+
Billy McCormac
  • Reformera hyresmarknaden i takt med utbyggnaden

    PUBLICERAD 2014-01-14 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2014-01-15 17:28

    Textstorlek

    Dela med andra

    Det nuvarande hyressättningssystemet måste ändras om Stockholm ska kunna fortsätta att utvecklas som en attraktiv storstad. Ett nytt system måste kännetecknas av såväl ett starkt socialt ansvar som bibehållet skydd för hyresgästerna. Om införandet sker parallellt med det ökade bostadsbyggandet som följer av den nyligen beslutade tunnelbaneutbyggnaden, minimeras risken för att den nuvarande bostadsbristen ska styra hyresutvecklingen.

    Allt fler människor vill bo i städer. Stockholmsregionen har en stark växtkraft med 35-40 000 personer per år. Någon gång i slutet av 2030-talet spås regionens befolkning ta sig över tremiljonersgränsen. Den spännande utvecklingen välkomnar vi. Sverige behöver sina storstäder med en större närhet mellan människor och idéer. Det är i dessa smältdeglar de idéer växer fram som bygger den moderna kunskapsintensiva ekonomin.

    För att kunna bereda plats för alla de människor som vill leva i staden och alla de företag som vill växa här, måste det investeras i både framkomlighet och bostäder. Kort sagt; det måste byggas mer stad. Därför är det mycket välkommet och i allra högsta grad behövligt med den stora utbyggnaden av tunnelbanan som nyligen presenterades. Infrastrukturen fungerar som samhällets blodomlopp och det är runt detta omlopp som det skapas förutsättningar för att bygga spännande och tillgängliga miljöer där människor vill bo och företag vill verka.

    De kommuner som deltar i överenskommelsen om tunnelbanan har lovat att bygga 78 000 nya bostäder. Förhoppningsvis kan det bli fler. Goda kommunikationslägen skapar värden som gör det möjligt för bygg- och fastighetsföretag att få ihop kalkylen och det kommer då att locka även privat kapital. Med dagens regelverk är det lättare att få god ekonomi i ett projekt för bostadsrätter. Och det är viktigt att det byggs bostadsrätter i hela Stockholm. Men vi vill bygga ett attraktiv Stockholm, och då behövs det även hyresrätter. Och för att fler fastighetsägare ska klara av att bygga de efterfrågade hyresrätterna krävs förändringar i det nuvarande hyressättningssystemet.

    De negativa effekterna av det nuvarande bruksvärdessystemet är både välkända och väldokumenterade, vilket senast klarlagts av Assar Lindbeck i en artikel på DN Debatt (24/11) och av Boverket i en uppmärksammad rapport. De låga hyrorna i de mer attraktiva stadsdelarna skapar olyckliga inlåsningar eftersom människor inte vill släppa sina lägenheter, inte ens när behovet av dem försvunnit. Inlåsningseffekterna påverkar viljan att bygga nya hyresrätter eftersom oviljan att flytta håller tillbaka efterfrågan.

    Systemet behöver ändras om den positiva utvecklingen i Stockholm och landets övriga storstäder ska kunna fortsätta, men det är viktigt att det sker gradvis och på ett förutsägbart sätt, med ett starkt socialt ansvar och bibehållet skydd för de boende. Tunnelbaneutbyggnaden i Stockholm har skapat ett ypperligt läge för en nystart på bostadsmarknaden i just den riktningen. Tidsperspektivet på 10-20 år stämmer ganska väl överens med den övergångsperiod som beskrivs i en ny rapport Fastighetsägarna nyligen publicerat (En ny svensk modell är möjlig/ 2013). Rapporten ska fungera som en färdplan för en långsiktig reformering av den svenska hyresmarknaden.

    Hur skulle då en infasning av ett nytt hyressättningssystem kunna ske? Det är rimligt att en förändring inledningsvis bara berör nyproducerade lägenheter. I dessa ges en blivande hyresgäst och en hyresvärd rätt att själva komma överens om hyresnivån och andra villkor, som till exempel lägenhetens utrustning och hyrestidens längd. För att skapa förutsägbarhet bör det också vara möjligt att komma överens om flerårig indexförändring av hyran. Självfallet ska hyresgästen också ges rätten att förlänga sitt kontrakt när avtalstiden gått ut.

    I ett senare skede utökas förändringen – med samma besittningsrätt som i nyproduktionen – till ledigblivna lägenheter i beståndet. Och slutligen, om cirka 10 år, inleds den sista fasen då avtalsfriheten tas vidare till att också gälla befintliga hyreskontrakt. Hyresvärden och hyresgästen ges då rätt att träffa avtal om ny hyra för en lägenhet med befintligt kontrakt i nivå med de fria inflyttningshyrorna för ledigblivna lägenheter med motsvarande standard och läge. I de två första fallen finns inget behov av ytterligare konsumentskydd då det inte finns en befintlig kontraktsinnehavare när hyresreformen genomförs. I det sista reformsteget då hyran förändras i befintliga kontrakt kan det vara skäl att den nya hyresnivån inte får fullt genomslag direkt.

    För dessa hyresgäster bör den nya hyran fasas in stegvis under en övergångsperiod på upp till tio år. En ytterligare komplettering till dessa reformer är att göra hyresmarknaden till en tydligare konsumentmarknad genom att göra alla hyror offentliga. Enligt en undersökning som Fastighetsägarna har låtit TNS/SIFO genomföra, anser de svarande att en förändring som leder till högre hyror i attraktiva lägen är motiverad, vilket tyder på att det finns stöd för vårt förslag.

    Vår agenda för ökad nyproduktion och ett bättre utnyttjande av befintliga hyresrätter ger Stockholm förutsättningar att fortsätta att utvecklas som en attraktiv stad för människor och företag. Genomförs hyresreformen i samma takt som utbyggnaden av tunnelbanan får det full effekt först omkring år 2030, vilket ger god tid till hyresgäster och hyresvärdar att anpassa sig till reformen. Sker detta också parallellt med den ökning av bostäder som följer av tunnelbaneutbyggnaden, minimeras risken för att dagens bostadsbrist ska styra hyresutvecklingen. Låt oss inte missa detta tillfälle.

    Billy McCormac
    Vd Fastighetsägarna Stockholm

    2 kommentarer

    1. Dag Klerfelt 2014-01-16

      Den oerhört uppdrivna prisnivån på bostadsrätter visar att det finns en stark betalningsvilja för hyresrätter . Trots att borättsköparna både tvingas att låsa eget kapital till höga belopp, högbelåna sig upp till 85% , ta på sig hög ränterisk accepterar man över 2000 kr/kvm. En motiverad fri nyproduktionshyra skulle lätt kunna bli 3000 kr/kvm i goda lägen . Då finns det både möjlighet att motivera höga ingångsvärden (omvandla kontor till bostad, påbyggnationer , bygga igen gluggar) , aktuella produktionskostnader utgör inget som helst problem . Med McCormacks utmärkta förslag skulle det välla fram spännande hyreshus-projekt i Stockholms innerstad . Och nuvarande gastkramnkning upphöra – och billigare hyresrätter skulle frigöras i förorterna .

      Reply

    2. Rafael Ospino 2014-01-15

      Spännande förslag Billy lägger fram. Om vi nu ponerar att en nybyggd lägenhet i Stockholms innerstad skulle kunna kosta 50 % mer skulle det dock innebära att hushållet måste ha en inkomst på närmare 1,5 miljoner för att få hyra en trea!
      Redan med nuvarande presumtionshyressättningssystem, som ju i princip är marknadshyror, är det svårt att hyra ut nybyggda lägenheter. Sverige har redan de näst högsta hyrorna i EU!
      När kommer Billy med ett förslag som innebär sänkta byggpriser? Sverige har nämligen de högsta byggpriserna i EU också!

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived