+
Göran Cars. Foto: Sigurdur J. Olafsson.
  • Vad har Sveriges bostadsbyggande med Trump att göra?

    PUBLICERAD 2016-09-27 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2016-09-28 16:42

    Krönikan är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 4, 2016 som utkom den 16 september. 

    Textstorlek

    Dela med andra

    Många har förundrats och förfärats över Donald Trumps framgångar och lever i tron att vi är impregnerade från sådan populism i Sverige. Det tror jag inte alls, och det finns skäl att tänka efter. Bostadspolitiken – eller snarare avsaknaden av bostadspolitik – utgör en grogrund för populism och en svensk Trump.

    Donald Trump har inte nått sin popularitet på egna meriter i form av en politik för att lösa de utmaningar USA står inför. Framgångarna har nåtts genom att peka på det politiska etablissemangets oförmåga att ta tag i viktiga frågor och samtidigt leverera populistiska och enkla lösningar på dessa frågor. Det är här jag ser parallellen till Sverige och hur bostadsfrågan – eller än tydligare integrationsfrågan – kan ses som utmärkta illustrationer.

    Det politiska samtalet idag handlar om stelbenta regelverk, konkurrensen på byggmarknaden och om kommunernas tröga planprocesser. Att lyfta dessa frågor är förstås rätt. Regelverket, inte minst vad gäller riksintressen, är en bromskloss. Visst skulle många kommuner kunna öka byggandet genom att se över sina planprocesser och förbättra sin markberedskap. Och visst skulle en ökad konkurrens kunna snabba upp byggandet. Dessa problem ska vi förstås ta på allvar och åtgärda. Men de är inte lösningen på problemet. Grundfrågan som måste adresseras handlar om finansieringen. Kommuner och byggföretag skulle med all sannolikhet kunna planera och producera det stora antal bostäder som behövs. Problemet är att många av de som idag behöver bostad inte har råd att betala kostnaden för en ny bostad, oavsett hur sparsamt och effektivt denna är byggd.

    Detta vet politiker i ansvarig ställning. Men att göra det som måste göras – att förutsättningslöst se över de ekonomiska regelverken – är kortsiktigt mycket impopulärt. ”Man vinner inga val på att begränsa avdragsrätter, föreslå nya hyressättningssystem eller ett återinförande av fastighetsskatten”. Tvärtom! Att bostadssamtalen bröt ihop är beklagligt men inte helt överraskande. Inget parti vill släppa sina hjärtefrågor eller framstå som ett parti som förespråkar nya skattpålagor eller är med och fattar obehagliga kompromisser. Då är det bekvämare att skylla på varandra och förorda regelförenklingar eller punktinsatser, som inte mer än marginellt löser den bostadspolitiska utmaning vi står inför. Tacka fasen för att populister ges ett gyllene läge. Alla förstår att något mer måste göras för att lösa problemet – och att det politiska etablissemanget just nu är oförmöget att göra det.

    Vår räddning – för att slippa en svensk Trump – ligger i ansvarskännande riksdagspartier som törs stå upp för en vision om vårt framtida samhälle och hur bostadsutmaningen ska mötas. Sverige behöver en sammanhållen bostadspolitik med stabila spelregler. Vi behöver en politik som låter sig ledas av denna vision om framtiden, även när enskilda beslut kan vara svåra eller impopulära att fatta.

    Göran Cars
    Professor i stadsplanering vid KTH

    4 kommentarer

    1. M Stevenson 2016-10-25

      Göran Cars skriver: “Problemet är att många av de som idag behöver bostad inte har råd att betala kostnaden för en ny bostad, oavsett hur sparsamt och effektivt denna är byggd.” Sorgligt. Om jag inte är intresserad av märkeskläder kan jag gå till HM. Om jag inte vill lägga en förmögenhet på en bil kan jag köpa en Kia. Men när det gäller nyproducerade bostäder verkar det bara vara Mercedes och Porsche som gäller, och en och annan Volvo.

      Det borde inte stoppa bostadsföretag, speciellt allmännyttiga bostadsföretag, från att då och då spara och effektivisera så mycket som möjligt. Om det inte går att bygga så att alla har råd, bygg så att låginkomsttagare som är nästan mellaninkomsttagare har råd. När dessa flyttar in i de nya lägenheterna, kommer några låginkomsttagare att kunna hyra lägenheterna som mellanlåginkomsttagarna lämnade efter sig. För några år sedan pratades det mycket om hur flyttkedjor skulle göra så att alla till sist skulle få lägenheter. Men det är svårare och svårare för mig att förstå hur flyttkedjorna som startas när ett hushåll flyttar från en fin central våning till attraktiv havsnära nyproduktion kan ge lägenheter till dem som har det tuffast på bostadsmarknaden. Nya, mindre lägenheter med enklare standard borde sätta igång flyttkedjor som har bättre chanser att nå även dem.

      Fastighetsekonomen Hans Lind har föreslagit att bostadsföretag lägger plastmattor i några rum i nyproducerade lägenheter. Alla nya lägenheter jag har läst om har bara parkett och klinker på golven. Vore det helt otänkbart med en modern, miljövänlig plastmatta i köket och en (sitt)badkar eller duschkabin på en plastmatta i badrummet? Plastmattor kräver så mycket mindre i arbetsinsats, det borde finnas utrymme både för bra vinster för bostadsföretaget och lägre hyra för hyresgästerna eller lägre pris om det är en bostadsrätt. Om kommunen också hjälper till genom att erbjuda rabatterade markpriser, som Malmö gjorde för några år sedan i miljonprogramsområdet Lindängen, blir kalkylen ännu bättre.

      Reply

    2. M Stevenson 2016-10-04

      En president som hatar allt och alla och vill styra USA som han styr sitt affärsimperium, med fuskmetoder och översitteri – what a disASter. Man det kanske ligger någonting i tanken att politiken behöver fler människor med erfarenhet av affärslivet och förhandlingar, som känner till alla smutsiga spel som folk som Trump tar till för att få Stockholms läns landsting att betala 6 000 kr per par för stödstrumpor eller för att höja priset på Nya Karolinska med miljarders miljarder.

      Precis som privata byggbolag, praktiserar allmännyttiga bostadsföretag renovräkning.

      Ett stambyte är inte i sig skäl till att höja hyran, men om en standardhöjning utförs samtidigt är det helt OK att höja hyran med 40 eller 50%. Nya inredningar inklusive den obligatoriska handdukstorken åker in, de gamla oftast fullt fungerande vitvarorna och VVS artiklarna åker ut. Om inte allting hittar nya hem via massförsäljningar på Blocket, vilket jag tvivlar på, är det stor kapital- och miljöförstöring.

      Många vill ha det nytt och fräscht hemma och är beredda att acceptera stora hyreshöjningar i gengäld. Andra har inget problem med sina gamla tvättfat, spisar och badkar och tycker att det är onödigt att betala för nya. Standardproceduren är att dessa hyresgäster körs över, alla får nytt överallt, och alla får stora hyreshöjningar.

      En fråga är om standardhöjningar alltid är standardhöjningar. Får du det bättre hemma när din gamla rostfria diskbänk byts ut mot nya billiga plastfolietäckta skivor och ditt gamla kvalitetskakel som inte ser det minsta gammal ut byts ut mot ny billig östeuropeiskt? Du kan betala för en standardhöjning trots att du i vissa avseende får sämre standard.

      Folk har inte råd att bo kvar. Det är svårt att se hur renovräkningar inte leder till ökade kostnader för kommunerna. Socialen lägger ner tid, arbete och pengar på att utreda de nya fallen. Vissa måste antagligen få hjälp med att betala flytten. Några kommer att bli hemlösa. Ett alternativ är då att kommunen köper dyra bostadsrätter – för att ge tak över huvud till personer som inte ville flytta, som inte ville be om hjälp, och som skulle ha klarat av en 10- eller 15-procentiga hyreshöjning själv.

      De flesta värdesätter den nuvarande hemmiljön, grannskapet och kontakten med de gamla grannarna som de har känt i många år, och är beredda att göra uppoffringar för att kunna stanna kvar. Men vissa uppoffringar är matematiskt omöjliga att göra.

      Jag tror inte någon kommun har bostadsrätter så det räcker, alla kommuner tillåter säkert inte köp av bostadsrätt för sådana ändamål heller. Alternativet blir då hotell och vandrarhem, som kostar ofantligt mycket mer än både den ursprungliga hyran, hyran höjd med 10%, hyran höjd med 60%, och temporära modullägenheter som ska vara så oekonomiska.

      Allmännyttiga bostadsbolag som praktiserar renovräkning tjänar pengar på hyreshöjningarna och kommunerna förlorar pengar på det.

      Frågan är om inte kommunerna förlorar mer än vad bostadsbolagen tjänar. Som känns lite tokigt eftersom allmännyttiga bostadsföretag är kommunala bolag. Kommuner har makt och inflyttande över dem och kan ge dem direktiv. En kommun kan äga sitt bostadsbolag till 100%. De borde kunna ha något att säga till om när det gäller enorma hyreshöjningar. Det finns många exempel på bostäder som har renoverats till enklare standard där inte precis allting byts ut, som resulterar i hyreshöjningar på mindre än 20%.

      De flesta politiker vill motverka segregation. Ett enkelt sätt att göra det vore att låta nya hyresgäster med en annan etnicitet, inkomstnivå eller klassbakgrund, och de gamla hyresgästerna, bo tillsammans i samma område i lägenheter med olika standard och olika hyror.

      Det vore både miljömässigt, socialt och ekonomiskt hållbart.

      Reply

    3. Dag K 2016-09-29

      Mycket är skrivet om detta ämne – kanske det mesta ?! Men Cars o Steiners i lägg bland det bästa som skrivits på länge.

      Men ett tillägg. Det finns oändligt med investeringskapital som vill in i bostad. Låt detta ske, skapa hyresrätter och ett flexibelt boende. Folket skall inte behöva bli bostads- o lånefångar, där man inte får rimlig avkastning egeninsats och till en hög risk.

      Reply

    4. Ulrika Steiner 2016-09-28

      Tack Göran för din klarsynthet och ditt mod. Ja, “Trumpieringen” sprider sig snabbt inom den bostadspolitiska debatten. Likt Trump skyller vi på andra utan analys, kunskap och egna förbättringsförslag. Bostadsbristen är ju andras fel som:
      1) Långsam planprocess
      2) NIMBY-sabotörer som hindrar nybyggen
      3) För höga byggkostnader
      4) För dyr mark
      5) Giriga fasttighetsägare som kastar ut folk på gatan om marknadshyra införs
      6) Byggare som “ligger på” byggrätterna I spekulationsssyfte

      “Bostadsbristen” är alltid någon annans fel. Brist förresten? Vi har en av världens största bostadsarea/person med extrem låg rörlighet inom beståndet, Vi har finansiellt låst in oss på en orörlig bostadsmarknad. Vi måste dra ut den politiska proppen och våga fatta följande beslut:

      1) Begränsa avdragsrätter för räntor, avtrappning i 5-10 år
      2) Föreslå nytt hyressättningssystem som viktar upp parametrarna läge och standard. Avskaffa hyresförhandlingslagen och inför realhyra med årlig indexering
      3) Återinför fastighetsskatten
      4) Inför rejäla investeringbidrag till nybyggda hyresrätter
      5) Inför “fri” presumtionshyror utan förhandlingskrav för nybyggda hyresrätter. Knyt hyresnivån till investeringsbidraget
      6) Öka bostadsbidragen och stärk besittningsskyddet för ekonomiskt svaga grupper.
      7) Utveckla en fri marknadsplats för byten, andrahandsuthyrningar och villa-deluthyrningar med kontrollerat regelverk.
      I bästa mening!
      Ulrika Steiner

      6)

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived