+
Bild: Wikimedia.
  • Ett ökat behov för kreditrating

    PUBLICERAD 2016-11-20 AV sverrirthor
    UPPDATERAD: 2016-11-21 22:40

    Textstorlek

    Dela med andra

    Detta är en förkortad version av artikeln från Fastighetsnytt nr 5/2016

    Svenska fastighetsbolag har hittills inte behövt kreditrating i någon större utsträckning och med några få undantag varit utan rating. Mycket då bankerna har erbjudit en skuggrating men nu är det slut med skuggrating och då ökar behovet för kreditrating.

    Sedan finanskrisen briserade och bankerna började bli mer försiktiga i sin långivning har allt fler svenska fastighetsbolag vänt sig till penningmarknaden i syfte att finansiera sin verksamhet, antingen via obligationer eller via företagscertifikat. Trots det har endast en handfull bolag skaffat sig en officiell rating, det vill säga ett kreditbetyg. Detta då bankerna har tillhandahållit en så kallad skuggrating, där banken istället för ett ratinginstitut, förser bolagen med en rating, något som marknaden har godkänt. Det gör emellertid inte myndigheterna längre och ESMA, den europeiska värdepappersmyndigheten, överväger att förbjuda skuggrating. Något som i sin tur kan leda till att fler fastighetsbolag behöver skaffa sig en rating.

    Det är i detta sammanhang man bör betrakta fastighetsbolaget Sagax meddelande nyligen där man aviserar sin avsikt att emittera en ny serie stamaktier, D-aktier, som till sin struktur dock liknar mer en preferensaktie utan preferens (alltså en förtur till utdelning och vid likvidering) än vad den gör en vanlig stamaktie. Enligt bedömare som Fastighetsnytt har pratat med är det nya aktieslaget i princip designat för att falla ratinginstituten i smaken men huruvida det räcker till att få investment grade är en annan femma. Sagax beslut aktualiserar frågan om huruvida fastighetsbolagen i större utsträckning behöver rejta sig men innan vi försöker svara på den frågan kanske vi borde svara på en mer grundläggande fråga; vad är egentligen en rating och varför borde man ens överväga att ha en sådan?

    Information är a och o
    En rating, eller ett kreditbetyg som det även heter på svenska, indikerar risken för att en emittent av en skuld (i det här sammanhanget en stat eller ett företag) inte kan betala tillbaka skulden. Ratingen utfärdas av ett ratinginstitut, de tre mest kända sådana är Standard & Poor’s, Moody’s och Fitch Ratings, som specialiserar sig i att bedöma emittenternas kreditvärdighet utifrån olika parametrar. Betygen varierar från AAA (vilket är det högsta) till C eller D, beroende på ratinginstitut där allt över BB+ eller Ba1 är investment grade, alltså en låg risk, och allt från BB+ och Ba1 och ner till C/D är speculative grade. Lite slentrianmässigt kan man säga att speculative grade är högriskpapper och lite slarvigt har de genom tiderna kallats för skräpobligationer (e. junk bonds).

    Varför vill man då ha en rating? Lite förenklat kan man säga att det vid investeringsbeslut i låneinstrument, alltifrån en konsumentkredit till ett lån till en investering i en statsobligation, finns två kategorier av risk. Dels är det inflationsrisken, alltså risken att värdet av de pengar långivaren investerar kommer att urholkas över låneperioden, dels är det kreditrisken, alltså att låntagaren ställer in betalningarna eller försummar skulden. Inflationsrisken hanterar man med räntan, den ska kunna täcka inflationen och i de fall den är rörlig så kan den justeras för att täcka inflationen, men kreditrisken är svårare att förutse.

    Information är alltid asymmetrisk. Det gäller inte minst på de finansiella marknaderna där en part alltid har ett informationsövertag över en annan. Således vet emittenten av en obligation eller ett företagscertifikat i 999 fall av 1000 mer om hur det egna företaget står än vad långivaren gör. Information är a och o och det är just därför investerare gärna ser att emittenten har ett kreditbetyg. Det innebär att en tredje part har genomlyst det emitterande företaget och fungerar som ett stöd för investeraren vid hens bedömning av var pengarna ska placeras. Därmed är det inte helt klart att alla väljer att investera hos ett bolag med ett högt betyg då vissa investerare vill ha låg risk och placerar sina pengar hos emittenter med låg risk medan andra vill ha hög risk (vilket ju i regel ger högre potentiell vinst) och kan därför tänka sig att köpa en skräpobligation.

    Skuggratingen mer applicerbar
    Den svenska fastighetssektorn är en väldigt kapitalintensiv sektor och behovet för främmande kapital, det vill säga lånade pengar, är stort. Tills finanskrisen briserade i september 2008 var det nästan uteslutande de svenska bankerna som försåg sektorn med kapital men efter att Lehman Brothers föll blev bankerna mer försiktiga och restriktiva och fastighetsbolagen behövde se sig omkring efter nya pengakällor.

    Numera är de flesta större bolagen etablerade på obligationsmarknaden, men endast en handfull har en rating och märkligt nog är det främst kommunala bolag och bolag ägda av pensionsfonder, som har rating. Endast två helt privata svenska bolag har rating, Akelius och L E Lundbergföretagen som är moderbolaget till fastighetsbolaget Lundbergs.

    Man kan säga att det finns tre anledningar till att svenska fastighetsbolag inte i någon större utsträckning har haft officiell rating. Den första är att det är dyrt. Den andra anledningen är att man är rädd för att ratingen helt enkelt blir för dålig. Fastighetssektorn är som sagt en kapitalintensiv sektor som kör på relativt hög belåning och då får man inga bra betyg. Belåningsgraden är helt enkelt för hög och ifall man inte har en offentlig aktör som ägare, exempelvis en kommun, ett pensionsbolag eller staten så finns risken att man inte får något bra betyg. Den tredje anledningen, som kopplas ihop med de två andra är det faktum att de svenska bankerna har erbjudit en skuggrating där de med mer fastighetsanpassade metoder än ratinginstituten ger emittenterna en rating, en rating som marknaden i regel godkänner.

    Skuggrating är mer applicerbar till fastigheter och kostar inte lika mycket som en officiell rating varför det inte är så svårt att förstå varför fastighetsbolagen föredrar den.

    Behovet ökat
    Nu kan det emellertid vara slut med skuggratingen. Enligt regelverket CRAR III får endast registrerade kreditvärderingsbolag ägna sig åt kreditvärderingsverksamhet. Trots det har de svenska och nordiska bankerna fortsatt ge skuggrating och enligt ett pressmeddelande som Nordea skickade ut i slutet av augusti har man gjort så baserat på uppfattningen att bankernas skuggratingar inte är kreditvärdering utan investeringsanalys. Därmed torde de inte omfattas av CRAR III utan av andra regelverk, MiFID och MAR, menar man.

    Den åsikten delar dock inte ESMA, som är den myndighet som reglerar kreditvärderingsinstituten och i ovan nämnt pressmeddelade säger Nordea sig ha fått starka signaler från myndigheten om att bankerna inte längre får ge ut skuggrating. Enligt vad Fastighetsnytt erfar har tre av de svenska storbankerna redan slopat sina skuggratingar medan SEB kommer att fortsätta tills de får en skarp (skriftlig tillsägelse) från ESMA.

    Innebär det att fler fastighetsbolag kommer att skaffa rating? Fastighetsnytt har gjort en enkät bland CFO:s i de olika börsnoterade bolagen samt en del större emittenter av obligationer och åsikterna går isär. Ingen vill i dagsläget säga att man behöver en rating men enligt vissa har behovet för en rating åtminstone ökat.

    Högt belånad sektor
    Det kanske starkaste argumentet mot att skaffa rating, åtminstone för en stor del av bolagen, är att den svenska fastighetssektorn i internationell jämförelse är relativt högt belånad. För att få en investment grade rating krävs enligt Louis Landeman, som är chef för kreditanalys på Danske Bank Markets och före detta analytiker på Standard & Poor’s, sannolikt en belåningsgrad ner mot 50-55 procent och inte många av de svenska bolagen har en så låg belåningsgrad.

    Det innebär att få av bolagen, i alla fall de som inte har en offentlig aktör i ryggen, skulle få en investment grade rating, och då är man kanske inte så sugen. Sagax är ett av de bolag som har en belåningsgrad högre än 50 procent, vid halvårsskiftet låg den på 58 procent, och är dessutom verksamt inom det segment om ofta anses vara mest riskfyllt på fastighetsmarknaden, logistik. Därför är det enligt Louis Landeman tveksamt om D-aktierna räcker till för att bolaget ska få en investment grade-rating.

    Ett alternativ till att fastighetsbolagen skaffar rating från ett av de stora ratinginstituten skulle kunna vara att något mindre, billigare och mer lokalt ratinginstitut skulle kunna etablera sig på den nordiska marknaden. Det skulle i så fall vara en positiv utveckling menar Louis Landeman som tror att de stora ratinginstituten skulle må bra av ökad konkurrens.

    – Rent generellt tror jag det är bra med så mycket genomlysning som möjligt och ju fler aktörer som är aktiva på marknaden och publicerar bolagsanalyser, desto bättre. Själva tycker vi det är synd att systemet med skuggratings nu verkar vara på väg att försvinna då vi tycker det fungerat smidigt och hjälpt framför allt de lite mindre bolagen att komma ut på marknaden. Investerarna har dessutom ofta haft tillgång till analysmaterial från flera olika banker på samma bolag som stöd i sina investeringsbeslut. Vi hoppas att finna lösningar som gör att den svenska företagsobligationsmarknaden kan fungera väl även framöver trots ESMA:s besked.   

    Sverrir Thór

    1 kommentarer

    1. FP 2016-11-22

      Skön inställning från ESMA och Louis, för det var ju inte alls ratingbolagen som PGA konkurrens gav medvetet höga ratings till ZZZ investeringar och i princip möjliggjorde krisen.

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived