+
Hans Lind, professor i fastighetsekonomi.
  • Sverigeförhandlingarna kan leda till lägre bostadsbyggande

    PUBLICERAD 2016-09-16 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2016-09-19 17:06

    Krönikan är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 4, 2016. Tidningen utkom i fredags. 

    Textstorlek

    Dela med andra

    TAGGAR

    En av de mest spännande delarna av modern nationalekonomi är spelteori. Den enkla grundtanken är att när en person eller företag agerar så bygger det på förväntningar om hur andra kommer att agera. Att ett stort fastighetsbolag som äger kontor inte sänker hyran i lågkonjunkturen, trots att de har vakanser, kan förklaras med att de vet att andra då kommer att svara med liknande sänkningar – och då lönar sig sänkningen inte längre för det första företaget, givet att den totala efterfrågan inte ökar så mycket när hyran faller. Sen kompliceras det hela ytterligare av att när jag ska bedöma hur konkurrenterna kommer att agera så måste jag bilda mig en uppfattning om vad de tror att jag kommer att göra, eftersom det påverkar vad de kommer att göra, etcetera.

    Låt oss nu försöka göra en spelteoretisk analys av de så kallade Sverigeförhandlingarna, eller liknande förhandlingar där kommuner lovar att planlägga mark för bostäder om staten investerar i infrastruktur. Förenklat kan vi tänka oss att det finns två typer av kommuner: de som skulle planera för bostäder i vilket fall som helst, och de som inte skulle bygga utan ny infrastruktur. Problemet är förstås att staten inte vet vilka kommuner som hör till respektive grupp, och att alla kommuner har intresse av att framstå som kommuner som annars inte skulle planera för byggande – eftersom de då har större chans att få mer infrastruktur. Om staten tror att en kommun kommer att bygga mycket i vilket fall som helst kommer ju i alla fall kraven på bostadsbyggande att bli ännu högre.

    Här har vi en första potentiell negativ effekt på bostadsplaneringen: För att öka trovärdigheten av att kommunen “måste” få bättre infrastruktur för att kunna bygga bostäder, så kan det vara rationellt för kommunen att dra ner på planeringsvolymerna idag jämfört med om det inte var några förhandlingar. Om kommunen planerar för ett stort bostadsbyggande innan förhandlingarna är klara så försämras rimligen deras förhandlingsposition.

    Tar vi höghastighetståget som exempel ser vi ytterligare risk. Drar förhandlingarna ut på tiden, eller om statens planer modifieras under tiden så förhandlingar måste tas  om och överenskommelser revideras så förlängs rimligen kommunernas väntan och därmed den tid som det dröjer innan storskalig planering kommer igång.

    Och vad händer om staten plötsligt bestämmer sig för att skrinlägga planerna på höghastighetståget? De kommuner som hade tänkt att bygga i vilket fall som helst kan fortfarande tveka om att dra igång stora projekt, eftersom det ju avslöjar att de bluffade när de sa att det “måste” ha bättre infrastruktur för att kunna bygga. Att bluffen blir avslöjad kan i sin tur påverka kommunens trovärdighet i andra senare förhandlingar.

    Slutsatsen utifrån spelteori är därmed rimligen att denna typ av förhandlingar är en dålig idé. Ett alternativ är att staten själva bestämmer vilken infrastruktur som ska byggas utifrån egna analyser av konsekvenserna. Ett annat alternativ är att dela ut det mesta av investeringsmedlen som en infrastrukturpeng per invånare till regionerna som sedan själva får bestämma vilka projekt som ska genomföras. En pott som de kan dryga ut med vägavgifter och egna skattepengar om de vill.  Sen kan till exempel regionerna gå samman och gemensamt finansiera ett höghastighetståg om de anser det viktigt.

    I vilket fall som helst kan staten ställa krav på kommunerna om högre bostadsplaneringsvolymer, och rimligen extra högre krav på de som får förbättrad infrastruktur. Det är ju i vilket fall som helst dags att begrava den kommunala självstyrelsen när det gäller bostadsplanering!

    Hans Lind
    Professor i fastighetsekonomi

    4 kommentarer

    1. Kilroy 2016-09-20

      Ja, ja professorn vurmar ju allt som oftast för mer centralstyrning när det gäller bostadsplanering. Blir detta bättre eller blir det då en fläkt av öststatsplanering?

      Reply

      • Fastighetsprognos 2016-09-20

        Ja, jag tror professorns poäng är att man inte vill att kommuner ska agera som företag där de försöker dra in så mycket kosing till sig själva, allt enligt rationell spelteori. Ett sådant agerande kostar staten mer pengar varav nyttan blir som minst för befolkningen.

        Reply

        • Kilroy 2016-09-20

          Ingen kommun agerar som företag “dra in så mkt kosing som möjligt”. Det som görs är att kommunerna försöker få täckning för sina kostnader vilket inte är så lätt. (Undantag Stockholm och en handfull andra kommuner).. Allt i enlighet med gängse lagregler.

          Reply

          • Fastighetsprognos 2016-09-22

            Precis, och därmed försöker de spela ett spel där målet är att försöka “få in så mycket kosing som möjligt”. Det är ungefär som när man går till läkaren och säger att man har lite problem med armen, då bryr han sig inte och skriver ut en liten salva. Man är tvungen och gå in där som en oscar vinnande skådespelare för att få doktorn att reagera. Helst ska man ha läst på innan också.
            Det är inte så att man ljuger riktigt utan som du säger, försöker ta hand om sig själv.
            Lagen är dock ett trubbigt instrument när det gäller förhandlingar.

            Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived