+
Hans Lind.
  • Dags för “social housing”!

    PUBLICERAD 2013-10-27 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2014-01-06 15:34

    Krönika ur Fastighetsnytt nummer 5, 2013

    Textstorlek

    Dela med andra

    TAGGAR

    Alla är överens om att det behöver byggas mer bostäder och i allt högre grad ser vi oss omkring i världen för att se hur mer framgångsrika länder gör. Tyskland och Finland hör till de länder som nämns oftast. Planeringsprocessen går fortare och bostadsbyggandet ligger betydligt högre i relation till befolkningsutveckling. I Helsingforsområdet finns överenskommelser mellan stat och kommunerna om bostadsbyggande och satsning på infrastruktur. Dessutom ska 20 procent av det som byggs vara subventionerade hus som hyrs ut till lägre hyra till hushåll med inkomst under en viss nivå. “Social housing” brukar definieras just som bostäder där byggaren får subventioner mot att sedan hyra ut till en reglerad hyra till låginkomsthushåll (under ett visst antal år i alla fall).

    I Sverige har de politiska partierna sedan länge varit rörande eniga om att vi inte ska ha “social housing” av denna typ i Sverige. Bakom denna ståndpunkt ligger rimligen både att man anser att “social housing” har negativa egenskaper och att det finns bättre alternativ. Låt oss granska dessa båda punkter närmare!

    Det vanligaste argumentet mot “social housing” är att det leder till stigmatisering av vissa hushåll. Man ser framför sig hur klasskamraterna retar de fattiga barnen som bor i “fattighusen”. Den första invändningen är helt enkelt att fråga vad det finns för empiriskt stöd för detta påstående. Tänk om de fattiga barnen retas lika mycket om de bor i vanliga lägenheter? “Alla” vet ju ändå vilka som är fattiga och vilka som har mer pengar. Och tänk om alternativet till att flytta in en nybyggt “social housing” -hus är att flytta till en äldre lägenhet i en miljonprogramförort. Är det i så fall inte lika “stigmatiserande” att säga att man bor i Rinkeby eller Rosengård, som att man bor i ett nybyggt “social housing” hus i till exempel Farsta?

    Moderna varianter av “social housing” innebär i regel att enskilda hus byggs insprängda bland vanliga hus och att det inte är lätt för utomstående att se vilket av husen som är det subventionerade och vilket som är det vanliga. I mer sofistikerade modeller, som bland annat användes under Clinton-tiden i USA, så fick fastighetsägaren en subvention om en viss andel av lägenheterna hyrdes ut till personer med låga inkomster till en lägre hyra. Och då var ju möjligheten att veta vilka som bodde subventionerat och vilka som inte gjorde det ännu mindre.

    Sen kan man också notera att ingen tvingas flytta till “social housing” – är man rädd för stigmatisering i “social housing” -huset kan man ju bo kvar till exempel i sin andrahandslägenhet i miljonprogramsförorten. Är risken för stigmatisering stor och om det är något som låginkomsttagaren bryr sig om, så skulle det helt enkelt inte finnas någon efterfrågan på “social housing”. I Helsingsfors verkar det inte vara något problem att hyra ut lägenheterna och det tyder väl antingen på att stigmatiseringsrisken är liten eller att hushållen inte bryr sig. Och varför ska politikerna bry sig om stigmatisering om de berörda hushållen inte gör det?

    Slutsatsen av detta är rimligen att de politiska partierna kraftigt överskattar de negativa aspekterna av “social housing”! Återstår då argumentet att det finns bättre alternativ.

    Byggs det tillräckligt mycket enklare bostäder i lägen som inte är så attraktiva så kommer det att finnas möjligheter även för hushåll med lägre inkomster att hitta något nytt och relativt billigt på marknaden.

    Alternativet till “social housing” skulle alltså först vara att ta bort det kommunala planmonopolet – för kommunerna har ju inget intresse av att det byggs mycket billiga bostäder i kommunen. För att få fram ett nytt “miljonprogram” krävs vidare ett omfattande statliga engagemang, både för att ta det mesta av infrastrukturkostnaderna men också för att ta en hel del av riskerna.

    På det flesta områden finns lågprisprodukter på marknaden, men det är särskilda problem med att bygga billigt och lönsamt just när det gäller bostäder. Ett hushåll som har det lite bättre ställt kan tycka att den billiga bostaden är ett prisvärt alternativ, men ändå tveka att flytta till ett nybyggt område med lägre hyror eller priser. Hushållet kan vara rädd för att området får lägre status och att servicen där blir sämre. Då betalar man hellre lite mer för en bostad i ett annat område. Detta innebär att det blir extra riskfyllt att producera lågprisprodukter på bostadsmarknaden – och därmed krävs antagligen någon form av statligt engagemang.

    Statsfinansiellt har rimligen “social housing” också fördelar. Staten behöver bara subventionera ett mindre antal bostäder istället för en gigantisk satsning på ett nytt miljonprogram.

    Min slutsats är att det finns ett alternativ som i teorin är bättre än “social housing” men att detta alternativ är mycket orealistiskt. Kan vi verkligen tro att det kommunala planmonopolet försvinner inom överskådlig tid och kan vi tro att staten verkligen vill pumpa in ett stort antal miljarder i den infrastruktur som behövs för ett nytt miljonprogram?

    Och om alternativet till “social housing” är ingenting händer så måste “social housing” rimligen vara bättre!

    Till sist anser jag att om vi ska satsa på “social housing” så ska det mesta av detta lokaliseras i anslutning till befintliga miljonprogramsområden. Då är det i första hand trångbodda hushåll där som vinner på nya billiga bostäder och det skapar flyttkedjor inom miljonprogrammet som öppnar möjligheter för fler hushåll med låga inkomster. Vi måste ju vara realistiska och inse att om vi bygger “social housing” centralt i stan så kommer det att finnas smarta hushåll med låga deklarerade inkomster som försöker lägga beslag på dessa attraktiva bostäder.

    Hans Lind
    Professor i fastighetsekonomi, KTH

    Krönika ur Fastighetsnytt nummer 5, 2013

    15 kommentarer

    1. dag.klerfelt@capnova.se 2013-11-27

      BoJonas , aldrig åtnjutit räntesubventioner. Bott i hyresrätt från 50tals förort , miljon program , studenthem , hyresfrälse i Sthlms innerstad sedan mitt 80tal. Bara ägt lågbelånad borätt 2010-2013 (hemsk upplevelse) och nu hyresfrälse igen .

      Nej , inga subventioner . Mat är väl också livsviktigt men fri prissättning . Lösningen är fri hyressättning nyproduktion, trappning ROTat och rejäl höjning bostadsbidrag . De som inte mäktar med hyran skall vara insprängda i alla typer av områden i alla lägen . Ingen “social housing ” (möjligen insprängda “affordable housing” .

      Best regards / Dag K

      Reply

    2. BoJonas 2013-11-08

      Dag, du må vara 50-talist, men poängen är fortfarande att du har haft nytta av tidigare förmåner i bostadsfinansieringen. Om du nu på allvar tycker att bostäder inte är ett samhällsintresse så antar jag att du är emot ränteavdrag också – eller? De utgör ju en gigantisk subvention av boendet. Bostäder är dyrt och vi har historiskt haft olika system för att omfördela kostnaderna över tid. Det vet du också Dag – för visst känner du till paritetslånen, kopplingen mellan fastighetsskatt och ränteavdrag etc? Det har varit och kommer fortsätta att vara svårt för dem som vill skaffa en bostad att kunna finansiera den från dag ett. Därför behövs samhällets stöd. Jag förespråkar inte subventioner, men jag är inte heller så naiv att jag tror att marknaden fixar detta på egen hand. Det har den inte gjort någonstans i hela världen!

      Reply

    3. dag K 2013-11-05

      LarsMiguel , så är det !
      Miljonområdena är i praktiken gigantiska social housing . Man borde göra tvärtom . Tillåta 3D-bildning . De som köper sina Lgh kommer att tillföra stora värden i form av renoveringar , sammanslagningar , naturlig gentrifiering, Man tillåter samma gäng som köpt Mercedes bli förebilder att det går att lyckas i slumförorten .
      Kämpa på / Dag K
      PS. National teatern kommer till Cirkus den 5 feb – missa inte. DS

      Reply

    4. Miguel Lara 2013-10-30

      Enligt sista stycket förespråkar Hans att man ska lokalisera ”social housing” i anslutning till miljonprogramsområden. Blir inte stigmatiseringen då dubbel för de boende? Ska man överhuvudtaget införa ”social housing” borde det kanske göras i de mest välbärgade områdena.

      Reply

    5. dag.klerfelt@capnova.se 2013-10-28

      BoJonas ;
      vare sig 40-talist eller renässans-människa. Men hyfsad koll på läget, samband och historien.
      Knappast troligt att 30-40-50-60-talisterna kommer att lämna ifrån sig ngt de redan fått (inkl bruksvärde- och pensionssystemet). De har också byggt landet – även under 90-talet då det blev otroligt kyligt och många förlorade allt.
      Varför är det ett samhällsintresse att subventionera just boendet ?? Pengarna skall alltså tas från vård-skola-omsorg-försvar-vägar eller skall vi trycka nya pengar ?
      Generationssvek ….. är väl att inlåta 70-80-90-talisterna i en tro att ngn annan skall betala notan ?
      Lort-Sverige ….. ja om man inte satsar på upprustning av miljonområden . Kvartalsekonomi och bostäder. ….. Nej , seriösa fastighetsägare måste garanteras att det blir en rimligt DIREKTavkastning på bostadsinvest , som skall konkurrera
      Valfrihet …… dags att inse att några caffelattor, glas vin och resor byts ut mot hyreaavier. De allra sämst ställda (men bara fåtal) får direkta bostadsbidrag.
      // Dag

      Reply

    6. BoJonas 2013-10-28

      Dag – du måste vara 40-talist! Har du redan gjort resan och haft nytta av inflation och subventioner? Det är ett generationssvek av stora mått att låta dagens unga stå för hela notan när det under så många år varit ett samhällsintresse att alla ska kunna bo. Backa några år till så är vi snart tillbaka i Lort-Sverige! Kombinationen av kvartalsekonomi och bostäder går inte ihop. Bostadsmarknaden är förknippade med sådant som risk för bubblor och stress för ränteutveckling. Där finns stora orättvisor mellan generationer och grupper som samhället behöver vara med och utjämna. Det är långt kvar till valfrihet för alla!

      Reply

    7. David 2013-10-28

      Jag ser positivt på denna idé, speciellt med den mer “sofistikerade” modellen som användes under Clinton-tiden. En viktig aspekt är dock att detta måste implementeras i hela kommunen och inte bara vissa delar, annars tappar den lite av sin poäng.

      Reply

    8. dag.klerfelt@capnova.se 2013-10-28

      Snart kommer det ut en bok där min del heter “Ropen skalla – bostäder åt alla”. Är det kanske så att vi sedan 60-talet har vant oss vid att någon annan skall betala boendet ? Först subventioner till hyreshus i klassen 30 miljarder per år , Sedan en inflationsekonomi där 6-12% av lånen deflaterades bort (“betalt för att bo”). Nu lågräntesamhälle utan amortering.
      Nu måste vi betala ett korrekt pris för bostaden . Därför har produktionen av småhus fallit ihop från 15-20.000 enheter till 5-10.000 enheter. Därför förfasar sig folk över när bostadshyran närmar sig 2.000 kr/kvm.
      Men det finns ingen återvändo ….. rätten till bostad kostar men samdtidigt skall det finnas ett utbud.
      Lite märkligt att bil, båt, cykel m fl marknader fungerar. Det byggs nya i ena änden och säljs begagnade mycket billigare i andra änden – valfrihet på alla nivåer …….

      Reply

    9. dag.klerfelt@capnova.se 2013-10-28

      Om man nu verkligen vill ha fler hyresbostäder – varför inte börja med att göra allt för att få in de pengar från de som vill och kan betala en hög månadskostnad för hyreslägenheterna ? Många av dem sitter idag i enklare lägenheter i periferin som de släpper i flyttkedjor. Vissa av dem går ur bostadskön , och släpper därmed fram andra. Mängder av övernattningslgh skulle komma ut, om alla kunde vara säkra på att det alltid finns ett hyresutbud. Högutbildad arbetskraft från när o fjärran skulle kunna hyra ett flexibelt boende .
      Skulle tro att stigmatiseringen på hyresmarknaden skulle släppa – väldigt fort . För det finns bara bostadsbrist – på billiga lägenheter ……
      // Dag

      Reply

    10. BoJonas 2013-10-28

      Men Hans, är du inte motsägelsefull i ditt resonemang? Du tror inte att framtida boende i social housing är oroliga för stigmatisering. Men du skriver att hushåll “kan vara rädd för att området får lägre status och att servicen där blir sämre. Då betalar man hellre lite mer för en bostad i ett annat område” när det gäller de som kan välja (har det lite bättre ställt). Logiken är alltså att de som har det sämre ställt inte oroar sig, men det gör de som har det bättre ställt? Vad är det då stigmatisering, segregation och utanförskap handlar om? Förutom “lägre status” kan det finnas risk för “sämre service”. Är det något vi får räkna med om social housing kommer till oss? Nej tack till social housing! Ja tack till generell bostadspolitik och fler hyresrätter!

      Reply

    11. dag.klerfelt@capnova.se 2013-10-28

      Rafael – nja …..
      1. Det år inte de facto marknadshyror utan bara 10-15-åriga perioder som enkelt kan rivas upp . Parterna Hyresgästföreningen-Fastighetsägarna-Kommunen-Politikerna har INTE satt ner foten . Det värsta en marknad vet är osäkerhet, och självklart är ingen beredd att betala fullt pris för ett nytt flerbostadshus. Därför blir det bostadsrätter (där man dessutom kan gömma lån och överföra till föreningen. 2. Jodå , det finns många lgh i hela landet där hyresavin tagits över av kommunen och sedan hyrs vidare till hyresgäst mot lägre hyra . Både i miljonområden och i hög status områden som t ex Sandhamn.
      3. Finnes inget EU-förbud mot inkomst- och förmögenhetsanpassat direkt hyresbidrag. Naturligtvis måste vi höja dessa ordentligt i ett land med 9% arbetslöshet, 25% av ungdomar utan jobb och allt större klassklyftor.

      Reply

    12. […] Lind, professor i fastighetsekonomi på KTH, skriver i en krönika i Fastighetsnytt ( nummer 5, 2013 ) om social housing. Lind definierar inte begreppet […]

      Reply

    13. Rafael Ospino 2013-10-28

      Dag – som Hans Lind så riktigt påpekade i artikeln i Dagens Industri i lördags så är de facto marknadshyror sedan en tid tillbaka tillåtna i nyproduktionen.
      Enligt presumtionshyressättningsprincipen kan inte hyrorna prövas mot bruksvärdesprincipen förrän 15 år efter att första bostadshyresgästen flyttade in.
      I Sverige förekommer inte några subventionerade lägenheter.
      Enligt lag skall allmännyttan drivas enligt affärsmässiga principer.
      Bland annat för att subventioner strider mot EU-rätten. Undantag görs dock för uttalad “social housing”, vilket alltså inte förekommer i Sverige. Ännu.

      Reply

    14. dag.klerfelt@capnova.se 2013-10-28

      Hans ;
      vidare ….. tror att Du har helt fel fokus . Varför nya miljonområden med förstärkt social segregation . När vi istället måste bygga ett samhälle där alla ges samma förutsättningar. Och att det finns positiva förebilder, möjlighet att göra en klass-resa , garanteras bästa möjliga utbildning osv. Börja istället att bygga lägenheter av hög klass för de som vill satsa på boendet .
      Släpp hyressättningen av ny-produktion HELT fri ! Innebär dels att det frigöras enklare men också billigare lgh, dels att vi slipper fångas in i det högbelånade bostadsrättsträsket.
      Bara ett par synpunkter // Dag

      Reply

    15. Dag K 2013-10-28

      Hans ;
      jag är uppväxt i ett miljonprogramsområde 1960-73 i Göteborg och har 2010-13 deltidsbott i London . I både förorten och det fashionabla Chelsea har jag erfarenhet av “social housing”, med utsatta hushåll samlade i särskilda huskroppar. Detta innebär att missförhållanden accelerar och att starka motsättningar (från båda håll !) skapas. I praktiken spelar barn i olika fotbollslag, går i olika skolor osv .
      Nej , låt oss hålla fast vid den svenska modellen med insprängda subventionerade lägenheter och bostadsbidrag.
      Best regards // Dag

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived