+
  • ”Marknadshyror på hyresgästernas villkor”

    PUBLICERAD 2016-02-22 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2016-02-28 19:31

    Textstorlek

    Dela med andra

    I Bokriskommitténs rapport “En fungerande bostadsmarknad” finns ett citat av tidigare finansminister Kjell-Olof Feldt: “Det som är ekonomiskt önskvärt är ofta politiskt omöjligt”. Fastighetsägarnas önskan om marknadsmässiga hyror för bostäder är ett exempel.

    Hyresgästernas rädsla för chockhöjda boendekostnader bör tas på allvar. Fattiga hushåll klarar inte det många välbetalda ekonomer önskar: att hyran ska motsvara det människor anser att en bostad är värd. Teorier om “bättre “kapacitetsutnyttjande” och “högre rörlighet” övertygar inte den som bara får betala mer för samma bostad som idag. Man behöver inte befinna sig långt ut på vänsterkanten för att tycka att det är skumt med en reform som gör att fastighetsägare kan tjäna extra pengar utan att göra någonting extra. En arbetsfri inkomstökning för ”välbeställda fastighetsägare”, kan ses som moraliskt motbjudande. Och därmed politiskt omöjlig.

    Anna Lönn Lundbäck och Bengt Svensson, ordförande och regionchef för Hyresgästföreningen i västra Sverige har utryckt det så här: ”Fastighetsägarna vill utnyttja bostadsbristen för att få mer betalt och därmed högre vinster i sina redan lönsamma bolag”. GöteborgsPosten, 2016-01-27.

    Nooshi Dadgostar, bostadspolitisk talesperson för Vänsterpartiet skrev i en debattartikel: ”En mätning från institutet Ramböll i våras visade att hushållen i Stockholm skulle få en genomsnittlig hyreshöjning på 63 procent med en marknadshyra. Hur ska lönen räcka till? Vart ska folk ta vägen?” Aftonbladet 2016-01-27

    Några slutsatser:
    1) Lösningsinriktade politiker bör sluta argumentera för marknadshyror med ”logiska argument”. Det är en sak att ingen vettig människa vill införa kontrollerade priser för uthyrning av flyttbilar, hotellrum, golvslipar, konferenslokaler eller festkläder. Alla vet att de flesta uthyrningsbranscher då skulle kollapsa. Även om detta även gäller för uthyrning av bostäder (alltså kollaps) gör det inte marknadshyror politiskt möjliga. Världen styrs av intressen, av vinst och förlust, inte av logik. Detta är ren matematik. Eller om man så vill, politik.

    2) De ”välbeställda fastighetsägarna” bör sluta drömma om en lösning som skapar en grupp ”garanterade förlorare” (hyresgäster) och en grupp ”garanterade vinnare” (fastighetsägare). Fastighetsägarna måste backa tillbaka. Detta oavsett ”logiska argument” som att marknadshyror skulle avskaffa den svarta marknaden och göra det möjligt för fler att snabbt få tag på en (dyr) hyreslägenhet i stället för att köa länge för en billig.

    3) Det är politiskt omöjligt att avskaffa hyresgästföreningens förhandlingsroll som företrädare för alla hyresgäster och motpart mot så kallade ”oseriösa” fastighetsägare. Det parlamentariska läget gör det otänkbart, även om Bokriskommitténs argument för en fri förhandlingsordning kan ses som ”logisk”.

    4) En förändring måste bygga på frivillighet. Den måste vara attraktiv även för den som har en lägre hyra än vad andra skulle vara beredda att betala för deras lägenhet – det är denna betalningsvilja som utgör marknadspriset. Enligt Boverkets beräkningar skulle marknadshyror slå så här: 70 procents höjning i Stockholms innerstad, 25 procent i Göteborgs innerstad, 7 procent i Malmö och 5 procent i medelstora städer som Uppsala, Västerås, Linköping, Lund och Helsingborg.

    Förslag till lösning:
    De hushåll som idag ”bor för billigt” får en ersättning vid övergång till marknadspris. När hyresgästen vill flytta, men först då, annonserar fastighetsägaren om att det finns en lägenhet att hyra till marknadsmässigt pris. Fastighetsägaren skriver nytt hyreskontrakt med den hyresgäst som erbjöd högst månadshyra. Den avflyttande hyresgästen får en kompensation som är lika stor som fastighetsägarens förväntade ”arbetsfria inkomstökning” under tio år. Även sedan förhandlar Hyresgästföreningen för den nya hyresgästens räkning, men från en annan hyresnivå. Varje gång en hyresgäst flyttar, upprepas denna procedur.

    Exempel:
    Jag hyr en fyrarummare i Stockholms innerstad för 10 000 kronor i månaden. Istället för att bo kvar när barnen flyttat ut, hyra ut dyrt i andra hand eller sälja kontraktet svart anmäler jag min flytt till fastighetsägaren. Denne annonserar om ny hyresgäst och får ett högsta bud på 17 000 i månaden. Fastighetsägaren kommer att tjäna 7 000 kronor extra per månad. Det ger 84 000 kronor per år och en ”arbetsfri vinst” på 840 000 kronor på tio år. Som ersättning för att jag inte bor kvar eller gör illegala affärer får jag samma belopp från fastighetsägaren när jag flyttar. Dessa 840 000 kronor är skattefria. Det gör att jag får råd att hyra en annan, mindre lägenhet, med marknadspris. På kort sikt är det en bra affär för mig och en dålig för fastighetsägaren. På sikt ger högre hyra vinst åt fastighetsägaren.

    Fördelar:
    Alla som vill kan bo kvar så länge de vill med dagens hyra. Inga fattiga pensionärer eller arbetslösa kastas ut på gatan. Fastighetsägarna får göra rätt för sig och ta en kostnad nu för att tjäna pengar längre fram. Vi får högre rörlighet, större utbud, färre ombildningar till bostadsrätter, slut på ockerhyror i andra hand och svarta kontrakt.

    Självfallet kvarstår en stor ”orättvisa”: Bara de som haft tur, kötid eller tillräckligt med kontakter för att komma över ett billigt hyreskontrakt på en bra adress får del av denna arbetsfria extrainkomst. Men livet är inte rättvist. Och inte heller logiskt.

    Jerker Söderlind
    Tekn. Dr. Stadsliv AB

    4 kommentarer

    1. Raoul Waldenor 2016-02-23

      Vid flytt låt fastighetsägaren köpa ut kontraktet till t.ex 75% av svartpriset och sen ta marknadshyra av nästa hyresgäst.

      Reply

      • Jerker Söderlind 2016-02-24

        Svar till Raoul och Joachim. Min tanke är precis denna, hitta ett sätt som får de som har alldeles för låg hyra att frivilligt lämna sina hyresbostäder, i stället för att sitta fast. Utrikesministern skulle då kunna göra sig en hacka på att lämna tillbaka sin lägenhet som hon fått av Kommunal. Det är inte rättvist, medges. Men en lösning.
        Att ny produktion bör ha marknadspriser, inte enbart presumtionshyror, är självklart. Jag anser alltså inte att en lösning bör vara rättvis eller logisk. Fokus ligger här på genomförbarhet. realism. All ny uthyrning blir enligt min tanke till marknadshyror.
        Det man bör kunna vara på, är av vilken anledning en person som idag bor alltför billigt ska välja att lämna lägenheten i stället för att bo kvar eller sälja svart eller hyra uti andra hand till mycket högt pris. dt handlar alltså inte om logik, utan om en lösning som går at genomföra.

        Reply

    2. […] I Bokriskommitténs rapport “En fungerande bostadsmarknad” finns ett citat av tidigare finansminister Kjell-Olof Feldt: “Det som är ekonomiskt önskvärt är ofta politiskt omöjligt”. Fastighetsägarnas önskan om marknadsmässiga hyror för bostäder är ett exempel, skriver Fastighetsnytt på sin hemsida. […]

      Reply

    3. Joachim Wallmark 2016-02-23

      Varför skulle det vara mer rättvist att den som hyr något till ett rabatterat pris ska få mellanskillnaden mellan det rabatterade priset och marknadspriset jämfört med att ägaren får fullt betalt för det som hyrs ut? Vad har hyresgästen tillfört utöver att ha haft kötid, tur och/eller kontakter? Det är väl snarare så att dagens hyresgäster på attraktiva marknader hittills har fått kraftigt subventionerade hyror. De mest gynnade hyresgästerna i dagens system, med lägenheter främst i Stockholms och Göteborgs innerstäder, tillhör väl normalt sett inte heller samhällets mest resurssvaga grupper.
      En annan och mer praktisk invändning mot förslaget är att marknadshyran naturligtvis även kan sjunka, exempelvis efter det att en utbetalning av periodens mellanskillnad har gjorts till hyresgästen. Detta vore ju naturligtvis bingo (igen) för hyresgästen men knappast rimligt gentemot ägaren.
      Förslaget skulle vara betydligt mer rimligt om ny uthyrning av lägenheter (inklusive nyproduktion) får ske till marknadshyror medan befintliga hyresgäster får en successiv upptrappning till marknadshyran under en längre period, säg 15 år. Under denna period skulle nyproduktionen hinna ta fart, mycket tack vare en friare hyressättning, och detta skulle, åtminstone till någon del, hinna dämpa den brist på lägenheter som naturligtvis är grundorsaken till dagens överhettade marknad. En övergång som skulle mildra övergången till en fungerande bostadsmarknad. Detta skulle främst gynna de som verkligen behöver gynnas; de som idag inte kommer in på bostadsmarknaden.

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived