+
Hans Lind.
  • Hållbara städer – två aspekter

    PUBLICERAD 2013-12-14 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2013-12-16 17:11

    Krönika ur Fastighetsnytt nummer 6, 2013

    Textstorlek

    Dela med andra

    TAGGAR

    Hållbarhet täcker ju idag in det mesta: miljömässiga, ekonomiska och sociala aspekter ska inkluderas och var och en av dessa kan i sin tur tolkas på lite olika sätt.

    Långsiktighet är dock rimligen en aspekt av hållbarhet och en viktig fråga är hur vi skapar ekonomiska incitament för långsiktighet i stadsbyggandet, det vill säga hur gör vi det lönsamt att tänka långsiktigt när nya områden byggs? Den som idag bygger bostadsrätter säljer dem direkt efter att de är färdigställda och får inte någon del av den värdestegring som kan följa av att huset ingår i en stadsdel som blir mer och mer attraktiv. Det logiska för byggaren är då att lägga fokus på huset och lägenheten och inte investera så mycket i att skapa en långsiktigt attraktiv omgivning. Byggs hyresrätter finns en viss frihet att sätta hyran initialt, men sen följer hyran i praktiken inflationen under överskådlig tid, det vill säga fastighetsägaren kan inte få högre intäkter genom att området blir mer attraktivt i framtiden. I en ny rapport (” Nya affärsmodeller för bättre stadsbyggande: En idéskiss”) diskuterar vi olika sätt att skapa ekonomiska incitament för ”developern” att skapa en långsiktigt attraktiv stadsdel.

    För hyreslägenheter skulle det ur detta perspektiv vara fördel med en mer marknadsorienterad modell där hyran efter något år kan anpassas efter ”utbud och efterfrågan”. När husen är nya och ingen riktigt vet hur fint området kommer att bli, så kan ägaren sätta en relativt låg hyra för att vara säker på att få allt uthyrt. När området är klart och alla ser hur bra det blivit så kan hyran stegvis höjas. Man kan dra en parallell till hur ägaren gör i nya köpcentrum där man inledningsvis ger rabatterad hyra innan man vet hur attraktivt det blir. Självklart ska detta tydligt framgå av de ursprungliga hyresavtalet, där man också kan tänka sig att lägga in olika tak för hur stor höjningen får bli.

    För bostadsrätter eller ägarlägenheter kan man tänka sig olika modeller, till exempel att den som bygger först hyr ut bostäderna med tidsbegränsade kontrakt och sedan kan välja att sälja lägenheterna vid en framtida tidpunkt. Beroende på hur efterfrågan utvecklas kan ägaren bestämma hur många lägenheter som ska säljas vid en viss tidpunkt, beroende på relationen mellan ägarmarknad och hyresmarknad. En annan och sannolikt mer komplex variant är något vi kan likna vid så kallade värdestegeringslån och skulle fungera så att lägenheten säljs till ett visst pris när den är klar, men att det efter några år sker en avstämning. Om priserna då stigit mer än i andra områden så får köparen betala en del av denna värdestegring till byggaren – som i sin tur garanterar att bostadsköparen kan låna upp pengar till denna extra betalning.

    Det gemensamma i dessa olika varianter är alltså att den ursprunglige investeraren får ta del av den framtida värdeökningen. Ett ytterligare problem när det gäller ekonomiska incitament för att bygga bra stadsdelar är att områdets attraktivitet kan öka om det finns ett visst serviceutbud i området, men att delar av detta utbud inte är lönsamt om det betraktas som en isolerad investering. Den som bygger en mindre affärs- eller kafé-lokal kan inte få investeringen lönsam och vill därför undvika denna investering, men verksamheten kan tänkas bidra till att höja det samlade värdet av bostäderna i området. En variant som vi diskuterar i rapporten är att använda 3D-fastighetsbildning och lägga samman alla lokaler i området till en gemensamhetsanläggning som sedan sköts av alla fastighetsägare tillsammans genom en Samfällighetsförening. Då kan denna ägarna tillsammans till exempel väga hyresnivåer och inriktning av verksamheter i relationer till effekter på hela fastighetsbeståndet.

    En dimension av hållbarhet som diskuteras relativt lite är social hållbarhet, kanske för att det ett så pass vagt och mångtydigt begrepp. En tolkning av social hållbarhet är dock att vi ska försöka bygga ”blandade” stadsdelar och i rapporten diskuterar vi avslutningsvis hur man kan bygga nya stadsdelar och få en inkomstmässigt blandad befolkning. Vi skissar på vad vi kallar ”Berga sjöstad” på Södertörn. Marken i området kan förväntas vara relativt billig eftersom det ligger på fel sida av staden och en bit ut. Frågan blir då hur man ska locka inkomststarka grupper till ett sådant område. En tanke i rapporten är att man ska kunna göra avsteg från till exempel strandskydd så att man kan skapa vissa mycket attraktiva delar av den nya stadsdelen – men att de som får bygga där också måste bygga ett visst hus som kan förväntas betinga ett betydligt lägre pris på marknaden, till exempel ett stort antal av de Kombohus som SABO tagit fram. På detta sätt kan man inom ett och samma område både få dyra särskilt attraktiva delar och billigare ”vanligare” delar. Därmed blir det inte, som i Hammarby Sjöstad och Norra Djurgårdstaden, ett område med bara dyra bostäder.

    Och sen ska investerarna kunna använda de olika mekanismer som beskrevs ovan för att kunna ta del av framtida värdeökning och långsiktigt ha intresse av att göra hela området till en (lagom) attraktiv stadsdel.

    Statens roll för att få detta att hända skulle vara att tillåta avsteg från dagens regelverk på ett antal punkter (men kräva vissa motprestationer), att betala investeringar i infrastruktur och garantera en hög kollektivtrafikstandard, samt att vara beredd att ta vissa risker genom någon form av tidsbegränsad förlustgaranti för de privata aktörer som inledningsvis ger sig in i projektet.

    Perfektionisten säger naturligtvis att det internt blir ett relativt segregerat område – och mitt svar är lika förutsägbart att utopiska drömmar inte får blockera steg i rätt riktning. Eller att be perfektionisten tala om hur utopin praktiskt ska förverkligas.

    Hans Lind
    Professor i fastighetsekonomi, KTH

    4 kommentarer

    1. […] i fastighetsekonomi Hans Lind beskriver olika tänkbara affärsmodeller i artikeln ”Hållbara städer – två aspekter”. Artikeln utgår från rapporten Nya affärsmodeller för bättre stadsbyggande: En idéskiss och […]

      Reply

    2. […] olika bostadstyper och lokaler är intressant. Hans Lind har nyligen publicerat en rapport på KTH ”Nya affärsmodeller för bättre stadsbyggande: en idéskiss”. Än så länge har jag bara hunnit läsa artikeln i decembernumret av Fastighetsnytt men ser […]

      Reply

    3. Lars Seitz 2013-12-17

      Tänk va bra att vi fått ordet HÅLLBAR som nu kan användas universalt om allt och alla i alla sammanhang. Ordet är självdefinierande och i varje förekommande mening oklanderligt. Man kan bara hoppas att detta modeord blir beständigt och på sikt varaktigt.
      Lars Seitz

      Reply

    4. Rafael Ospino 2013-12-16

      FULGREPP, HANS!
      Den något idylliska bild Du utmålar, där enskilda fastighetsägare plötsligt skulle bli engagerade i områdets utveckling bara de fick ökade intäkter från sina hus är ju en vacker saga så här i juletid, men historiska erfarenheter ger väl få exempel på att så varit fallet?
      Och modellen Du förespråkar för Ditt Utopia, att investerare skall tillgodogöra sig större delar av framtida värdeökningar, har väl knappast heller varit en modell för hållbar samhällsbyggnad?
      Och att minskat strandskydd främjar hållbarhet är väl diskutabelt?
      Eftersom denna modell är den förhärskande i stora delar av världen vore det intressant att se var det visat sig att denna riktning varit den rätta?
      Igår kväll visades ett program om Mumbai – när jag läste Din krönika slog det mig att ditt Utopia redan existerar där! Men att kalla det hållbart är nog att ta i….

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived