+
Hans Lind, professor i fastighetsekonomi.
  • Ständigt denna bubbla…

    PUBLICERAD 2017-02-07 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2017-02-08 16:19

    Krönikan kommer även att publiceras i Fastighetsnytt nummer 1, 2017, som utkommer den 17 februari. 

    Textstorlek

    Dela med andra

    TAGGAR

    Nya internationella varningar för en prisbubbla har kommit och debatten har blossat upp igen.* I Stiglitz klassiska definition är det en prisbubbla om priset på en tillgång inte kan förklaras med fundamenta.  Nästa fråga blir då förstås vad som egentligen är fundamenta, och då kan det vara bra att knyta an till en enkel teoretisk modell, den så kallade 4Q-modellen.

    I den modellen är utbudet i stort sett givet på kort sikt och priset bestäms då av efterfrågan. Då blir faktorer som inkomster och låneräntor fundamenta. Flera studier visar att de svenska huspriserna stigit i takt med dessa fundamenta. Slutsatsen blir därmed att det inte är en bubbla. Och dessutom kan man lägga till att hushållen historiskt sett gjort ganska försiktiga framtidsbedömningar, och till exempel överskattat framtida räntor istället för att underskatta dem. Det har inte funnits några tecken på överdriven optimism och nästan alla hushåll har goda ekonomiska marginaler.

    citat hans lind bubbla

    Men i 4Q-modellen kommer det att byggas nytt om priset överstiger produktionskostnaden, och i långsiktig jämvikt kommer priserna att motsvara dessa produktionskostnader. På lång sikt styr efterfrågan produktionsvolymen, men priset bestäms av kostnader (inklusive normal vinst). Låt oss tillämpa denna teori på ett konkret fall.

    Vi bor i ett radhus på 100 kvadratmeter i Farsta. Byggkostnaden på en konkurrensmarknad för ett hus som detta är maximalt 25 000 kronor per kvadratmeter. Drar vi en cirkel med 2 mils radie från Sergels torg finns väldigt mycket obebyggd mark. De billigaste markanvisningarna i Stockholms stad ligger idag på 5000 kronor per kvadratmeterboyta, vilket skulle ge en tomtkostnad på 500 000 kronor för ett hus som vårt. Detta är knappast för högt i relation till kostnader för infrastruktur och alternativ användning. Ett nytt hus som vårt skulle alltså i långsiktig jämvikt kosta runt 3 miljoner.

    Huset är dock 55 år gammalt och även om vi gjort en hel del renoveringar så borde en rationell aktör dra av kanske 500 000 kronor i relation till ny-priset. Ett pris bestämt av långsiktiga fundamenta skulle alltså vara 2,5 miljoner. Ett hus där inget gjorts borde vara värt cirka 2 miljoner. Det kan noteras att i dagens penningvärde kostade ett orenoverat hus 1 miljoner kronor 1996 och det passerade 2 miljoner något år in på 2000-talet. Idag säljs halv-renoverade hus som vårt för kring 4,5 miljoner, det vill säga priserna skulle behöva falla med cirka 45 procent för att hamna på den nivå som är motiverad av långsiktiga ekonomiska fundamenta.

    Kanske har de internationella bedömarna rätt trots allt. Eller ska vi lita på att våra politiker och fastighetsutvecklare räddar oss genom att hålla nere utbudet?

    Hans Lind
    Professor i fastighetsekonomi

    * T.ex. Harry Flam Har vi en bostadsbubbla? Ekonomisk Debatt, 2016, årg 44, nr 4, s 6-15.

    1 kommentarer

    1. Rafael Ospino 2017-02-08

      Men Hans, en bubbla fortsätter väl växa så länge ett flertal tror att priserna kommer fortsätta stiga? Det var ju under hösten mycket diskussioner om hur vissa köpte på sig flera nyproducerade bostadsrätter, troligen i akt och mening att sälja dem med vinst.
      Men hur många krävs det skall bli oroliga och sälja av rädsla för ett prisfall, om än aldrig så litet? Förra gången det begav sig sattes ju snabbt en snöboll i rullning som gjorde att botten gick ur snabbare än många förutsett.
      Detta måste ju vara minst lika svårt att beräkna och förutsäga som vädret.
      Kaos härskar!

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived