+
Hans Lind.
  • Hyresreglering och renovering

    PUBLICERAD 2014-06-09 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2014-06-10 17:15

    Krönika ur Fastighetsnytt nummer 3, 2014

    Textstorlek

    Dela med andra

    TAGGAR

    Hyresregleringen har kritiserats och försvarats med många olika argument, till exempel hur det påverkar bostadsbyggande, hur det påverkar nyttjandet av beståndet och hur det påverkar segregation och ombildningar till bostadsrätt. En aspekt som inte diskuterats lika mycket är vilken effekt som hyresregleringen har på renoveringar – när de görs och hur de görs.

    För att besvara den frågan behöver man emellertid ta in en annan sak i analysen och det är en speciell egenskap hos de svenska hyreskontrakten. I hyran i svenska kontrakt ingår nämligen rätten att få lägenheten underhållen, dvs inte bara rätten att få den reparerad om det t ex blir fel på avloppet. Detta innebär att hyran inte speglar lägenhetens aktuella egenskaper. Om vi för enkelhets skull tänker oss att fastighetsägaren är skyldig att göra vissa underhållsinsatser vart 20 år (t ex måla om, tapetsera och slipa parkettgolv) så innebär det att lägenhetens kvalitet sjunker i 20 år utan att hyran sänks, men att hyran inte heller höjs när underhållsinsatser görs i lägenheten. Om det var en fri hyresmarknad med relativt korta kontrakt skulle däremot lägenhetens aktuella egenskaper styra hyran – och hyran skulle först falla (relativt sett) under 20 år i takt med att den blir mer sliten och sedan höjas när underhållsinsatsen görs och lägenheten ser ut som ny igen.

    Att rätten till underhåll redan ingår i hyran har flera konsekvenser. Den första är att det skapar incitament för fastighetsägaren att skjuta upp underhållsinsatser – om det inte handlar om underhåll som enbart minskar driftskostnaderna. Eftersom fastighetsägaren inte får höja hyran när insatserna görs så är det ju en ren vinst att skjuta upp de ”konsumentinriktade” underhållsinsatserna. På en fri marknad med korta kontrakt skulle insatsen göras när hyreshöjningen gjorde insatserna lönsamma.

    En andra konsekvens är att lägenheter som skulle ha riktigt låga hyror på en fri marknad på grund av att de inte underhållits på länge ändå betingar en relativt hög hyra i Sverige -eftersom hyresgästen kontinuerligt betalar för rätten att i framtiden få lägenheten underhållen. Om vi drar en parallell till olika lånemodeller så liknar den svenska hyressättningen ett annuitetslån där samma belopp betalas hela tiden, meden konkurrensmarknaden liknar ett lån med rak amortering, där samma belopp amorteras men där räntebetalningarna sjunker undan för undan.

    En tredje konsekvens av den svenska kontraktstypen är att gränsdragningen mellan underhåll och investering/standardhöjning blir väldigt viktig – eftersom den svenska hyresmodellen innebär att hyran bara får höjas om det görs en standardhöjande investering,

    Hur mycket hyran får höjas i samband med en standardhöjning bestäms i princip genom avtal mellan fastighetsägarna och hyresgästföreningen. Låt oss göra det inte helt orealistiska antagandet att hyresgästföreningen tillåter relativt generösa hyreshöjningar när det sker en standardhöjning, vilket i sin tur kan ha flera förklaringar. Eftersom t ex ett stambyte kostar mycket för fastighetsägarna inser hyresgästföreningen att det är orimligt att de då inte får höja hyran. Vill de inte överge principen att underhåll ingår i hyran så är ett sätt att kompensera de fastighetsägarna med en större höjning ifall de gör en standardhöjning (som i sig inte kostar så mycket). Det kan också vara så att hyresgästföreningen inte vet vilken årskostnad som standardhöjningen motsvarar och att de därför går med på en relativt hög hyreshöjning för en standardhöjning.

    Oavsett orsaken så blir resultat att det blir lönsamt för fastighetsägaren att göra standardhöjningar även om dessa standardhöjningar inte värderas särskilt högt av konsumenterna. Ur ett samhällsekonomiskt perspektiv borde dessa standardhöjningar inte göras om betalningsviljan är lägre än kostnaderna för åtgärden.

    Vad ska vi då dra för slutsatser av detta?

    Vi kan se att redovisningsregler ändrats under senare år och att en komponentavskrivningsmodell har införts. Det intressanta med den modellen är att ingen skillnad där görs mellan en underhållsinsats som återställer ursprunglig standard och en åtgärd som höjer standarden. Alla insatser som långsiktigt påverkar fastighetens värde betraktas som investering och ska aktiveras. En möjlighet är att tänka på samma sätt när det gäller lägenhetsunderhåll. Allt som görs som höjer kvaliteten ur hyresgästens perspektiv motiverar en hyreshöjning – och i en värld utan inflation och med balans på hyresmarknaden skulle hyran fall under perioder där inga åtgärder vidtas i lägenheten.

    Eller mer rakt på sak: Hyresgästföreningen borde vara mer generös när det gäller hyreshöjningar för ”vanliga” stambyten, men mycket mer restriktiv med att acceptera hyreshöjningar för symboliska standardhöjningar.

    Hans Lind
    Professor i fastighetsekonomi, KTH

     

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived