+
Hans Lind.
  • Bostadspriser, attraktivitet och bostadsbyggande

    PUBLICERAD 2014-09-19 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2014-09-23 08:43

    Krönika ur Fastighetsnytt nummer 4, 2014

    Textstorlek

    Dela med andra

    TAGGAR


    Hur ska vi bygga våra städer så att de blir attraktiva? Och hur ska vi ta reda på hur vi ska bygga våra städer så att de blir attraktiva? En metod som fått mycket uppmärksamhet i stadsplaneringskretsar under senare år är att se på vilka egenskaper som bidrar till höga bostadspriser.

    Därifrån drar man sedan slutsatser om vad som gör ett område attraktivt och hur vi ska bygga. Innan jag går vidare vill jag betona att jag tycker att detta är mycket intressanta studier, inte minst för att det blivit ett område där ekonomer och arkitekter samarbetar och där ”tyckande” ersätts av resultat utifrån hur människor väljer på marknaden. När något nytt görs och får stor uppmärksamhet finns emellertid risken att resultaten övertolkas och att man drar slutsatser som egentligen inte följer av resultaten.

    Det kan ju låta logiskt att säga ungefär följande. Höga priser speglar hög betalningsvilja för bostäderna. Höga priser innebär att området är attraktivt och att det är så människor vill bo. När vi planerar våra städer så ska vi tillföra just områden som har de egenskaper som finns i områden med höga priser. Inget av detta följer dock från att priserna är höga!

    Priser på en marknad speglar inte efterfrågan. Priser speglar utbud och efterfrågan! Det kan mycket väl vara så att de allra flesta vill bo i förorter och bara en minoritet vill bo i innerstaden, men om utbudet av bostäder är mycket högre i förorten så kommer priser där att bli lägre. Bara för att priset är högt i ett område kan vi alltså inte dra slutsatsen att efterfrågan där är hög eller att de egenskaper som finns i området värderas högt av de allra flesta.

    Priset säger något om värdet ”på marginalen” – vad man kan få betalt om man tillför ytterligare en bostad med de aktuella egenskaperna. Men om man tillför många fler bostäder med de aktuella egenskaperna kommer priset självklart att sjunka. Som på alla marknader är det rimligt att tro att människor har olika preferenser och värderar egenskaper olika. Efterfrågekurvan lutar därför nedåt och tillför vi mycket av en vara så måste priset sänkas för att alla ska bli sålda.

    Det ligger nära alltså till hands att dra slutsatsen att vi särskilt ska tillföra bostäder där priserna idag är höga. Där är ju betalningsviljan som högst för ytterligare ett hus. Vi ska bygga områden som liknar innerstan eftersom priserna idag är högst där. Jag säger inte att detta är fel, men det följer inte logiskt av observationen att priserna är högst i denna typ av områden. Låt oss glömma alla regleringar och tänka oss att marknaden styr vad som ska byggas. Det som driver företagen på en marknad är dock inte möjligheten att ta ut ett högt pris på den färdiga varan utan möjligheten att göra en vinst. Och då måste man också ta hänsyn till kostnadssidan.

    Antar vi att ett centralt läge är särskilt attraktivt för vissa typer av arbetsplatser så kommer det att blir mer konkurrens om marken där och det driver upp markpriser. Att bostadspriserna är höga centralt i staden behöver alltså inte bero på att väldigt många vill bo där utan kan bero på att det är mer attraktivt för lokalisering av andra verksamheter där och därmed gör konkurrensen att bostadsutbudet blir relativt litet – för att alla enheter ska bli sålda till ett högt pris.

    Går vi längre ut i regionen så kan konkurrensen om marken vara mindre och därmed kan det i teorin vara mer lönsamt att bygga bostäder där – givet att markpriserna faller snabbare är priserna på bostäder. Men den viktigaste slutsatsen är att vi ska bygga överallt där priserna på färdiga hus är högre än summan av markvärden och byggkostnader! Och i teorin är det som sagt inget som säger att detta är i områden där priserna är som högst.

    I min värld består en stad av ett myller av människor och områden. Människor med olika inkomster och olika värderingar. Vissa trivs bäst i ett radhus i Farsta medan andra trivs bäst i en lägenhet på Södermalm. Vissa har tur och gillar det som är ganska billigt medan andra har otur och gillar bara det som är dyrt. När en stad expanderar ska vi förvänta oss att det finns många olika typer av lönsamma tillskott av bostäder som vänder sig till olika målgrupper. Det kan vara stadsdelar eller kompletteringsbebyggelse som leder till områden som liknar den klassiska innerstaden, men det kan också vara nya radhus och villaområden och nya skyskrapor som ligger som solitärer. Stad är mångfald och stadsplaneringens roll är att låta denna mångfald fortsätta. På marknaden finns både Östermalms saluhall och Lidl – och även om jag trivs bättre på Lidl är det intressant att promenera genom saluhallen ibland. Jag känner inget behov av att säga att det ena är bättre än det andra, eller att en viss stadsdel allmänt sett är attraktivare än en annan.

    Hans Lind
    Professor i fastighetsekonomi, KTH

    Krönika ur Fastighetsnytt nummer 4, 2014

    3 kommentarer

    1. Cecilia Hörngren 2014-09-22

      Ett sätt att få en inblick i vilka kriterier som värderas högt på bostadsmarknaden där priset bara är en av kriterierna är bytesmarknaden på hyresrätter. Man kan hitta hyresrätter med varierande hyra inom samma stadsdelar.

      En studie av bytessajter där man noterar vad som värderas högt, och av vilka, vore ett intressant inlägg i debatten. Men det kanske redan har gjorts?

      Reply

    2. Olof Eriksson 2014-09-22

      Det är än idag ett problem att byggherrar ofta har svårt att förstå skillnaden på vad bostadsköparen köper och vad han betalar för. I stadsbyggnadsdrömmen döljer sig tron att det är en viss typ av högt eller lågt hus eller en viss rutnätsplan som är bäst att bo i, inte att det är vissa behov och drömmar som platsen uppfyller för människorna som nyttjar den.
      Vi köper en lägenhet, villa eller ett radhus på en bestämd ort men det vi betalar för är, beroende på vem vi är och livssituation, en bra uppväxt för våra barn, närhet till våra vänner eller drömmen om ett intressant eller spännande framtid med jobb, uteliv och nya möjligheter kan vara några exempel.
      Beroende av din livssituation kan du betala för ditt boende på olika sätt. Ung utan kapital och stort kassaflöde måste hyra, familjer med stort kassaflöde lånar och äldre med uppbyggt kapital i boende säljer och köper för kapitalet. Olika bakgrund och olika plånböcker lockar till olika typer av beslut.
      Bristen på riktig analys, där vi försöker förstå vilka av köparnas behov vi kan tillfredsställa och som köparen även är villig att betala för, i stället för att nästan enbart se till prisnivåer, är branschens stora svaghet. Jag har sett många projekt där man försökt möta marknadspriset men helt missat att tillfredsställa köparnas behov och därför misslyckats.
      Vi behöver bättre analyser och större marknadsförståelse för att kunna bygga mera.
      Olof Eriksson
      Property People

      .

      Reply

    3. Claes Sjödahl 2014-09-22

      Intressant artikel Hans. Utan att vara vetenskaplig på något sätt så tror jag att de flesta beslut vi tar angående boende bara är känslomässiga. Det är få rationella beslut när vi väljer bostad. Därför måste det vara svårt att göra studier på detta område. Det konstiga är att det finns mikrostadsdelar också. Ett kvarter är mer attraktivt än de andra intill.

      Jag tror att vi behöver bli mer kreativa för att lösa bostadssituationen i storstäderna. Forskare, arkitekter, politiker, ingenjörer, entreprenörer, fastighetsmäklare har alla något att bidra med.

      Upprustningen av hus och lägenheter invändigt saknar jag i dina analyser. Det måste påverka prisutvecklingen. Det är många bostadsrättsföreningar som rustat, bygger om och effektiviserar sina hus efter att de tagit över tidigare fastighetsägare. Det påverkar också priserna på bostäder.

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived