyra av bostadslägenhet, som antogs år 1995 i samband med avregleringen. Hyresgästen är skyddad av en uppsägningstid på 3-6 månader, men kan själv säga upp sitt hyresavtal med i praktiken 1-2 månaders varsel. Om hyresgästen upplever att hyran höjts för mycket, kan man stämma hyresvärden och kräva jämkning. En förutsättning för framgång är att hyran, utan förklaring, är märkbart högre än motsvarande hyror i området. Någon så kallad svart marknad för hyresbostäder existerar inte, då utbud och efterfrågan är i balans.

    Man skulle kunna tro att hyrorna skulle skjuta i höjden på den fria hyresmarknaden, och det har de också i viss mån gjort. Hyrorna har från år 2005, då hyresregleringen avskaffades, stigit med hela 60 procent i Helsingforsregionen medan den allmänna prisutvecklingen har varit endast 14 procent. Siffrorna måste ses mot bakgrunden av att de reglerade hyrorna var onaturligt låga fram till 2005 i förhållande till byggkostnaderna, vilket ledde till en trög bostadsmarknad med färre hyresbostäder för medelinkomsttagaren. Det var kärvt att hitta hyresbostad överhuvudtaget om inkomsterna översteg de subventionerade och hårt reglerade Arava-husens maxinkomstgränser. I många fall var man hänvisad till att flytta från Helsingforsregionen eller till att köpa sig en bostad. En viss svart marknad för hyresbostäder fanns också.

    När över 20 år förflutit sedan avregleringen har man nu fått till en allt mer stabiliserad marknad, där hyrorna följer utbudet och efterfrågan av hyresbostäder och utvecklingen av det allmänna ekonomiska läget. De senaste åren har man till och med sett en något sjunkande hyresnivå på de områden som tidigare hade snabbast hyresutveckling, men även för privata bostadsägare ger bostäderna fortfarande en avkastning som överstiger dagens räntenivå och prisutveckling. Den fortsatta stora produktionen av hyresbostäder kommer att stabilisera hyresmarknaden ytterligare, vilket ger en säker och stabil avkastning för såväl professionella som privata bostadsägare. Det har även lett till att såväl utländska som inhemska investerare är intresserade att fortsätta byggandet av hyresbostäder.

    Konni Furstenborg
    Milliplan Oy

    3 kommentarer

    1. Fastighetsprognos 2017-06-07

      Stora skillnaden är att utbud och efterfråga är inte i närheten av varandra i Stockholm. Utan någon balans tippar vågen antingen åt överdrivet höga hyror och låter hyrorna vara skyhöga vilket producerar mer bostäder. Eller så producerar man bostäderna (genom subvention) först och släpper loss hyrorna därefter.

      Reply

    2. Rafael Ospino 2017-05-30

      Artikelförfattaren skriver “Om hyresgästen upplever att hyran höjts för mycket, kan man stämma hyresvärden och kräva jämkning. En förutsättning för framgång är att hyran, utan förklaring, är märkbart högre än motsvarande hyror i området”.
      Därvidlag råder ju egentligen ingen större skillnad mot förhållandena i Sverige! Den stora skillnaden förefaller vara att hyresgästerna har Hyresgästföreningen som ombud när hyrorna förhandlas.

      Reply

      • Miguel Santos 2017-05-30

        Tja Raffe! ;D

        Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x