+
Hans Lind, professor i fastighetsekonomi.
  • Varför vertikal integration?

    PUBLICERAD 2015-11-22 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2015-11-24 14:53

    Tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 5, 2015.

    Textstorlek

    Dela med andra

    TAGGAR

    Företag och organisationer väljer olika sätt att avgränsa sin verksamhet. Vissa, som till exempel Trafikverket, väljer en Renodlad Beställarroll och köper i princip allt externt. I den privata sektorn finns stor spridning när det gäller vad som görs internt och vad som köps på marknaden. Det finns företag som valt en relativt långtgående vertikal integration, det vill säga har olika led internt.

    I en ny studie har jag sett närmare på tre sådana företag¹. Hotellföretaget Pandox äger hotellfastigheter, men driver också i egen regi vissa av dessa. Skanska är inte bara entreprenör på byggmarknaden utan också fastighetsutvecklare och bygger kontorsfastigheter som de äger ett antal år. Bostadsföretaget Einar Mattsson äger bostadshyreshus som förvaltas i egen regi, men har också en byggenhet som också säljer byggtjänster externt. En del byggande upphandlas på den externa marknaden. Förvaltningsenheten säljer mycket tjänster på den externa marknaden.

    Vad kan det då finnas för argument för vertikal integration? Det finns i litteraturen olika teorier, men de som förefaller mest relevanta har att göra med information, förhandlingsstyrka och risk.

    När Pandox driver vissa hotell i egen regi så vet de vad det kostar och vilka vinster som kan göras som operatör. Därigenom kan de bedöma hur höga hyror som andra operatörer kan betala. Får de skambud från externa operatörer kan de trovärdigt hota med att ta över själva.

    Om det blir boom på byggmarknaden och svårt att hitta entreprenörer på rimliga villkor kan Einar Mattsson använde sitt eget byggbolag och därmed minskar risken. Dessutom vet de byggkostnaden och kan sätta mer press på entreprenörerna. Information mellan byggare och förvaltare kan förmedlas bättre om både enheterna är interna.

    Om Skanska har kunskap om en bra byggteknik kan de använda den när de bygger i egen regi, utan att behöva avslöja för mycket för andra och utan att behöva övertyga en extern fastighetsutvecklade att det är en bra teknik. Genom att äga en tid kan de se till att allt fungerar och då kan de få ett bättre pris när de säljer, och dessutom lära sig mer om hur olika tekniker fungerar och därmed bygga bättre nästa gång.

    Problemet med interna enheter är hur man ska se till att de blir effektiva. I alla de studerade företagen jobbar de olika enheterna också mot den öppna marknaden vilket ger en benchmarking.

    Att studera vertikal integration ger perspektiv på upphandling. Riskerna med Trafikverkets renodlade beställarroll är att organisationen tappar information och får en svag förhandlingsposition. Dessa problem kan lösas på annat sätt, till exempel genom långsiktiga samarbeten med vissa leverantörer, men det blir svårare. För att sätta press på externa konsulter och entreprenörer borde dock Trafikverket säga att man funderar på att dra igång egen-regiverksamhet igen, även om man egentligen inte gör det. Den upphandlande enheten måste ha ett trovärdigt hot som gör att de externa leverantörerna skärper sig, särskilt när det finns få leverantörer.

    Hans Lind
    Professor i fastighetsekonomi, KTH, Stockholm

    ¹Vertical integration in the real estate sector: Three case studies. Tillgänglig från http://swopec.hhs.se/kthrec/

    3 kommentarer

    1. Kalle 2015-11-26

      God artikel, det vore intressant med en ännu längre på temat. Hur ser alla olika delar av bygg- och fastighetsbranschen ut i detta avseende och hur påverkar det kundnöjdhet resp lönsamhet. Vilka modeller i vilka företag har stått sig över tid? Etc

      Reply

    2. Lars Frumerie 2015-11-24

      Instämmer: TACK! Väl valda argument!

      Reply

    3. Per-Erik Eriksson 2015-11-23

      Tack Hans!

      Ett annat lysande exempel är Lindbäcks i Piteå som från början var byggentreprenör med visst egenregibyggande och fastighetsförvaltning och numera också är Sveriges ledande utvecklare av industriellt byggande tack vare denna kombination.

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived