+
Hans Lind.
  • Vad är det för bra med marknadshyror?

    PUBLICERAD 2014-04-21 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2014-04-23 08:09

    Textstorlek

    Dela med andra

    TAGGAR

    Att vi har kvar hyresregleringen på bostadsmarknaden förklaras ibland med att det finns en liten grupp som förlorar mycket om den tas bort och en stor grupp som vinner lite om den tas bort. Eftersom den första gruppen har starkare motiv än de senare och att det rör sig om många resursstarkare hushåll kommer de som vill ha kvar hyresregleringen att få större politisk genomslagskraft.

    Det parti som driver en avreglering kommer därför att förlora väljare – och det vill inget parti riskera. Eftersom det inte finns några stora vinnare på en avreglering, mer än ett fåtal fastighetsägare, så lönar det sig inte politiskt att avreglera hyresmarknaden.

    Jag tror emellertid att det finns ett annat skäl att hyresregleringen är kvar och det är att vi som vill ha marknadshyror varit dåliga på att peka ut fördelarna med en friare hyresmarknad. En rad av de argument för avreglering som cirkulerar i debatten är enligt min mening ganska dåliga argument. Med tanke på att begreppet marknadshyror kan tolkas på olika sätt så bör lite sägas om vad som här menas och det är :

    – Fastighetsägaren kan begära vilken hyra som helst när en lägenhet är ledig.

    – Hyresgästen kan dock få hyran prövad i relation till marknadshyran, det vill säga mest sannolik hyra om lägenheten hyrs ut på marknaden. Detta är ett sätt att minska risken att oseriösa fastighetsägare lurar svagare kundgrupper.

    – Under de första fem åren ska hyran följa inflationen och därefter sker en anpassning till den då aktuella marknadshyresnivån.

    Vad finns det då för argument för ett sådant system? Låt mig börja med de dåliga argumenten!

    Dåligt argument 1: Friare hyresmarknad leder till ökat bostadsbyggande.
    Men hyrorna i nyproduktionen är ju redan jättehöga och köerna till dessa lägenheter är inte särskilt långa – så hur skulle friare marknader kunna leda till en stor förändring? Och varför pågår precis samma diskussioner om ökad befolkning och lågt bostadsbyggande i Oslo som i Stockholm, trots att hyresmarknaden är avreglerad i Norge?

    Dåligt argument 2: Med marknadshyror får vi ökad omsättning i beståndet.
    Men har detta något egenvärde? Och formulerar vi om det som att med marknadshyror så kommer vissa inte att ha råd att bo kvar utan tvingas flytta från sina bostäder, så framstår det ju mer som ett argument emot än ett argument för.

    Dåligt argument 3: Med marknadshyror får vi ett mer effektivt utnyttjande av beståndet.
    Detta kan för det första tolkas i fysiska termer. Är hyrorna låga kommer vissa att hyra större yta än vad de annars skulle göra, och bo kvar i stora bostäder även om familjen krymper i storlek. Men hyresregleringen gör också att en växande familj har svårt att hitta något större och bor kvar i en ”för liten” lägenhet. För några år sedan mätte vi i ett projekt boendetätheten i hyresrätt och bostadsrätt i centrala Stockholm och kom fram till att det var mycket små skillnader. I fysiska termer förefaller det dåliga utnyttjande inte vara särskilt stort.

    Dåligt utnyttjande kan också tolkas i ekonomiska termer. De hushåll som värderar det centrala boendet högst kommer inte att bo i lägenheten om det är köer och reglerade priser. Problemet med detta argument är dock att om ”värderas högst” tolkas som ”är villig att betala mest”, så beror ju detta både på hur viktigt hushållet tycker det är att bo centralt i stan, men också på hur stor inkomst hushållet har. Och det låter ju inte som ett starkt argument för avreglering att vi då kan ersätta hushåll med lite lägre inkomst med hushåll med lite högre inkomster!

    Nej, det centrala argument för marknadshyror är enligt min mening att människor då har ett antal öppna och tydliga alternativ och då själva kan prioritera mellan olika alternativ och egenskaper. Den som inte har så hög inkomst och vill bo centralt får helt enkelt avstå från vissa andra egenskaper – välja något mindre och något med sämre standard i ett sämre mikroläge. Men alla kan se utbudet och veta vad olika saker kostar och utifrån det planera på kort och lång sikt för hur man vill bo. Självklart gäller det som gäller på alla andra marknader – att ens inkomst styr vad man kan har råd med. Men jag tror inte många som har en lägre inkomst sörjer över att de inte har råd med en Rolls Royce när de ska köpa en bil. Däremot tror jag de uppskattar att de kan välja mellan en lite mindre ny bil och en lite större begagnad bil. Just möjligheten att själv se vad som finns och själv kunna välja, inom sin budgetrestriktion, är den fria hyresmarknadens stora värde. Och en annan av sida av detta är förstås att vi rycker undan mattan för alla skumma aktörer som på olika sätt skor sig på att det är svårt att hitta hyreslägenheter på den vita marknaden.

    Ser vi oss om i världen är det dock tydligt att väl fungerande hyresmarknader är kopplade till ett väl fungerande bostadsbyggande – för att högt bostadsbyggande bidrar till att hålla nere hyrorna. Vi måste alltså först se till att bostadsbyggandet tar fart och sen stegvis marknadsanpassa hyrorna i det befintliga beståndet, kombinerat med extra bostadsbidrag, till exempel till äldre som bor i områden med stigande hyror. Inget hindrar dock att den nya modellen införs omedelbart i nyproduktionen.

    Som förortsbo har jag länge tyckt att det funnits ett tvivelaktigt underförstått antagande i argumenten bakom hyresreglering. Ett argument som tillspetsat kan uttryckas på följande sätt ”Det är så mycket högre boendekvalitet centralt i staden så det är orättvist om inte åtminstone några människor med låga inkomster får chansen att bo i detta paradis och slipper de hemska förorterna.” Till de som är rädda för att deras barn inte har råd att i framtiden bo på Södermalm när det blir marknadshyror vill jag säga: Det är inte så hemskt här i förorten! Välkomna till Farsta!

    Jag förstår mycket väl att det finns människor som hellre bor inne i stan, men då får dom väl tränga ihop sig i en mindre lägenhet om de inte har så höga inkomster och vill bo i områden med höga hyresnivåer. Mer komplicerat än så är det väl inte?

    Hans Lind
    Professor i fastighetsekonomi, KTH

    10 kommentarer

    1. Lauri 2016-08-31

      Finland avreglerade för ca 25 år sedan. Eftersom det är fritt att äga och hyra ut bostäder och att man numera får en normal avkastning så är det många som investerat i bostäder som hyrs ut. Marknaden är i balans. Utbudet möter efterfrågan. Om behoven ökar byggs det mer. Lägenheter annonseras ut att hyra på nätet. Att hyra en lägenhet är något som man fixar på en vecka mot åratals av köande i Sverige eller snabbare med svarta pengar. Jag fattar inte att Sverige fortsätter att upprätthålla en sjuk hyresmarknad som förvägrar de svaga i samhället en bostad efter behov. Inför marknadshyror så kan ni snart skippa bostadskön och folk kan leta efter hyresbostad på nätet utan köer som i de flesta andra länder.

      Reply

    2. mikael 2014-06-23

      Jag förstår inte professor Linds argument..: “Nej, det centrala argument för marknadshyror är enligt min mening att människor då har ett antal öppna och tydliga alternativ och då själva kan prioritera mellan olika alternativ och egenskaper”
      På vilket sätt skiljer det sig från dagens situation? Jag sitter just o letar lgh i Gbg och jag tror att jag letar just enligt de premisser som professor Lind säger är argument för en avreglering. Hjälp mig gärna förstå!

      Reply

    3. Mats Werner 2014-04-29

      Var i världen har vi en fungerande bostadsmarknad? Min son ger 22 000 kr för en två i Japan. Lägenheten är så dåligt byggd att man måste bära med sig värmelement vintertid. Är det resultatet av en fri marknad så kan man ju undra vad vinsten är? Även om hyrorna i nybyggda fastigheter i Sverige av många upplevs och är rent av är för höga för medborgare med låga inkomster så är de ju ingenting mot hyrorna i världen storstäder.

      Har man verkligen lyckats bygga bort bostadbristen utan statliga satsningar i något land i världen? Ge mig gärna exempel på städer där det finns en fungerande bostadsmarknad med rimliga priser? Jag kan inte se annat än ett avskaffande av bruksvärdeshyror innebär ökad segregering.Och segregering har vi tillräckligt av i Sverige idag. Men ge mig gärna motargument och exempel på fungernade bostadsmarknader med rimliga hyror, där bostadsbristen är bortbyggd så att vi kan fortsätta diskussionen.

      Reply

    4. Dag Klerfelt 2014-04-22

      Så bränner vi av sista kontroversiella raketen.
      Inom finansmarknaden säger vi “det går inte att prata upp en marknad – marknadspriset talar sitt tydliga språk” .
      Flertalet boende i Farsta skulle direkt flytta till Söder, Vasastan o tom Östermalm med rikt utbud av kultur, kommersiell service, vackra kvarter o vatten. Beviset är att priset på en borätt är 20-35 tkr/kvm med över det dubbla 50-120 tkr/kvm gäller för innerstaden .
      Och vet professorn vad det värsta är – det går inte att bygga några större volymer nybyggnad i Farsta – för bara ett fåtal är beredda att betala mer än 1500 kr/kvm ……
      Tack för idag // Dag K

      Reply

    5. Dag Klerfelt 2014-04-22

      Följdmyt 2.
      De resursstarka bor i innerstaden . Det finns gott om demografiska analyser som pekar på att inkomst o förmögenhetsskillnaden i innerstaden uttryckt som median är marginell mot ytterstaden. Ett fåtal hög inkomsttagare o förmögna drar upp medel , men det finns en STOR MAJORITET med högst normala förhållanden . Sanningen är att de flesta skulle bara tåla högst marginella hyreshöjningar kanske upp till 1200-1400 kr/kvm

      Reply

    6. Dag Klerfelt 2014-04-22

      Myt 3.
      Förstår inte alls resonemanget med “resursstarka men fåtal innerstadsbor” som bibehåller hyresregleringen . De representerar väl bara ett fåtal röster , trots inkomst o rikedom ? Tvärtom tror jag att det finns en majoritet ytterstadsbor och inflyttade som när en förhoppning att komma över en billig innerstads hyresrätt . Precis på samma sätt som spel på BingoLott – som ändå ger 25% åter i vinst . Därför omöjligt att avreglera .
      Sanning 3. Både de som är inne o ute röstar för låga hyror –

      Reply

    7. Dag Klerfelt 2014-04-22

      Myt 1& 2
      Ökad omsättning och effektivt utnyttjande hänger ihop .
      Det är väl orimligt att unga växande familjer skall tvingas in i en haussad borättsmarknad med orimligt höga skukdkvoter (800%) , medan det sitter ett “hyresfrälse” i innerstaden med subventionerade hyror.

      Reply

    8. Dag Klerfelt 2014-04-22

      Myt 1.
      Nyproduktionshyrorna är INTE skyhöga. Vid nivå 1500-2200 kr/kvm är byggherrens alt fastighetsägarens avkastning knappt acceptabel ca 4-5%. Och svårt att få lån med klent cash-flow. Glöm att det finns ngn hyres- eller värdepotential .
      Sanning 1.
      Det finns ingen egentlig bostadskö om hyresgästen tvingas erlägga en hyra som motiverar byggande .
      Följdsanning 1.
      Finns mycket litet riskkapital till nyproduktion .

      Reply

    9. Dag Klerfelt 2014-04-22

      Oj Oj Lind har många “dåliga argument” och en slutkläm om förortens lov ! Tror faktiskt att man kan avfärda dem som myter eller direkt felaktigheter. Borde kanske skriva en egen krönika , men väljer att lite kärnfullt svara nedan.

      Reply

    10. Henrik 2014-04-22

      Det går att uttrycka ändå enklare.

      Antingen har vi reglerade hyror, att jämställa med planekonomi. Det finns ingen koppling mellan utbud och efterfrågan. Styrande politiker, korruption, kontakter, en svart marknad styr dina möjligheter att bo där du vill.

      Eller så har vi oreglerade hyror, att jämställa med en marknad. Utbud möter efterfrågan. Individen har friheten att själv välja var man vill bo och i vilken standard.

      Det som alltid kommer att framföras är att några ekonomiskt svaga individer inte kommer att ha råd att bo i de bästa lägena. Har dessa individer möjligheten att köra Rolls Royce idag? Nej, så vad är problemet.

      Finns det någon som tror att en reglerad bilmarknad leder till att alla kan köra Rolls Royce?

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x Hans Lind.