+
Hans Lind
  • Leder marknaden till rätt mängd bostadsbyggande?

    PUBLICERAD 2013-05-01 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2013-05-03 15:47

    Krönika ur Fastighetsnytt nummer 2, 2013

    Textstorlek

    Dela med andra

    TAGGAR

    Varför byggs det inte mer bostäder trots att priserna i storstadsregionerna är så höga? Ett vanligt sätt att analysera denna situation är att göra som jag gör in min egen rapport ”Bostadsbyggandets hinderbana” från 2003.

    Vi antar att vi startar i en marknad i jämvikt där priserna på befintliga bostäder ungefär motsvarar produktionskostnaden. Tobin’s Q som definieras som kvoten mellan priset på befintliga hus och kostnaden för att bygga nytt ligger kring 1 och det är inte särskilt lönsamt att bygga. Storyn går sen följande sätt. När efterfrågan stiger så ökar priset på fastigheter och Tobin´s Q ökar och blir större än 1. Det blir lönsamt att bygga och om det inte finns några hinder så kommer byggandet att öka och efter ett tag kommer det ut nybyggda hus på marknaden så att priserna (och hyrorna) pressas igen.

    Om det trots höga Tobin´s Q inte byggs så mycket så måste orsaken vara att det finns ett antal ”hinder”. Statliga regler, till exempel långtgående strandskydd och strikta bullernormer, driver upp kostnaderna och gör det svårt att bygga i attraktiva lägen. Kommunerna har inte incitament att planlägga mark eftersom det inte gynnar lokala intressen. Generösa möjligheter att överklaga gör det lätt för välutbildade grupper att stoppa byggande i attraktiva stadsdelar.

    Det underförstådda antagandet är att utan alla dessa hinder så skulle det blir en stor ökning av bostadsbyggandet. Men stämmer verkligen detta antagande?

    En invändning är förstås att marknaden är monopoliserad och att ett litet antal stora aktörer har anledning att hålla nere byggandet för att få ut bättre priser. Långsiktiga företag kan dessutom bedöma att fallande priser gör att deras tidigare kunder förlorar pengar och att företaget då riskerar att få dåligt rykte. En kommun med en stor markreserv kan på motsvarande sätt använda lite i taget för att hålla uppe markpriserna och långsiktigt maximera sina intäkter.

    Låt oss emellertid bortse från monopol och anta att det runt en stad finns ett stort antal markområden som går att bebygga oberoende av varandra. Anta vidare att mark nu används som jordbruksmark. Frågan är då om markägaren kommer att bygga på sin mark så fort som priset på färdiga hus överstiger byggkostnaden och markens värde som jordbruksmark, det vill säga så fort som Tobin’s Q är större än 1? Detta är knappast fallet eftersom bonden måste jämföra vinsten med att bygga idag med vinsten om man väntar med att bygga till ”nästa år”. Det lönar sig att bygga idag men det kanske lönar sig ännu mer om man väntar.

    Här kan man tänka sig en rad olika förlopp. Markägarna kan ha fått uppfattningen att de kan tjäna mycket pengar på att exploatera sin mark och väntar därför med att bygga. Om många andra markägare tänker likadant så blir det få som bygger och priserna stiger. Det blir en självuppfyllande profetia att det blir lönsamt att vänta. Kort sagt: När Tobin´s Q stiger så är det inte byggandet som stiger utan istället markpriserna.

    Detta illustrerar att hur mycket som kommer att byggas på den fria marknaden bestäms av ett spel mellan olika aktörer där vad som är rationellt att göra för en aktör beror av vad man tror att andra kommer att göra. Detta spel kan också leda till en ”byggboom” (särskilt om det är lätt att få krediter). Om en markägare tror att många andra kommer att bygga och att detta byggande kommer att pressa ner priser och markvärden så är det rationellt att försöka hinna före de andra och försöka få ut sina hus på marknaden innan huspriserna faller på grund av det ökade utbudet.

    Slutsatsen av detta är rimligen att det inte finns skäl att tro att marknaden kommer att leda till rätt nivå på bostadsbyggandet, oberoende av i hur hög grad marknaden är monopoliserad. Dagens uppsplittrade kommunala strukturer i storstadsregionerna gör att vi inte kan lita på att kommunerna kommer att försöka åstadkomma rätt nivå på bostadsbyggandet. Därmed ser det ut som vi inte har något annat alternativ än att sätta vårt hopp till riksdag och regering. Slutsatsen tycks därmed bli att staten måste ställa upp kvantitativa mål för bostadsbyggande och i slutändan vara beredda att själv agera som byggherre. Sen kan staten sälja husen när de väl byggts. En intressant slutsats från de spelteoretiska resonemangen ovan är att om privata aktörer vet att staten kommer att bygga om de inte själva bygger, så blir det rationellt för de privata att bygga – det lönar sig ju inte att vänta om det statliga bostadsbyggandet pressar ner priserna.

    Miljonprogrammet har haft en stor positiv effekt på hela bostadsmarknaden. Att det finns ett stort utbud av bostäder är något som pressar ner priser/hyror och som skapar frihet. Det var länge en trygghet att veta att man alltid kunde hitta en relativt billig bostad i mindre attraktiva miljonprogramsområden om man snabbt skulle behöva något. Sen kunde man gå vidare till något annat, men ingen behövde stå utan bostad.  Det fanns alltid något ifall man plötsligt fick ett jobb på en annan ort eller hamnade i en skilsmässa. Denna frihet försvann för 10 år sedan i storstadsregionerna och det innebär en välfärdsminskning för oss medborgare.

    Det är dags för staten att återskapa denna frihet genom att hota med att ta bort det kommunala planmonopolet och att hota med att agera som byggherre ifall inte regionerna och den privata marknaden inte åstadkommer ett kraftigt ökat bostadsbyggande som vänder sig till hushåll med inkomster under genomsnittet.

    Under senare år har jag ett antal gånger citerat en bok från 1949 av storbyggmästaren Olle Engqvist. Han skriver bland annat (min kursivering):

    “För att undvika statliga och kommunala ingripanden och övergrepp måste det fria kapitalet och de fria företagarna vara aktiva, djärva, uppoffrande på ett helt annat sätt än hittills – de måste föregripa statsingripanden genom att själva gripa in först av alla. För bostadsbyggandet betyder detta, att det privata initiativet själv skulle ha gjort den bostadssociala utredningen och tillsammans med storkapitalet också varit kapabel att ta konsekvenserna av detta, socialt och ekonomiskt. ” (s 35)

    Vi får väl se om det blir Staten eller Kapitalet som ger oss friheten tillbaka!

    Hans Lind
    Professor i fastighetsekonomi, KTH

    Krönika ur Fastighetsnytt nummer 2, 2013

    4 kommentarer

    1. Dag Klerfelt 2013-05-10

      Anders ; kan säkert vara en relation på 1,5-2 mellan befintliga hus och nybyggda. Ett motiv är att de dyra våtrummen och yttre delar är nya , och inte behöver bytas på 10-15 år .
      Men just påverkar förhållandet att kapitalkostnader är “dopade” av låg ränta och avsaknad av amortering. Ytterligare en miljon (1.000.000 kr !!) kostar idag bara ca 20.000 kr/år efter skatt . Lika bra att köpa en nytt hus .
      MEN när amortering kommer , eller ännu värre – huset skall sälja på andrahandsmarknaden – då riskerar ägaren en amortering utöver köpeskillingen.

      Reply

    2. Anders Norén 2013-05-02

      Apropå att det bara är i en snäv zon runt storstäderna som det är billigare att bygga nytt än att köpa befintligt:

      Man kan inte bara titta på marknadspriserna för befintliga hus, utan också känna till betalningsviljan för nya hus. Om betalningsviljan för ett nytt hus är väsentligt större än marknadspriset för ett befintligt hus så kan det vara lönsamt att bygga nytt, trots att priskvoten mellan befintligt hus och nybyggt hus är 1 eller mindre. I de större städerna i Sverige går det i regel att sälja nybyggda hus och lägenheter för 1,5-2 ggr marknadspriset för befintliga äldre hus.

      Reply

    3. Dag Klerfelt 2013-05-02

      Lite musikhistoria …..

      Låten framröstades som Sveriges bästa rocklåt genom tiderna i radioprogrammet Livet är en fest.

      Originaltexten är skriven av Leif Nylén, som har sagt att han fick idén till texten när han var på väg till Radiohuset i Stockholm och passerade Karlavägen, och då insåg att bostadsbidragen höjs i samband med att hyrorna stiger.

      Reply

    4. Dag Klerfelt 2013-05-02

      Hans ;
      några invändningar.

      1. Tobins Q gäller på väldigt få ställen i landet ; faktiskt knappt 2 mil från Stureplan, 1 mil från Götaplatsen och knappt alls i Malmöl.

      2. Känns lite “stalinistiskt” att hota med ett nytt statligt rmiljonprogram för att tvinga fram bostäder. Problemet är ju nämligen att nyproduktionshyran / presumtionshyran är så hög idag att väldigt få bostadskonsumenter har råd med 1.800-2.500 kr/kvm.

      Ditt förslag kräver omfattande statliga bostadssubventioner – och med lite medskick från staten finns det ju uppenbar risk för fortsatt överkonsumtion av boende. Som tränger ut pengar till skola, vård o omsorg.

      3. Tja , att vissa enstaka byggbolag ligger på mark (JM t ex) är väl sant , men ekonomiskt orationellt då mark är en option med hög risk . Interna räntekravet på sådant är normalt 20-30% , vilket innebär våldsamma markvärdestegringar för att motivera .

      4. Håller med om att stora problemet är att det inte finns “vakans” och möjlighet att flytta in direkt vid akut bostadsbehov. Idag tvingas folk köpa högt prissatta bostadsrätter . Kan lösas på två sätt .
      a) skapa “fri-zon” för nyproducerade och ROTade bostäder ; förläng “presumtionstiden” för hyror.
      b) lägg en lägeskomponent i bruksvärdeprincipen . Tror att man skulle förvånas över hur stor rörlighet det skulle bli redan vid de 30% som tillbakavisades i nyligen fastställd rättsfall.

      Är Du beredd att övverensstämma i detta ?

      Staten och Kapitalet hette egentligen “Den ena handen vet vad den andra gör” i Ebba gröns originalversion. ….. “Sida vid sida, tillsammans hjälps dom åt. Staten och kapitalet, dom sitter i samma båt. Fast det är inte dom som ror, som ror så svetten lackar. Och piskan som kittlar, kittlar inte heller deras feta nackar.” ……. !

      // Dag K

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived