+
Bojan Ticic. Foto: Sigurdur J Ólafsson.
  • Mognare – men gnälligt värre

    PUBLICERAD 2016-03-08 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2016-03-10 09:20

    Textstorlek

    Dela med andra

    Det har naturligtvis inte undgått någon att sentimentet på fastighetsmarknaden är mer än lovligt bullish. Aktiviteten är hög och de flesta parametrar som marknaden mäts med pekar åt det som vanligtvis brukar framhållas som rätt håll. Egentligen är den kommersiella fastighetsmarknaden ett tjänsteobjekt som tjänar den reala ekonomin – den har inget existensberättigande som en självständig marknad eftersom slutbrukare inte är vanliga konsumenter. Alltså behöver det inte vara alltför kontroversiellt att dra slutsatser av att den reala ekonomin, med hushållen i spetsen, ändå tuffar på helt hyfsat okej.

    Ofta får transaktionsmarknaden tjäna som ett mått på hur fastighetsmarknadens samtliga ingående grenar mår. Under 2015 gjordes tydligen affärer omfattande ett underliggande fastighetsvärde uppgående till drygt 128 miljarder kronor. Endast under det sista kvartalet stängdes ett tiotal miljardaffärer. Något överraskande innebar denna historiskt höga siffra ändå en minskning med cirka sex procentenheter jämfört med föregående år. De två tydligast framträdande trenderna under året var att antalet kontorstransaktioner minskade – det gjordes väl typ endast en transaktion i Stockholm CBD under året – och att de utländska aktörerna återigen går in på bred front i Sverige (utanför Stockholm CBD, då).

    I Europa är bilden liknande. Historiskt hög efterfrågan och ett stort inflöde av utomeuropeiskt kapital har skickat avkastningskraven i de mest attraktiva marknaderna fullständigt i källaren. I Paris, London och München börjar yielderna krypa nedåt 3 procent och även tidigare orosstämplade marknader som Madrid och Milano noterar avkastningskrav som går en bra bit under 5 procent. Transaktionsvolymerna ökar kraftigt, främst i Oslo, Köpenhamn och Frankfurt.

    Inflödet av kapital till fastighetsmarknaden är egentligen helt naturligt givet de omvärldsparametrar som påverkar den. Alternativplaceringarna är få. Men investerarna har mognat betydligt jämfört med den förra tjurrusningen. Det är idag oerhört påtagligt att alla produkter faktiskt inte går att sälja och att investerarna blivit med försiktiga i sina analyser. Man vill helt enkelt ha den perfekta produkten och kompromissar sällan. I kombination med att bankerna också blivit försiktigare kring sin utlåning och att deras värderingar blivit alltjämt känsligare i riskanalysen, utlöstes en naturlig broms under förra året som delvis speglas i de lägre transaktionssiffrorna jämfört med året före.

    Den senaste tidens Kinaoro som påverkat börserna negativt och det kollapsade oljepriset kommer definitivt att styra utvecklingen under innevarande år. Därtill har vi penningmarknaden och centralbankernas problem med att omdefiniera inflationsbegreppet som kommer bli intressant att följa. Politiskt är det främst en Brexit, något oväntat från Ryssland, Syrienkrisen och det nya, omedelbart förestående terrorhotet som kan komma att utlösa eller rentav skapa svarta svanar som kan ställa det mesta på ända.

    Till skillnad från bostadsmarknaden, verkar den kommersiella fastighetsmarknaden finna sig väl i den omvärld som den tjänar. En hög efterfrågan, många pengar och billiga lån leder normalt till fullständig fartblindhet. Investerarnas nya, mogna men gnälliga approach är nog ett gott sundhetstecken i tiden.

    Bojan Ticic
    Director, Head of Retail Capital Markets, CBRE

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived