+
Hans Lind.
  • Att bygga inkomstmässigt blandade stadsdelar

    PUBLICERAD 2015-04-11 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2015-04-13 19:02

    Textstorlek

    Dela med andra

    TAGGAR

    Publiceras i Fastighetsnytt nummer 3, 2015

     

    Segregationen och inkomstgapet mellan olika stadsdelar ökar och oroar allt fler. Hur ska då bostadsbyggandet utformas för att motverka denna trend? En variant är så kallad social housing, det vill säga att särskilda subventioner ges för att vissa lägenheter ska åsättas en lägre hyra och hyras ut till hushåll med lägre inkomster. Enligt min mening är dock idealet att alla ska kunna hitta en bostad själva ”på marknaden”, det vill säga utan särskilda köer och inkomstprövningar, som ju dessutom uppmuntrar till strategiskt beteende.

    Hur ska man då kunna bygga blandat på marknadens villkor? Utmaningarna är helt olika i olika delar av staden så låt oss ta dem var för sig.

    I stadsdelar där människor med högre inkomster vill bo är utmaningen att bygga oattraktiva bostäder som gör att de betingar ett relativt lågt pris eller låg hyra trots att de ligger i ”rätt” stadsdel. Det kan handla om att bygga mindre rum, se till att utsikten och luftkvaliteten är relativt dålig och att man bygger med lägre kvalitet i inredningen.  En av mina studenter föreslog att man kunde bygga underjordiska bostäder i centrala Stockholm och det borde minska attraktiveten en del. (Notera att vi inte förbjuder rökning bara för att det är hälsovådligt så varför förbjuda bostäder utan dagsljus? Däremot kan ju en varningsskylt på dörren vara motiverad!)

    Ett annat svårt fall är områden där det idag nästan bara bor hushåll med låga inkomster. Har området tillräckligt dålig rykte bland de med höga inkomster går det knappast att bygga så speciellt och attraktivt att många personer med högre inkomster skulle flytta dit, även om det blir relativt sett billigare. Det finns även ett spelteoretiskt dilemma eftersom ingen kanske vill vara först att flytta dit, även om man skulle vara beredd att göra det om andra flyttade dit. Sannolikt skulle man behöva riva stora delar av vissa stadsdelar och bygga något helt annorlunda för att kunna skapa en mer blandad stadsdel. Med tanke på dagens bostadsbrist låter dock inte detta som ett bra alternativ. Vi får helt enkelt inse att det just nu inte går att förändra strukturen i dessa stadsdelar mer än marginellt. Fokus ska då rimligen ligga på att se till att stadsdelarna fungerar bra för de som bor där, men utan särskilda ambitioner att locka dit andra grupper.

    Bäst möjligheter för att bygga blandat finns i de stadsdelar som idag är relativt inkomstmässigt blandade. Förorten Farsta där jag bor är ett bra exempel. Även om de mycket rika inte bor här så finns alla andra inkomstgrupper representerade. De byggs mycket bostäder i Farsta idag men allt som byggs har samma kvalitet och vänder sig till samma grupper (hushåll med inkomst lite över genomsnittet). Det finns dock ett stort kontorsområde som Telia snart ska lämna och receptet för att bygga en blandad stadsdel där är följande. För att locka hushåll med högre inkomster bygger vi ett antal stadsradhus och ett ”Turning Torso” med fantastisk utsikt över staden. Hade det funnits något vattendrag hade vi kunna tillåta ett mindre antal strandtomter! Sen bygger vi ett större antal enkla BoKlok eller Kombohus och ser till att vissa har dåliga mikrolägen, vilket drar ner attraktiviteten och öppnar möjligheter för hushåll med lägre inkomster. När det området är färdigbyggt kan man göra samma sak i Larsboda industriområde alldeles intill! Ju större lokalt utbud desto lägre priser och hyror.

    Nobelpristagaren Thomas Schelling visade att marknaden kan skapa mer segregation än vad människor egentligen vill ha. I den enklaste modellen tänkte han sig en stor cirkel av hus och att det fanns två sorters hushåll som vi kan kalla A och B. Hushållen i grupp A tyckte det var trevligt att ha en granne av typen B, men ville inte bo så att båda grannarna är av typen B. Detsamma gällde B-hushållen som inte gärna vill ha två A-grannar. Schelling visade sedan att den enda marknadsjämvikten i denna modell var total segregation, det vill säga att alla A-hushåll bodde samlade i ena halvan av cirkeln medan alla B-hushåll var samlade i den andra halvan.

    Även om det ska vara marknadspriser och marknadshyror enligt mitt förslag ovan så kommer marknaden alltså knappast att skapa blandade stadsdelar. Här måste stat och kommun driva utvecklingen och se till att nya stadsdelar/projekt planeras på detta sätt och att mark ställs till förfogande på rimliga villkor för dem som vill vara med att bygga inkomstmässigt blandade nya stadsdelar!

    Hans Lind
    Professor i fastighetsekonomi, KTH, Stockholm

    2 kommentarer

    1. Harry Persson 2015-04-14

      I titeln borde ordet “långsiktigt” ingå.Dagens stadsbyggande erbjuer mer än tillräckligt med problem och utmaningar- det som tas upp i artikeln har knappast mer än akademiskt intresse. För studie av det här slaget är Fasta ganska olämpligt Det är en stor förort nära storstaden men samtidigt så avlägset att pendlingsavstånden till arbetsplatser blir orimligt långa.
      Om jag nu är överdrivet negativ, så kan det bero på att jag erfarenhet av pendlingen. Som nyintagen student på Kungliga Tekniska Högskolan 1960 blev jag anvisad studentrum som innboende i en lägenhet i Farsta Strnd. Den saken var nära att orsaka slutet på min studiekarriär.

      Reply

      • Dan 2015-04-14

        Jag kan hålla med om att Farsta blir olämpligt som exempel, å i synnerhet Farsta strand, som både har tunnelbana och pendeltåg, inte många delar av staden som har det.

        Jag bor själv i närheten, utan tunnelbana eller pendeltåg, men ändock endast 15min med kommunala färdmedel från Slussen, det är närmare jmf stora delar av Hammarby Sjöstad i restid, trots avståndet söder ut.

        Detta handlar inte om att bygga bostäder, det handlar om att bygga fungerande samhällen i staden. Ingen del är viktigare än en annan, det är samverkan mellan dessa. Om det sedan innebär små fönsterlösa lägenheter granne med villan som har ett trevånings atrium så är det bara en liten del. Vi måste lägga till ett utbud av tjänster, service, upplevelser (från hundpromenad till X, Y, Z) , butiksutbud, och arbetsplatser för att kunna bygga en helhet, och här är Farsta plötsligt ett bra exempel. Arbetsplatser, naturupplevelser, simhall, butiker mm finns i mångt och mycket, detta skulle möjligen behöva utökas och förfinas, men grunden finns att påbörja diskussionen från.
        Så, jmf med Hammarby Sjöstad uppfyller Farsta fler grundkriterier för vad som skulle kunna bli ett lyckat samhälle i staden, men samtidigt möter det svårigheterna som den inkomstspridda stadsdelen står inför på ett annat sätt jmf Hammarby Sjöstad.

        Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived