+
Hans Lind.
  • Slå vakt om våra dåliga bostäder!

    PUBLICERAD 2013-06-13 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2013-06-14 15:27

    Krönika ur Fastighetsnytt nummer 3, 2013

    Textstorlek

    Dela med andra

    TAGGAR

    På en väl fungerande bostadsmarknad går det att snabbt hitta en billig lägenhet att hyra. Detta har stor betydelse av många olika skäl. Alla har inte välbetalda jobb. Personer vill satsa på verksamheter som inte inbringar så mycket pengar, som konst och musik, eller så vill man lägga pengarna på annat istället för på bostaden. Billiga lättillgängliga bostäder är också viktiga för den som på vinst och förlust vill flytta till en ort som verkar intressant, eller som med kort varsel fått ett arbete eller en studieplats på orten. Dessa bostäder är också viktiga för att vi lite enklare ska kunna hantera krissituationer som separation och skilsmässa. Det är också så att om det är låg efterfrågan på en bostad kan inte fastighetsägaren ställa så höga krav. Kort sagt: Billiga lätt tillgängliga hyresbostäder skapar frihet även för den som inte har så mycket pengar.

    Ska det gå att hitta den billiga bostaden snabbt så måste den låga hyran motsvara marknadshyran på bostaden. Billiga bostäder som man måste köa till i 20 år saknar värde för den som är intresserad av social bostadspolitik. Bostadspolitiken måste utgå från att vi lever i ett samhälle där marknadens lagar styr under regleringarnas yta och ska det då finnas billiga tillgängliga bostäder så måste marknadshyran vara låg.

    Ser vi på andra marknader finns det två sätt och hitta en billig produkt. Det första är att köpa begagnat och något som antingen inte hade så högt pris från början eller som är väldigt begagnat! Det andra är att vända sig till lågprisbutiker som Lidl och Ö&B eller företag med ett blandat sortiment  som IKEA och MediaMarkt.

    Överförs detta till bostadsmarknaden finnas det två potentiella källor för billiga bostäder utan köer. Den första är orenoverade miljonprogramsområden i mindre attraktiva delar av regionen och det andra är nyproduktion av enklare bostäder i mindre attraktiva områden. Jag har i andra sammanhang skrivit om behovet av ett Nytt Miljonprogram som just handlar om att skapa detta utbud. Den geniala och självklara utgångspunkten i Socialdemokraternas bostadspolitik under 1960-talet var att om vi bara ökar utbudet av bostäder tillräckligt mycket så löser det alla problem – privata värdar kan inte hyra ut sjabbiga lägenheter till ockerhyror om det finns billiga bra alternativ på marknaden. Ett stort utbud bromsar också priserna på ägda bostäder och skapar frihet för även hushåll med sämre ekonomisk ställning eftersom deras förhandlingsposition stärks när utbudet är stort.

    Så länge som den typen av nyproduktion inte sker måste slutsatsen vara att ett prioriterat mål är att begränsa renoveringarna i miljonprogrammet så mycket som möjligt. Grundpelaren i en social bostadspolitik måste då vara att försöka få fastighetsägarna att skjuta upp så mycket renoveringar som möjligt och enbart göra det som kan räknas hem med minskade drift och underhållskostnader. Ju mer vi renoverar miljonprogrammet desto intressantare blir det för grupper med lite högre inkomster och då kommer situationen att steg för steg bli ännu sämre för de som har svårast att få en bostad.

    Detta innebär naturligtvis inte att vi ska acceptera mögliga lägenheter och lägenheter där va och el inte fungerar. Det finns på hyresmarknaden något som kallas Lägsta godtagbara standard och min poäng är att vi på kort sikt ska försöka se till att det finns så många lägenheter som möjligt som ligger precis över lägsta godtagbara standard. Vill vi bromsa gentrifieringen i städernas centrala delar och få en mer blandad befolkning där måste vi se till att det finns bostäder där som är så dåliga att de med högre inkomster inte vill bo där. Tyvärr verkar dock det loppet redan vara kört, inte minst tack vare vår kära hyresreglering som både gjort det lönsamt att omvandla hyreslägenheterna till bostadsrätter och att renovera till högre standard.

    Återvänder vi till de minst attraktiva delarna av miljonprogrammet finns idag återigen tankar om Det Stora Lyftet: Att man genom en stor satsning kan lösa sociala problem, nå energisparmål och fixa tekniska problem i huset. Men jag tror att alla som följt debatten om miljonprogrammet de senaste 30 åren kan hålla med Eva Öresjö om att “Det finns ingen Dunderhonung” – det handlar om att gneta på och satsa på den löpande förvaltningen och varken tro på eller önska några stora lyft när det gäller områdets fysiska status.

    Det finns i debatten en föreställning om att saker hänger ihop – att vi genom att göra A kan nå både B, C och D. Men finns det egentligen belägg för det? Kanske är det så att vi måste göra helt olika saker för att nå B, C respektive D? Om det finns problem med att många inte är verksamma på den vita arbetsmarknaden, vad är det som säger att vi inte ska formulera en politik som bara handlar om just det?  Om ungdomar kastar sten på polisbilar, så ska vi kanske se just det som ett särskilt problem som kräver en särskild politik.  Om det går dåligt i skolan för killar med bakgrund från vissa länder så kanske vi på motsvarande sätt ska försöka lösa just det och inte tro att det hänger ihop med en tekniskt motiverad renovering på grund av stora vattenskador.

    Kort sagt: Vi ska se våra minst attraktiva äldre områden som en bostadspolitisk tillgång som vi ska slå vakt om. Se till att slumvärdar kastas ut, men sen är det bra att så långt som möjligt lappa och laga och fokusera på förvaltning och inte på ett Stort Lyft. Ett lyft som historien lär oss har mycket liten sannolikhet att lyckas. Glöm helheten och fokusera på delarna!

    Och för övrigt anser jag att begreppet miljonprogram borde förbjudas.

    Hans Lind
    Professor i fastighetsekonomi, KTH

    Krönika ur Fastighetsnytt nummer 3, 2013

     

    5 kommentarer

    1. Dag Klerfelt 2013-07-09

      Självklart David , skall det finnas studentbostäder i universitetsstäder . Men det skapas knappast fler av att underlåta renovering av miljonområden. Stigmatiseringen löses med nyproduktion och ROT av äldre . I en attraktiv stad får nog bostäder kosta lite mera, ungefär som studentboende i London kostar mer än Örebro.
      Sedan är det lite märkligt att stadens restauranger, cafeer och nattklubbar ökat explosionsartat – och är fyllda av ungdomar . Kanske lite av denna konsumtion måste gå över till boende , eller ?

      Reply

    2. David S 2013-07-08

      Många kloka funderingar av Lind, kan bara hoppas på att politikerna lyssnar lite mer. Framförallt så behövs fler enkla små bostäder, jag som student kan intyga att de verkligen skulle fylla sin funktion under de två – tre första riktigt tuffa studieåren. Att välja bort en utbildning för att det inte går att hitta boende tycker inte jag är acceptabelt.

      Reply

    3. Dag Klerfelt 2013-07-05

      Trots Lind’s yviga argumentation visade Almedalen att alla marknadens parter tänker annorlunda. Miljonområden skall rustas upp . Nya bostäder skall byggas i attraktiva områden med mångfald. Högre densitet i centrala lägen och ny infrastruktur t ex T-bana, regiontåg ger 100.000 nya bostäder .
      MEN problemet … Hyressättningen inom nyproduktion o ROT måste bli fri . Flyttkedjor frigör billigare lgh . Gentrifiering ses som ngt positivt.

      Reply

    4. Dag Klerfelt 2013-06-20

      Eller så är vi lyhörda för den efterfrågan som finns på välbelägna nya bostäder av hög kvalité . Detta skapar flytt-kedjor som frigör billigare och mer ändamålsenliga bostäder .
      Tryck ut nya attraktiva hyresfastigheter på mark i innerstaden (öka densiten centrala lägen) . Det är ingen skam att flytta för de som inte är beredda att lägga större pengar på boende.
      Med egen bakgrund och uppväxt i 60talets miljonprogram blir jag upprörd över förslaget att permanenta missförhållanden . Kan försäkra Hans Lind om att bor man i dessa områden , hänger dålig bostad, undermåliga skolor, dåligt socialt o kulturellt utbud ihop.

      Reply

    5. Tina 2013-06-14

      Klokt!

      Omvandlingen till bostadsrätter har visserligen bromsat in iaf i södra Sverige de senaste åren (pga markanden), men åren innan dess såg vi en omfattande omvandlinga vnilliga hyresrätter till dyra bostadsrätter där enskilda satte i system att erövre billiga hyresrättskontrakt omvandla med hjälp av falska fullmakter sälja dyrt för att sedan strta processen igen. Även om lagar finns för att skydda mot denna typ av ombildningshysterie kunde vi gång på gång se att ingen granskning gjordes av handlingarna när de kom till länsstyrelsen och det var enkelt att fortsätta i denna anda. När marknaden vänder kommer vi troligen att få se detta igen. Välställda som utnyttjar situationen och ytterligare minskar möjligheten till en billig lägenhet för de som behöver.

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived