+
Stellan Lundström
  • Systemskifte på bostadsmarknaden

    PUBLICERAD 2014-02-03 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2014-02-04 21:55

    Textstorlek

    Dela med andra

    Stellan Lundström, som är professor i fastighetsekonomi, KTH, ser ett systemskifte på bolåne- och bostadsmarknaderna med på kort sikt stora konsekvenser för byggandet.

    Ny problemformulering
    Vi diskuterar vanligen situationen på den svenska bostadsmarknaden i termer av antingen bubblor eller bristen på bostadsbyggande. Låt oss ta en ny och lite speciell vinkel på frågan om byggande diskutera vad som kan hända utifrån det systemskifte som noteras vad gäller förändringar i det institutionella systemet som ger ökad prioritet för användningen av eget kapital framför lånat kapital.

    Systemskifte
    På gång, uttryckt i institutionella förändringar på bolåne- och bostadsmarknaderna, är ökad prioritet för eget kapital. Det övergripande målet, främst artikulerat av Riksbanken, är finansiell stabilitet på såväl makro- som individnivå – bubblor ska förebyggas. Ökad prioritet för eget kapital uttrycks bland annat genom ett antal förändringar i det institutionella ramverket– genomförda eller diskuterade:

    • Regler – internationella och svenska – som ställer högre krav på bankernas egna kapital
    • Stat och kommun bär inte längre risken vid bostadsbyggande vilket ställer högre krav på byggherrarnas egna kapital – riskkapital
    • Ökade krav på amorteringar av bostadslån, dvs en omvandling från lånat till eget kapital
    • Bolånetak med explicita krav på eget kapital
    • Sänkta avdrag för räntor som gör lånat kapital relativt dyrare jämfört med eget kapital

    Ovanstående punkter kan sammantaget ses som ett systemskifte där eget kapital på bred front prioriteras framför lånat kapital. Detta sker samtidigt som inflationen är låg och vi vill bygga väsentligt fler bostäder – vad blir konsekvenserna?

    Amorteringar på olika sätt
    De flesta känner till amortering i nominella termer som avbetalning av lån. Tidstypiskt är att en kraftig och ihållande prisuppgång på bostäder sedan 1996 har bidragit till en kultur där amorteringar inte prioriterats av vare sig bank eller låntagare. Underförstått är bland annat att den ekonomiska tillväxten med ständigt stigande markvärden ”gör amorteringar onödiga” – vi saknar en amorteringskultur!

    Få känner till att den i Sverige kraftigaste amorteringen av lån hade vi under epoken med hög inflation på 1970- och 1980-talen. Exempelvis var villapriserna under tiden 1979-1984 oförändrade i nominella termer. Samtidigt uppgick inflationen i runda tal till 7-8 procent per år. Effekten var att villapriserna i reala termer nära på halverades. Via skattesystemet, med avdragsrätt för inflationsuppdrivna räntor, så reducerades också lånens realvärde. Bankens panter var säkra och antalet obeståndsärenden var få. Men det skedde via inflation och skattesystem en enorm förmögenhetsöverföring från sparare till låntagare. Få förstod att skattekollektivet via skattesystemet amorterade fastighetsägarnas lån medan hyresgäster med inflationsurgröpta pengar på banken var de stora förlorarna.

    Några effekter
    Påtagligt är att vi idag inte har några större förväntningar om hög inflation. Husägarna ska själva amortera sina realt beständiga lån. Kommande generationer ärver inte bara hus, de ärver också lån.

    Förutsättningarna för finansiell stabilitet ökar, men problemet är som alltid övergången mellan två system. Att tvärt gå från en låneekonomi till en ekonomi mer baserad på eget kapital kan i sig skapa obalanser och obestånd. Största risken vid ett systembyte löper högbelånade hushåll på volatila bostadsmarknader, som t ex bostadsrättsmarknaden i Stockholm.

    Den tydliga prioriteringen av eget kapital enligt ovan har i ett övergångsskede en direkt negativ inverkan på omfattningen av bostadsbyggandet. Åtgärder för att motverka den negativa inverkan och öka tillgången till eget kapital för bostadsbyggande kan t ex vara:

    • Ett skattegynnat bosparande för att på lång sikt underlätta ungdomarnas entré på marknaden för ägda bostäder
    • Avskaffande av skatten på realisationsvinst för att öka mängden eget kapital på bostadsmarknaden
    • Hyrköp som ger möjlighet att under en viss tid bygga upp ett eget kapital.

    En kanske överaskande effekt av systemskiftet kan vara att hyresrättens roll stärks på bostadsmarknaden. Det blir dyrare att äga sitt boende och tröskeln till ägarmarknaden blir högre.

    Riskkapital – en nyckelfråga
    Vi kan konstatera att det för närvarande saknas en institutionell uppbyggnad på bostadsmarknadens olika delar som tydligt lockar riskkapital. Samma grundläggande problem gäller för byggande på tillväxtorterna som byggandet i Malmfälten och förnyelsen av miljonprogrammet – det saknas ett systematiskt tänkande till grund för situationsanpassade institutionella system som mera kraftfullt reducerar och omfördelar risk. Boverkets kreditgarantier ger i detta sammanhang inga betydande effekter.

    Skattekollektivet uttryckt som stat och kommun har klivit av som direkta riskbärare vid byggande av bostäder. Den privata sektorn har då uppgiften att försörja byggandet med riskkapital och tillsammans med det offentliga utforma transparenta institutionella system som underlättar kapitalförsörjningen.

    Plan- och byggprocessen, som ett möte mellan affär och demokrati, bör också ses som en lång investeringsprocess där målssättningen är att minimera olika typer av risker. Att se bostadsbyggandet som en finansiell process är lika viktigt som att betrakta byggandet som en real process.

    Strävan efter finansiell stabilitet, med ökad prioritet för eget kapital, innebär på kort sikt en broms för bostadsbyggandet. Åtgärder måste då vidtas för att i större skala locka riskkapital till sektorn och det ska ske i en miljö där inflationen inte hjälper till att amortera lånen?!

    Den skattetekniskt väl motiverade åtgärden att reducera rätten till ränteavdrag kan tillsammans med andra åtgärder skapa tvärstopp på bostadsmarknaden och tillsammans med andra åtgärder ha kraftigt negativa effekter på byggandet – vi kan med alla åtgärder sammantaget uppnå marknadens ”tipping point”.

    Vi bör undvika att skapa en parallell till början av 1990-talet då en kombination av stora avregleringar, en omfattande skattererform och avskaffande av bostadssubventioner skapade en spelplan med spelregler som hushåll, investerare och finansiärer inte fullt ut förstod alla implikationer av. Samtidigt bör vi vara observanta på möjliga förstärkningseffekter av olika samverkande institutionella system.

    Stellan Lundström,
    Professor i fastighetsekonomi, KTH

     

    3 kommentarer

    1. Dag Klerfelt 2014-02-04

      Äntligen ytterligare någon som vågar påpeka att det egentligen bara finns bostadsbrist på billiga lgh,
      Tvärstopp var ordet … Redan har produktionen av småhus fallit från 15000 till 5000 . Lär inte öka med Stellans förslag .
      I Stockholms skenar försäljningen av mycket högt belånade borätter till hushåll som redan lägger sista kronan på låneränta. Lär bli utbud på osåld nyproduktion o ägare som vill ur sin skuldfälla.
      Till råga på allt ….. Räntan på väg upp ?

      Reply

    2. Alf Carlsson 2014-02-04

      Borttagandet av reavinstbeskattningen kan bli en nödvändig krockkudde vid det systemskifte som Stellan Lundström beskriver.
      Underskottet av nyproduktion har sin orsak i att byggbolagen bär alla risker (plan-, marknads- och finansrisker)och därför är försiktiga med att mata ut för stora volymer på den oförutsägbara marknaden, vilket också gör att de som köper bostadsrätter på ett sätt får en säkrare finansiell situation än på 90-talet då bostadsrättsföreningar tvingades i konkurs.
      Regeringen har en svår nöt att knäcka, och det är bra att Stellan Lundqvist lyfter frågan för oss på marknaden med flera att reflektera över.
      En inbromsning av bokostnaderna är önskvärt för att våra barn ska ha råd att bo när dom flyger ur boet

      Reply

    3. Lars Norlander 2014-02-04

      Sparandet för att bygga ett eget kapital är en av nyckelfrågorna.
      Skulle det gå att hitta ett individuellt sparande kopplat till det upparbetade pensionskapital vi som individer genererar under vårt arbetsliv?
      Dvs öronmärka pensionskapitalet för bostadsbyggande.
      Har för mig att något liknande finns i en del asiatiska ekonomier, exempelvis Singapore.

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

  • “Låna av varandra är något som måste hända”

    Business Arena Göteborg, Ekonomi Det finns många osäkerhetsfaktorer att hålla öga på under 2019, handel, geopolitik, EU:s framtid, nya teknologier och nya affärsmodeller som växer fram. Tim Moonen, Managing Director, The Business of Cities, gästade Business Arena Göteborg för att tala om de nordiska städernas plats i det nya landskapet.

  • Tobinentreprenör går i konkurs

    Börs Q-Gruppen Bygg AB, som är totalentreprenör till två av Tobin Properties bostadsprojekt, har försatts i konkurs.

  • Åsa Henninge till Akademiska Hus

    Rekrytering Åsa Henninge blir ny marknadsområdesdirektör på Akademiska hus. Hon kommer närmast från rollen som vd på Wästbygg Projektutveckling.

  • ANNONS
  • SSM vinner mot par i Tingsrätten

    Börs Stockholms Tingsrätt har på tisdagen dömt till SSM:s fördel i en tvist mellan bolagets bostadsrättsförening West Side Solna och ett par som tecknat ett förhandsavtal om bostadsköp.

  • ANNONS
  • Engagemanget som lyfter staden

    Business Arena Göteborg, Samhälle Även i landet lagom sker inte saker av sig självt och de epitet som kopplats till Sverige har hamnat under lupp. Men det går att vända en negativ trend. Hamid Zafar gästade Business Arena Göteborg för att berätta om sitt engagemang och arbete med Sjumilaskolan i Göteborg.

  • SBB miljardköper av Hemsö

    Transaktioner Samhällsbyggnadsbolaget förvärvar totalt 14 fastigheter av Hemsö för runt 1,2 miljarder kronor. Fastigheterna är belägna i Stockholm och Västra Götaland. 

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived