+
Hans Lind.
  • Sanningen är i detaljerna

    PUBLICERAD 2013-09-22 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2013-09-23 16:36

    Krönika ur Fastighetsnytt nummer 4, 2013

    Textstorlek

    Dela med andra

    TAGGAR

    Talesättet “The devil is in the details” var enligt Wikipedia först “God is in the details” och kommer enligt en uppgift i alla fall från arkitekten Ludvig Mies van der Rohe och det verkar väl logiskt att en arkitekt har tänkt på det sättet. Uttrycket “The Devil is in the details” har en mer juridisk prägel och syftar nog på kontrakt där djävulen utformat det finstilta som ingen orkar läsa men som innebär att en part lurar den andra.

    Ett närliggande problem i samhällsdebatten är att vi tenderar att diskutera i för abstrakta och generella termer och utan att ha riktigt koll på vad de siffror vi använder egentligen mäter och säger. Vi missar att sanningen ligger i detaljerna.

    Här är några exempel.

    Exempel 1: Arbetslöshet lyfts fram som ett stort problem och siffror jämförs mellan olika länder för att se vilka som ligger bäst eller sämst till. Men om arbetslösheten i huvudsak är kortsiktig så är den enligt min mening inget stort samhälleligt problem. Om 2 procent av arbetskraften är långsiktigt arbetslös är det rimligen ett mycket större problem än om 5 procent av arbetskraften är kortsiktigt arbetslöst. Vidare kan man fråga sig hur man i olika länder har klassificerat personer som studerar, sitter i fängelse eller redan har gett upp och slutat söka jobb? Hur många av de som är registrerat arbetslösa jobbar svart? Utan kunskap om allt detta är siffrorna om arbetslöshet enligt min mening tämligen ointressanta.

    Exempel 2: I debatten som segregation mellan olika områden cirkulerar siffror om genomsnittsinkomster i olika stadsdelar utan att det närmare reflekteras kring hur mycket som dessa siffror om deklarerade inkomster egentligen säger om verkliga inkomster i ett område. Detta handlar inte bara om hur svartarbetet är fördelat mellan olika områden, utan också om att företagare i hög grad kan välja hur man ska redovisa sina inkomster. Med smarta skatteadvokater kan även personer med höga inkomster vara “nolldeklarerare”. Min uppfattning är att deklarerad inkomst är tämligen ointressant, åtminstone tills någon tydligt rett ut sambandet mellan deklarerad inkomst och faktisk materiell levnadsstandard i olika stadsdelar.

    Exempel 3: Det pågår en debatt kring hushållens belåning i Sverige. Genomsnittligt lån i relation till genomsnittlig inkomst har ökat. Internationella organisationer varnar för att Sverige har ett problem som man måste ta itu med och Riksbanken har flera gången pekat ut detta som ett problem. Frågan är dock om vi egentligen kan dra några slutsatser om hur allvarlig situationen är enbart genom att se på ett så förenklat aggregerat mått. Även om det är samma genomsnittliga belåning måste det rimligen vara en stor skillnad mellan en situation där hushåll med relativt låga inkomster har extremt hög belåning eller en situation där lånen främst tagits upp av hushåll med relativt höga inkomster. När vi ser att den totala lånestocken ökar så är det rimligen en stor skillnad om det är relativt högt belånade hushåll som tar upp mer lån eller om det är relativt lågt belånade hushåll som tar upp mer lån. Det är en stor skillnad mellan en situation där en högt belånad bostadsägare lånar mer för att åka jorden runt och en situation där en hyresgäst lånar pengar för att kunna köpa sin lägenhet i samband med en omvandling, eller där ett skuldfritt pensionärshushåll säljer sin bostad till ett hushåll med stark ekonomi som lånar halva köpesumman. I det första fallet bör vi kanske oroa oss men knappast i de båda senare situationerna.

    Om vi inte har koll på och tänker igenom detaljerna finns också risken att vi vidtar fel åtgärder. Om vi vill motverka att hushållen lånar för mycket när de köper en bostad borde vi kanske inte sätta ett generellt tak på belåningsgraden utan istället differentiera bolånetaket efter hur dyr bostaden är. Riskerna är kanske större om ett hushåll lånar 80 procent till en mycket dyr bostad än om ett hushåll lånar 90 procent till en relativt billig bostad. Bolånetakets negativa effekter på byggandet av billiga kataloghus hade kanske varit mindre om man differentierat bolånetaket på detta sätt.

    Vi är enligt min mening ofta för snabba att dra slutsatser när vi får information av olika slag. Vi skapar oss en bild som kanske inte stämmer med verkligheten. Under en stor del av 1990-talet och början av 2000-talet var den ekonomiska tillväxten betydligt högre i USA än i Sverige. Det är då lätt att tänka sig att de är effektivare, mer innovativa och snabbare att introducera nya tekniker. Men så var inte alls fallet. Produktiviteten (förädlingsvärde per arbetad timme) ökade lika snabbt i Sverige som i USA men antalet arbetade timmar per person minskade i Sverige, medan det inte gjorde det i USA.

    För ett tag sedan uttalade jag mig tämligen nedlåtande om olika internationella expertorgan som kommer hit och “studerar Sverige” och sedan kommer med diverse rekommendationer om allt från belåningsgrader till hyresregleringar. Har jag rätt i att “sanningen ligger i detaljerna” så är dessa rekommendationer tämligen ointressanta – just därför att de inte har grepp om detaljerna.

    Och slutsatsen av allt detta är förstås att vi ska vara försiktiga med att dra slutsatser – och det gäller väl i så fall tyvärr också denna slutsats…

    Hans Lind
    Professor i fastighetsekonomi, KTH

    Krönika ur Fastighetsnytt nummer 4, 2013

     

    2 kommentarer

    1. Mikael Hall 2013-09-23

      En bra och upplysande artikel. Ett stort problem just nu är att de som behöver skaffa en ny bostad och bara har sin inkomst att falla tillbaka på, tvingas bo trångt i hyresrätt istället för att köpa sig en första bostad som de har råd att bo i. Bolånetaket sätter effektivt stopp för detta då det är svårt att spara ihop till 15 % egen insats. En intressant tanke är att Staten tar in ca 500.000 per nyproducerad standard villa i moms. En skatt som Staten skulle kunna låna ut mot säkerhet i villan till första-gångs köpare. Som det är nu stryper Bolånetaket nyproduktion till dem som behöver den mest. De som redan har en villa och sålt sin tidigare bostad en eller flera gånger har ofta inget problem att ta fram tillräckligt kapital för en 15 % insats men det är inte där flyttkedjan startar. Det är första gångs köparen som måste få en rimlig chans att komma in på bostadsmarknaden i annat fall får vi aldrig igång flyttkedjan tillräckligt och byggandet av nya bostäder som vi så väl behöver. Det kommer bara att byggas på områden där de som redan har det gott ställt vill bo. De som vill och har inkomst som räcker men inte har tiden på sin sida att spara till en insats kommer inte in på bostads. En annan intressant situation är vad vi gör åt miljonprogrammet och hur kunskapen om miljonprogrammets bostäder ser ut. Som bostadspolitiken är utformad idag och där kunskapen hos beslutsfattarna verkar vara bristfällig om hur det verkligen ser ut i dessa bostadsområde drivs vissa områden mot en förslumning och det kommer att kosta otroligt mycket mer att renovera dessa bostäder. Någon form av incitament t.ex en slopad moms eller annan morot vore önskvärd. Idag är hyresrätten förlorare och den grupp som bor eller tvingas bo i hyresrätt har ännu svårare att komma ur sin situation. Det går inte bara att skylla på fastighetsägarna. Många vill renovera sina fastigheter men det är ofta ekonomiskt omöjligt och istället sker en ” Spackla och måla över ” politik som skjuter problemen framför sig. Keep up the good work Professor Lind.
      Rätt kunskap är guld värd men det verkar som om både vår Riksbank och vår Regering inte har tillräcklig kunskap att det utöver detta kommer självutnämnda experter till Sverige och talar om för oss vad vi skall göra gör inte saken bättre. Visst är det bra med idéer och kunskap utanför sin egen hemmaplan men det är trots allt vi som befinner oss på planen som vet hur gräset växer och vilka fläckar som har mindre gräs än andra. Det kan man inte utläsa från ett blad med statistik. Den empiriska kunskapen som praktiskt och dagligt arbete ger är ovärderlig och kommer tyvärr ofta inte fram. Tack för ordet. M H

      Reply

    2. Magnus Stenback 2013-09-23

      Angående det tredje exemplet kan jag rekommendera en titt på följande som bekräftar din misstanke om att det är “rätt” personer som är högt skuldsatta:
      http://networkedblogs.com/Pkjna

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived